韓國拆遷如何補償征收,國外是如何拆遷的,美國：協商或“法庭上見”。在美國，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國家征用權有償征收私人財產”。美國聯邦憲法第五修正案明確指出，行使“國家征用權”必須滿足3個必要條件：為了公共利益的需要而
美國：協商或“法庭上見”。在美國，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國家征用權有償征收私人財產”。美國聯邦憲法第五修正案明確指出，行使“國家征用權”必須滿足3個必要條件：為了公共利益的需要而拆遷；對拆遷戶提供“公平補償”；通過正當的法律程序。美國各州根據第五修正案制定了各自的法律法規。
為了建設道路、學?；蛘哂糜趪朗聵I而征用土地，人們通常能夠理解這是為了公共利益。近年來，因為質疑當地政府的拆遷行為“不是為了公共利益”，美國拆遷戶的訴訟案件增多。
這些案件中，地方政府的征地往往伴隨著經濟開發和把土地轉讓給其他私人的行為，并聲稱這樣做能夠復興舊城，增加就業。但拆遷戶指責地方政府打著“公共利益”的旗號為自己謀取利益，濫用了國家征用權。至于拆遷補償的標準，雙方以公平市場價格為基準進行協商；協商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。這類案子鬧到聯邦最高法院的也不少。在法院有關各地拆遷糾紛的判決中，地方政府勝負參半，只能根據具體情況仔細拿捏。法律專家認為，在這類糾紛中，懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。美國是一個強調與保護個人利益的國家，但對公眾利益并非不管不顧。美國不乏為了一棵樹、一棟樓而修改整個道路或者建筑設計施工方案的案例。不過總的來看，美國地方政府和居民在征地特權的法律糾紛中各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權問題上更加謹慎，而民眾也漸漸習慣了更多地考慮公共利益。
成為所謂的“釘子戶”產生的主要原因有以下幾個方面：
1.拆遷評估是否準確，關系到拆遷補償是否公平、公正，關系到被拆遷人的合法權益是否得到有效保證。有些評估機構經不住利益的誘惑，按照委托人的要求，做不實評估，評估價格與市場價格差距較大，損害被拆遷人的合法權益;
2.拆遷問題的核心是平等協商，但是在拆遷過程中，往往是開發商打著公益事業的旗幟，以“整體利益”迫使拆遷戶無條件服從，同時，在補償問題上一般是開發商”一口價”，沒有商量的余地，拆遷戶只能被動挨打，絲毫沒有平等協商的權力;
3.有些地區不經拆遷當事人申請，拆遷管理部門就下達行政裁決等。
法律依據
聯邦政府所擁有的公共土地、經濟資源和不動產是可以出賣或出租的。哪一個政府部門所有的土地、資源和不動產，原則上由該政府部門出售或出租。內政部土地管理局主要負責其所有的公共土地和地下礦產的出售和出租。它出售的土地主要有三種情況:
(1)偏僻的、孤立的地塊，管理十分困難或很不經濟的土地；
(2)過去為專門用途而征用，現在已不再需要的土地；
(3)對公共項目，如社區擴展、經濟發展十分重要的土地。
美國實施城市房屋拆遷的法律依據是《重要空間法》，因公共利益的需要，依法對私人財產實施強制征收。強制征收是政府無須財產所有人同意而獲取私人財產的權利。因公共利益的需要，政府可以使用其強制征收權，所有人無法阻止此征收，但是可以獲得財產補償。在美國，根據聯邦憲法第五條修正案，征收須具備三個要件：正當的法律程序;公平補償;公共使用。
正當的法律程序
(1)預先通告。
(2)政府方對擬征收財產進行評估。
(3)向被征收方送交評估報告并提出補償金的初次要約：被征方可以提出反要約。
(4)召開公開的聽證會，說明征收行為的必要性和合理性;如果被征收方對政府的征收本身提出質疑，可以提出司法挑戰，迫使政府放棄征收行為。
(5)如果政府和被征收方在補償金額上無法達成協議，通常由政府方將案件送交法院處理。
(6)法庭要求雙方分別聘請的獨立資產評估師提出評估報告并在法庭當庭交換。
(7)雙方最后一次進行補償金的平等協商，為和解爭取最后的努力。
(8)如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定合理的補償價金額。
(9)判決生效后，政府在30天內支付補償價金并取得被征收的財產。
公平補償主要體現在三個方面：
(1)主體的公平：即有權得到補償的不僅包括財產的所有人，還應當包括財產相關的收益人，如房地產的承租人。
(2)客體的公平，即取得補償的對象不僅包括房地產本身，還應當包括房地產的附加物，以及與該房地產商有關的無形資產
(3)估價的公平，這是指法律要求補償的價金應當以公平的市場價值為依據。
公共使用，是指政府征收的目的是為了公共利益，該規則排除了政府利用行政權力損害某個個體利益而使另一個體收益。
2、依法實施舊城改造
重要空間法的初衷是為了保證絕對公共利益項目如國防、水電基礎設施、高速公路等項目的建設?？墒请S著一批美國城市開始逐漸老化，對舊城區進行翻新改造成了很多地方政府面臨的問題。美國最高法院于1954年作出裁決，擴大《重要空間法》，特權范圍，允許地方政府可以出于公共利益的需要與開發商聯手對頹廢的舊城區強行征收并進行改造。此特權隨后繼續不斷擴大，可征地從頹廢的舊城區拓展到老舊商業區。1962年，在紐約市長的帶領下，紐約港務局開始了對世界貿易中心大樓的征地活動。代表幾百家店家的西下城商人協會對此征地行為作出了上訴。在被紐約上訴法院駁回后，官司打到了美國最高法院，美國最高法院于1963年12月對此上訴予以駁回，在經過一系列復雜的法律賠償程序后，世界貿易中心大樓終于得到了建設。大法官的意見是，該商業區毗鄰華爾街和紐約港，該地段是美國乃至世界經濟的象征，世貿大樓的修建將吸引全世界對美國的投資，會給紐約乃至美國帶來更大的繁榮，而幾百家店鋪不能夠做到這一點。
3、通過司法程序達到房屋拆遷動態平衡
從司法角度來看，美國面對拆遷難題采取了不求完美但求進步的態度。重要空間法保證了居民上訴和對拆遷理由提出質疑的權利。美國司法學院是代表普通居民對拆遷特權濫用進行上訴的一家著名民間法律機構。該機構肯定重要空間法中因水電、道路、公用基礎設施、國防等公益事業進行征地的特權，但是對地方政府因經濟開發而濫用拆遷特權提出質疑。除了美國司法學院以外，美國還有多個民間組織和法律機構代表居民對征地特權濫用發動攻擊，這就形成了代表政府的為政府征地特權辯護的律師團和代表居民的民間法律機構的兩大陣營。總的看來，美國地方政府和居民就政府征地特權的法律糾紛各有輸贏，形成了一種動態平衡的態勢，這種態勢導致了各地方政府在啟動征地特權時更加小心翼翼。
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一、美國：公私利益兼顧
《國際先驅導報》：司法的嚴謹，使得美國地方政府在動用拆遷特權問題上非常謹慎，而民眾也會更多地考慮到公共利益。在美國，各個行業都有一個公平市場價格——市場形成的、大家承認的、相對公平的價格。房地產行業也有這樣的一個價格，作為補償拆遷戶的標準之一。私人開發商如果想在一塊土地上搞開發，就需要事先購買這片土地，包括這里住戶的房產。實現這一目標的前提是，開發商必須給予拆遷者一個合理的補償。補償的標準雙方以公平市場價格為基準進行協商，協商不能解決的，要么放棄，要么法庭上見。
至于什么才是公平市場價格，美國的做法是：雙方分別聘請獨立的資產評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。在司法實踐中，美國法院通常都認定高出政府補償價格的評估報告。
啟示：中國目前左右評估報告的黑手太多，只有斷掉這些黑手，評估才能公平公正。
二、韓國：依法處理一草一木
《國際先驅導報》：韓國有很多關于土地征用與房屋建設的法律，對土地征用補償有著非常詳盡的規定。如果某公司想購買并拆遷某住戶的私有房屋建大樓，要經過一場漫長的談判。
首先，要由雙方認可的中介認證機構對土地價格做出基本評估，以此為基礎，雙方開始討價還價，內容涉及房屋、草坪、樹木、圍墻、石階、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先墊過一層沙子然后又鋪了地磚，這沙子與地磚都要分別計入補償費之內。這樣，私營企業拆遷開發住宅，要么提供的補償金足以令住戶滿意，要么就是談判失敗放棄項目，發生糾紛的機會很少。
啟示：因為是補償，只要被拆遷人投入了的，就應該計入補償費之內。比如，水磨石地面上又鋪地磚的，就得補償雙層地面。
三、印度：強行征地難見效
《國際先驅導報》：征地是近幾年才經常見諸印度報端的字眼。自從政府推出的特別經濟區政策，需征用農業用地或荒地建設工業園區之后，由征地引起的糾紛越來越多。發生警察開槍事件的南迪格拉姆村，就是被政府相中建設一個以化工業為主的特別經濟區，計劃征購4050公頃土地。
南迪格拉姆村村民對此甚為不滿，他們不愿意改變長久以來的生活方式。在與一些抗議者糾纏了兩個月后，政府采取了極端措施，2000名警察進駐南迪格拉姆村，強行驅散了抗議者。
事件的后續發展其實對政府很不利，不僅西孟加拉邦高等法院要求印度中央調查局對警察向群眾開槍一事展開調查，而且迫于各方壓力，西孟加拉邦政府立即軟化了態度，表示放棄在南迪格拉姆村的建設計劃。
美國：協商或“法庭上見”。在美國，凡是政府出面的拆遷行為在法律上稱為“政府行使國家征用權有償征收私人財產”。美國聯邦憲法第五修正案明確指出，行使“國家征用權”必須滿足3個必要條件：為了公共利益的需要而拆遷；對拆遷戶提供“公平補償”；通過正當的法律程序。美國各州根據第五修正案制定了各自的法律法規。
為了建設道路、學?；蛘哂糜趪朗聵I而征用土地，人們通常能夠理解這是為了公共利益。近年來，因為質疑當地政府的拆遷行為“不是為了公共利益”，美國拆遷戶的訴訟案件增多。
這些案件中，地方政府的征地往往伴隨著經濟開發和把土地轉讓給其他私人的行為，并聲稱這樣做能夠復興舊城，增加就業。但拆遷戶指責地方政府打著“公共利益”的旗號為自己謀取利益，濫用了國家征用權。至于拆遷補償的標準，雙方以公平市場價格為基準進行協商；協商不能解決的，要么放棄，要么“法庭上見”。這類案子鬧到聯邦最高法院的也不少。在法院有關各地拆遷糾紛的判決中，地方政府勝負參半，只能根據具體情況仔細拿捏。法律專家認為，在這類糾紛中，懂得兼顧對方的利益是拆遷中化解矛盾的最好方式。美國是一個強調與保護個人利益的國家，但對公眾利益并非不管不顧。美國不乏為了一棵樹、一棟樓而修改整個道路或者建筑設計施工方案的案例。不過總的來看，美國地方政府和居民在征地特權的法律糾紛中各有輸贏，這在一定程度上使政府在動用拆遷特權問題上更加謹慎，而民眾也漸漸習慣了更多地考慮公共利益。
成為所謂的“釘子戶”產生的主要原因有以下幾個方面：
1.拆遷評估是否準確，關系到拆遷補償是否公平、公正，關系到被拆遷人的合法權益是否得到有效保證。有些評估機構經不住利益的誘惑，按照委托人的要求，做不實評估，評估價格與市場價格差距較大，損害被拆遷人的合法權益;
2.拆遷問題的核心是平等協商，但是在拆遷過程中，往往是開發商打著公益事業的旗幟，以“整體利益”迫使拆遷戶無條件服從，同時，在補償問題上一般是開發商”一口價”，沒有商量的余地，拆遷戶只能被動挨打，絲毫沒有平等協商的權力;
3.有些地區不經拆遷當事人申請，拆遷管理部門就下達行政裁決等。
法律依據
聯邦政府所擁有的公共土地、經濟資源和不動產是可以出賣或出租的。哪一個政府部門所有的土地、資源和不動產，原則上由該政府部門出售或出租。內政部土地管理局主要負責其所有的公共土地和地下礦產的出售和出租。它出售的土地主要有三種情況:
(1)偏僻的、孤立的地塊，管理十分困難或很不經濟的土地；
(2)過去為專門用途而征用，現在已不再需要的土地；
(3)對公共項目，如社區擴展、經濟發展十分重要的土地。
法律分析：不可以的，除非是取得中國國籍。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
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投稿：龐穎
內容審核：張曙光教授
