一、土地使用權(quán)能否拍賣

1、土地所有權(quán)不可以買賣，禁止任何單位和個(gè)人買賣土地，但同時(shí)規(guī)定土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門沒收違法所得;對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施;可以并處罰款;對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

2、法律依據(jù)：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。因此不經(jīng)人民政府審批轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是違法的，當(dāng)然也是無(wú)效的。當(dāng)前，存量土地中還有大量的劃撥土地使用權(quán)，很多當(dāng)事人在簽訂劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但這種轉(zhuǎn)讓只要未經(jīng)過政府批準(zhǔn)都是無(wú)效的。人民法院受理的各類案件中，有大量的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛案或者是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行案。審理這類案件，人民法院一來(lái)不能認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，二來(lái)不能直接裁定轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)。人民法院具有至高無(wú)上的司法審查權(quán)，但司法審查權(quán)不能代替政府的行政審批權(quán)。因此人民法院在本案的執(zhí)行過程中未經(jīng)人民政府審批直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是違法的。

二、拍賣土地可以合法轉(zhuǎn)讓需要什么程序

1、土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)是土地使用權(quán)買賣。有審批權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)許可，轉(zhuǎn)讓后受讓人依法對(duì)土地出讓金的繳納。法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)須經(jīng)過法定機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，且繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

2、以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。

3、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)。

4、土地使用權(quán)可以依法進(jìn)行買賣、轉(zhuǎn)讓，但土地所有權(quán)不得買賣。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)有效存在前提條件下，在不改變農(nóng)村土地所有權(quán)權(quán)屬性質(zhì)和主體種類與農(nóng)村土地農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，將該物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)或者從該物權(quán)性質(zhì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)中分離出來(lái)的部分權(quán)能等具體民事權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人的行為。

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內(nèi)容審核：鄧海鳳律師

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