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拆遷談判技巧及拆遷補償問題概述：拆遷談判技巧包括了解信息、少說多聽、找有決定權的人談判、合理報價、找出征收方的違法點、謹慎簽訂協議和適時提起法律程序。拆遷補償問題包括補償價格與市場實際價格脫節、公益性和商業性拆遷界定不明確、被拆遷困難戶安置不妥和拆遷補償時間延遲等。
法律分析
一、拆遷談判中有哪些技巧
其一，知己知彼，百戰不殆
這是拆遷協商談判前的準備工作。一方面，大家要注意搜集信息，了解當前拆遷補償的標準和水平，再結合自身情況確定自己的目標和底線。
其二，少說多聽，不要輕易亮底
其三，跟有決定權的人談判
與對方談判有意義的前提是雙方對談判結果都有執行權，也就是要確定和你談判的是能說了算的人。
其四，合理報價，不漫天要價
其五，找出征收方的違法點，以備靈活運用
征收方在拆遷整個過程中的違法點經常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評估程序違法等。
其六，房子不能輕易搬，簽訂協議要謹慎房子和拆遷補償協議是和征收方談判時的兩個重要的砝碼。
其七，適時提起法律程序阻滯違法拆遷進程。
二、拆遷補償中存在哪些問題
1、拆遷補償價格和市場實際價格嚴重脫節
拆遷補償標準沒有和市場接軌是房屋拆遷矛盾的核心問題。主要表現在：
一是拆遷補償標準過低。二是房價漲了拆遷補償價格不變。三是現行的法律法規對被拆遷人的土地使用權沒有明確補償規定，拆遷補償只補償被拆遷人的地上建筑物，而其土地使用權沒有得到應有的補償。
2、公益性拆遷和商業性拆遷沒有具體明確的界定
假借公共利益之名，行商業拆遷之實，激化了房屋拆遷矛盾。主要表現在：
一是《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷項目的公益性和商業性沒有區分。二是目前我國現行法律對公共利益內涵沒有具體明確規定。
3、被拆遷困難戶得不到妥善安置失去生存基礎
安置房源緊缺、地段偏遠、因拆致貧的問題，沒有引起一些地方政府的足夠重視。
三、拆遷補償多長時間才會下來
拆遷的補償應該在被拆遷人搬遷之前到位。
即先補償后搬遷的原則。
這是拆遷工作中重要的一項原則，不能違背。
1、如果選擇的以貨幣安置形式賠償的，在簽完貨幣安置協議后，房屋動遷以前就會發放補償款；
2、如果選擇的以房屋置換（賠償安置房）形式賠償的，在簽完房屋安置協議后，房屋動遷以前會一次性補償1－2年的過渡費用，如果1－2年到期后安置房仍未交付的，會按協議再次補償過渡費用。
結語
在拆遷談判中，我們需要掌握一些技巧，如了解情況、少說多聽、找對談判對象等。同時，我們也要注意拆遷補償中存在的問題，如補償價格與市場實際價格脫節、公益性和商業性拆遷界定不清等。對于被拆遷困難戶的安置問題，需要引起地方政府的重視。最重要的是，拆遷的補償應該在搬遷之前到位，不能違背先補償后搬遷的原則。無論是貨幣安置還是房屋置換，都應按照協議及時補償過渡費用。
法律依據
國有土地上房屋征收與補償條例：第五章 附 則 第三十五條 本條例自公布之日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。
國有土地上房屋征收與補償條例：第三章 補 償 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
國有土地上房屋征收與補償條例：第二章 征收決定 第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
拆遷談判技巧：
1、提出高于預期的拆遷安置補償條件，但一定注意不要讓對方認為你是在滿天要價；
2、避免對抗性的拆遷補償談判
千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產生敵對情緒，這樣只會導致對抗，致使談判不能正常進行下去；
3、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價，除非你拿到了一份合法的、完整的評估報告；
4、學會在接受拆遷人關于拆遷安置補償條件時感到意外；
5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用
一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償等，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進行補償談判。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條
房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
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內容審核：劉佳律師
來源：頭條-征地拆遷談判必勝策略：穩操勝券，巧藏意圖！，
