土地增值額計稅依據是什么,免征土地增值稅的情形有哪些

1、計稅依據：土地增值額=轉讓房地產所取得的收入一扣除項目金額

2、土地增值稅的計算：

應納稅額=∑(每級距的土地增值額×適用稅率)

3、土地增值稅的減免

有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的;

（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

（3）個人因工作調動或改善居住條件而朝讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。

（4）對居民個人擁有的普通住宅，在其轉讓時暫免征收土地增值稅。

（5）1994年1月1日以前已簽訂的房地產轉讓合同，不論其房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

1994年1月1日以前已簽訂房產開發合同或已立項，并已按規定投入資金進行開發，其在1994年1月1日以后五年內首次轉讓房地產的，免征土地增值稅。

對于個別由政府審批同意，進行成片開發、周期較長的房地產項目，其房地產在上述規定五年免稅期以后首次轉讓的，經所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限。

（6）轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

（7）對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;

建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

（8）對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

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內容審核：石珊律師

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