一、拆遷補(bǔ)償讓你去銀行貸款幫還利息

一看和銀行之間的借貸合同關(guān)系

業(yè)主從銀行拿到了貸款，同時也就將房屋抵押給了銀行。如果因為房屋被拆遷出現(xiàn)抵押物消失的情況，那么銀行的抵押權(quán)就會消失。但是銀行具有優(yōu)先受償權(quán)。也就是說，業(yè)主拿到拆遷補(bǔ)償款后，應(yīng)當(dāng)首先償還銀行貸款。

二看和拆遷方之間的拆遷協(xié)議

拆遷方在清理了銀行的債務(wù)并與業(yè)主簽訂了拆遷協(xié)議后，才能獲得拆遷房屋的權(quán)力。所以，對選擇貨幣補(bǔ)償方式的業(yè)主，拆遷方應(yīng)當(dāng)主動幫助其償還銀行貸款;對選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主，拆遷方應(yīng)協(xié)助其將原先抵押給銀行的房屋轉(zhuǎn)換成安置房，再重新簽訂一份貸款協(xié)議。

一、被拆遷能獲得多少補(bǔ)償

房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償公式如下：

貨幣補(bǔ)償金額=(市場單價+價格補(bǔ)貼)*被拆遷房屋的建筑面積

被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。

公式中涉及“價格補(bǔ)貼”一項，那么價格補(bǔ)貼又是何如計算的呢?

價格補(bǔ)貼的計算有兩種情況：

1.評估單價不足或等于最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，其計算公式為：

價格補(bǔ)貼=最低補(bǔ)償單價*補(bǔ)貼系數(shù)

2.評估單價高于最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按高出部分與最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)差額的一定比例確定，其計算公式為：

價格補(bǔ)貼=(最低補(bǔ)償單價*2-評估單價)*補(bǔ)貼系數(shù)

注：補(bǔ)償系數(shù)和最低補(bǔ)償單價根據(jù)被拆遷房屋的具體位置來確定。

地理位置好的房子，如二環(huán)內(nèi)的房屋，其評估單價和補(bǔ)貼系數(shù)都相對較高，所以計算出的總的貨幣補(bǔ)償金額更多高;反之，地理位置相對偏遠(yuǎn)，評估單價及補(bǔ)貼系數(shù)較低，所以總的補(bǔ)償金額也較少。

二、如何辨別房子會不會被拆遷

1看公告

在政府準(zhǔn)備著手拆遷工作之初，會在相關(guān)小區(qū)和房屋土地管理局官網(wǎng)貼出拆遷公告。如果你聽到拆遷的風(fēng)聲，第一步應(yīng)去查詢有沒有明確的公告。需要注意，即使拆遷公告出來了，也并不意味著馬上就要拆遷。從公告到開始拆遷，一般有很長時間，少則兩三年，多則四五年，要根據(jù)政府的規(guī)劃和項目緊迫性而定。

2看位置

如果政府并未有公告，怎么辦呢?先從房屋地理位置判斷。容易發(fā)生拆遷的地塊往往有如下特點(diǎn)：相比周邊樓房，本小區(qū)的功能、美觀等方面都已落后;小區(qū)人口密度低，拆遷成本低;周邊已有比較成熟的商業(yè)配套，地價房價有上漲空間。

3看房齡

這一辦法很好理解，越舊的樓被拆遷概率越大，越新的樓被拆遷概率越小。

4看面積

開發(fā)商都希望在拆遷后，開發(fā)建設(shè)的土地面積廣闊。大面積的土地，不論是做商業(yè)還是住宅、高端還是大眾，開發(fā)設(shè)計起來都很容易。這就像是一塊玉石，如果本身不夠大，任你是能工巧匠也雕不出想要的花樣。如果土地面積小，開發(fā)商就缺乏動力拆遷。

5看地形

相同面積的地塊，如果在半山腰或山頂，土地開發(fā)難度加大，開發(fā)商就缺乏拆遷動力。而在平坦地面的小區(qū)，更容易吸引開發(fā)商拆遷

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條　作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

二、房子被拆遷了還要不要償還銀行貸款

一看和銀行之間的借貸合同關(guān)系業(yè)主從銀行拿到了貸款，同時也就將房屋抵押給了銀行。如果因為房屋被拆遷出現(xiàn)抵押物消失的情況，那么銀行的抵押權(quán)就會消失。但是銀行具有優(yōu)先受償權(quán)。也就是說，業(yè)主拿到拆遷補(bǔ)償款后，應(yīng)當(dāng)首先償還銀行貸款。二看和拆遷方之間的拆遷協(xié)議拆遷方在清理了銀行的債務(wù)并與業(yè)主簽訂了拆遷協(xié)議后，才能獲得拆遷房屋的權(quán)力。所以，對選擇貨幣補(bǔ)償方式的業(yè)主，拆遷方應(yīng)當(dāng)主動幫助其償還銀行貸款；對選擇產(chǎn)權(quán)置換的業(yè)主，拆遷方應(yīng)協(xié)助其將原先抵押給銀行的房屋轉(zhuǎn)換成安置房，再重新簽訂一份貸款協(xié)議。再買房算幾套如果被拆遷戶選擇了貨幣補(bǔ)償方式，那么再次購房是否還能算首套房呢？對于拿到房屋拆遷補(bǔ)償款的業(yè)主來說，如果想要重新購置一套商品房，在銀行辦理貸款時，銀行將按照第二套房屋貸款的辦法給予辦理。因為在中國人民銀行的征信系統(tǒng)上，將會顯示業(yè)主曾經(jīng)辦理過第一套房貸款，這不會隨著拆遷而消失。從以上分析可以看出，貸款未還清的房子如果遭遇拆遷，業(yè)主也不必太過擔(dān)心，一般來說拆遷方會幫助業(yè)主處理好其與銀行的債務(wù)問題。但是如果業(yè)主想再次購房，將被銀行認(rèn)定為二套，在貸款利率和首付成數(shù)上就需要多承擔(dān)一些了。被拆遷能獲得多少補(bǔ)償房屋拆遷的貨幣補(bǔ)償公式如下：貨幣補(bǔ)償金額＝（市場單價＋價格補(bǔ)貼）＊被拆遷房屋的建筑面積被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價為房地產(chǎn)市場評估單價，房地產(chǎn)市場評估單價低于最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)計算。公式中涉及“價格補(bǔ)貼”一項，那么價格補(bǔ)貼又是何如計算的呢？價格補(bǔ)貼的計算有兩種情況：1．評估單價不足或等于最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，其計算公式為：價格補(bǔ)貼＝最低補(bǔ)償單價＊補(bǔ)貼系數(shù)2．評估單價高于最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)的，按高出部分與最低補(bǔ)償單價標(biāo)準(zhǔn)差額的一定比例確定，其計算公式為：價格補(bǔ)貼＝（最低補(bǔ)償單價＊2－評估單價）＊補(bǔ)貼系數(shù)注：補(bǔ)償系數(shù)和最低補(bǔ)償單價根據(jù)被拆遷房屋的具體位置來確定。地理位置好的房子，如二環(huán)內(nèi)的房屋，其評估單價和補(bǔ)貼系數(shù)都相對較高，所以計算出的總的貨幣補(bǔ)償金額更多高；反之，地理位置相對偏遠(yuǎn)，評估單價及補(bǔ)貼系數(shù)較低，所以總的補(bǔ)償金額也較少。如何辨別房子會不會被拆遷1看公告在政府準(zhǔn)備著手拆遷工作之初，會在相關(guān)小區(qū)和房屋土地管理局官網(wǎng)貼出拆遷公告。如果你聽到拆遷的風(fēng)聲，第一步應(yīng)去查詢有沒有明確的公告。需要注意，即使拆遷公告出來了，也并不意味著馬上就要拆遷。從公告到開始拆遷，一般有很長時間，少則兩三年，多則四五年，要根據(jù)政府的規(guī)劃和項目緊迫性而定。2看位置如果政府并未有公告，怎么辦呢？先從房屋地理位置判斷。容易發(fā)生拆遷的地塊往往有如下特點(diǎn)：相比周邊樓房，本小區(qū)的功能、美觀等方面都已落后；小區(qū)人口密度低，拆遷成本低；周邊已有比較成熟的商業(yè)配套，地價房價有上漲空間。3看房齡這一辦法很好理解，越舊的樓被拆遷概率越大，越新的樓被拆遷概率越小。4看面積開發(fā)商都希望在拆遷后，開發(fā)建設(shè)的土地面積廣闊。大面積的土地，不論是做商業(yè)還是住宅、高端還是大眾，開發(fā)設(shè)計起來都很容易。這就像是一塊玉石，如果本身不夠大，任你是能工巧匠也雕不出想要的花樣。如果土地面積小，開發(fā)商就缺乏動力拆遷。5看地形相同面積的地塊，如果在半山腰或山頂，土地開發(fā)難度加大，開發(fā)商就缺乏拆遷動力。而在平坦地面的小區(qū)，更容易吸引開發(fā)商拆遷。

三、拆遷補(bǔ)償款發(fā)放到哪個銀行

法律分析：拆遷過程中，拆遷方會和宅基地使用權(quán)人（土地所有權(quán)人及房屋所有權(quán)人）簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，宅基地使用權(quán)人（各地證件和名字因地有差別）將會獲得因拆遷取得的補(bǔ)償，然后再由家庭內(nèi)部分配。所以看宅基地和房子權(quán)利證書上是誰的名字，才能判斷是給你父親還是你母親，或者是你。

補(bǔ)償?shù)姆绞接校寒a(chǎn)權(quán)置換和貨幣補(bǔ)償兩種方式，或者兩者結(jié)合。

如果是貨幣補(bǔ)償，有的會打到銀行賬戶，有的會去現(xiàn)場領(lǐng)?。ㄝ^少金額），主要看當(dāng)?shù)夭疬w政策和辦法，以及補(bǔ)償協(xié)議的約定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯??？h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

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內(nèi)容審核：陳博揚(yáng)律師

來源：中國法院網(wǎng)-拆遷補(bǔ)償讓你去銀行貸款幫還利息，