一、我國宅基地立法的不足之處

(一)規(guī)定原則，層次較低

調(diào)整農(nóng)村房屋、宅基地使用權(quán)的法律規(guī)范數(shù)量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調(diào)整，其中關(guān)于買賣方面的規(guī)范數(shù)量就更少。目前，我國還沒有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。國務(wù)院雖于1993年頒布了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》，但其僅規(guī)定了申請建房的程序和審批權(quán)限，而對農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)和糾紛解決問題未作規(guī)定。國家土地管理局《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作的請示》雖然直接調(diào)整農(nóng)民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉(zhuǎn)和登記同樣未作規(guī)定。與豐富、成熟的城市房地產(chǎn)立法相比，農(nóng)村房地產(chǎn)立法不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容也比較粗淺。

(二)內(nèi)容不明，沖突嚴(yán)重

由于法律及法規(guī)的規(guī)定原則及效力不高，實(shí)際調(diào)整農(nóng)村房屋和宅基地流轉(zhuǎn)的大多是各地政府及相關(guān)職能部門的文件，不僅系統(tǒng)性差，而且存在矛盾、沖突、權(quán)責(zé)不清等問題。

1、、關(guān)于宅基地單獨(dú)買賣

根據(jù)前述法律規(guī)定，原則上禁止集體土地使用權(quán)進(jìn)入市場用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，轉(zhuǎn)為建設(shè)用地使用權(quán)。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，對宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)法律未作絕對禁止性規(guī)定，但在具體如何轉(zhuǎn)讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規(guī)定了宅基地使用權(quán)的批準(zhǔn)或者不予批準(zhǔn)，僅是規(guī)范建房行為而非買賣行為。導(dǎo)致各地在實(shí)踐中出現(xiàn)了不統(tǒng)一的情形。

2、關(guān)于宅基地和房屋抵押

根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，宅基地使用權(quán)不能抵押，但房屋可以抵押。當(dāng)房屋與宅基地結(jié)合之后，如何確定房屋抵押后宅基地使用權(quán)是否隨之抵押，《擔(dān)保法》未作規(guī)定。實(shí)踐中有觀點(diǎn)認(rèn)為抵押的仍然只能是房屋，而不能當(dāng)然將宅基地使用權(quán)納入抵押物范圍，但按照我國目前“房地一致”的原則，如果禁止宅基地使用權(quán)抵押，則宅基地上房屋所有權(quán)抵押行為也應(yīng)無效。這顯然又與房屋所有權(quán)人的自由處分原則相悖。

3、關(guān)于宅基地能否連同房屋一起移轉(zhuǎn)

《土地管理法》第六十二條雖然承認(rèn)了農(nóng)村房屋可以買賣和出租，但對于農(nóng)村房屋買賣時(shí)其宅基地使用權(quán)是否同時(shí)流轉(zhuǎn)未作明確規(guī)定，理解上易產(chǎn)生歧義。如果不包括轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉(zhuǎn)而合法有效，但又違反了“房地一致”原則。

二、農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地的條件

通過以上規(guī)定可以看出，宅基地使用主體僅限于農(nóng)民，不得向城鎮(zhèn)居民出售，但須滿足下列條件：

(一)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房;

(二)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件;

(三)轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意;

(四)宅基地使用隨房一并轉(zhuǎn)讓。

上述所說就是關(guān)于我國宅基地缺陷和農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地的條件，希望能幫您解決您的問題。對司法實(shí)踐中引發(fā)的糾紛，如果需要走訴訟程序，建議最好事先咨詢相關(guān)的專家律師，以少走彎路，更好地解決自己所面臨的問題。北京圣運(yùn)律師網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢。

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內(nèi)容審核：馮興元教授

來源：臨律-我國宅基地立法的不足之處，