一、爺爺房產(chǎn)過(guò)戶(hù)孫子新規(guī)2021

法律主觀：

爺爺房產(chǎn)如果通過(guò)贈(zèng)與的方式過(guò)戶(hù)給孫子，需簽訂贈(zèng)與協(xié)議并進(jìn)行公證同時(shí)繳納百分之三的契稅，最后攜帶相關(guān)資料到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。除了贈(zèng)與的方式，也可以采取析產(chǎn)的方式處理房產(chǎn)，但是同樣需要先辦理公證手續(xù)后辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

法律客觀：

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十七條 因房屋買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。 申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)屬證書(shū)以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。

二、2022年父母房產(chǎn)過(guò)戶(hù)子女新規(guī)

2022年房子過(guò)戶(hù)給子女的新規(guī)如下：

1、買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)。即父母按照房屋買(mǎi)賣(mài)將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女，這種方式是建立在各方都健在的情況下，且操作方式也比較成熟：

（1）賣(mài)方：個(gè)人所得稅1%（房產(chǎn)證大于5年的唯一住宅免）、營(yíng)業(yè)稅5.5%（房產(chǎn)證大于2年的免征）；

（2）買(mǎi)方：契稅1.5%，其它過(guò)戶(hù)稅費(fèi)約數(shù)百，以上稅點(diǎn)均按小于144平方米的普通住宅計(jì)算）。 買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)的稅費(fèi)有一個(gè)的特點(diǎn)就是與房產(chǎn)的面積、取得房產(chǎn)證時(shí)間以及是否是自己的住房有關(guān)。滿(mǎn)2年可免征營(yíng)業(yè)稅，滿(mǎn)5年再免掉1%的個(gè)稅，按照“契稅+個(gè)稅”的原則可以算出：以一套價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)、房產(chǎn)證“滿(mǎn)5”為例，其他價(jià)值可以參照此標(biāo)準(zhǔn)得出結(jié)果。那么，90平米以下、90到144平米、144平米以上三種面積段的稅費(fèi)為2萬(wàn)、2.5萬(wàn)、4萬(wàn)，不過(guò)，如果不是賣(mài)方房產(chǎn)，那么，三個(gè)面積段的稅費(fèi)分別加上個(gè)稅1%，得出的結(jié)果分別為3萬(wàn)、3.5萬(wàn)、5萬(wàn)；

2、贈(zèng)與過(guò)戶(hù)。即父母通過(guò)贈(zèng)與將房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女，根據(jù)新規(guī)，對(duì)直系親屬或贍養(yǎng)人贈(zèng)與房產(chǎn)免征個(gè)稅，夫妻之間的贈(zèng)與過(guò)戶(hù)還免征契稅。那么，分別看一下兩種情況的稅費(fèi)，同樣以一套價(jià)值100萬(wàn)的房產(chǎn)為例：

（1）假如屬于夫妻之間贈(zèng)與過(guò)戶(hù)，其中契稅為房產(chǎn)評(píng)估值的3%免除，公證費(fèi)為房產(chǎn)評(píng)估值的1%，印花稅為0.05%*2（雙方），過(guò)戶(hù)費(fèi)用即為：（1%+0.05%*2）*100萬(wàn)=1.1萬(wàn)；

（2）假如屬于非夫妻之間的直系親屬或贍養(yǎng)人過(guò)戶(hù)，其中契稅3%需要全額繳納，同時(shí)還有公證費(fèi)1%和0.05%*2（雙方）的印花稅，過(guò)戶(hù)費(fèi)用即為：（3%+1%+0.05%*2）*100萬(wàn)=4.1萬(wàn)。

3、繼承過(guò)戶(hù)。只有權(quán)屬人（被繼承人）去世或者被人民法院宣告死亡后，方能辦理繼承。法定繼承不需繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和契稅，只需繳納房產(chǎn)登記費(fèi)。繼承過(guò)戶(hù)分兩種情況，一種有遺囑的繼承，一種是無(wú)遺囑繼承。先說(shuō)有遺囑繼承。按照規(guī)定顯示，主要有三大變化：

（1）遺囑不一定要求公證，未經(jīng)過(guò)公證的遺囑也有效，且遺囑的效力以最后一份時(shí)間為準(zhǔn)。比如說(shuō)，份遺囑公證后，后來(lái)又寫(xiě)了兩份遺囑，以最后時(shí)間的遺囑為準(zhǔn)。而且立遺囑方式增加到4種，手寫(xiě)、打印、錄音、錄像方式立遺囑都可以，其中只有打印遺囑要求兩人（含）以上人見(jiàn)證簽名簽時(shí)間即可。一句話(huà)，怎么方便怎么來(lái)，且按被繼承人最真實(shí)意思來(lái)；

（2）繼承人范圍增加。為盡量避免無(wú)主房產(chǎn)生，代位繼承人增加了直系晚輩血親繼承人，包括兄弟姐妹的子女。然后，的繼承人順序變?yōu)椋喉樜焕^承人，配偶、子女和父母，第二順位繼承人中的姐妹或兄弟也不在的話(huà)，就由其子女來(lái)繼承。大家要明白一點(diǎn)，代位繼承并不是越位繼承，而是建立在前面的順位繼承人和第二順位繼承人都沒(méi)繼承的情況下，所以，無(wú)需多慮。 綜合各項(xiàng)新規(guī)來(lái)看，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)主要有以下幾個(gè)方面的變化：

1、在以前的規(guī)定中同樣也是3-5%的契稅，不過(guò)是一直都按照1-3%的優(yōu)惠來(lái)執(zhí)行的，在新的規(guī)定中仍舊沿用這一條，且現(xiàn)在未聽(tīng)說(shuō)取消優(yōu)惠，那么，意味著未來(lái)將繼續(xù)執(zhí)行1-3%的契稅優(yōu)惠；

2、增加了2種免契稅情形。一是法定繼承人繼承土地或房屋權(quán)屬；二是夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方變更土地和房屋權(quán)屬。這兩種過(guò)戶(hù)情況免征契稅。所以，新規(guī)明確了夫妻之間過(guò)戶(hù)房產(chǎn)是免征契稅的，但子女顯然不在此列，所以，子女過(guò)戶(hù)還是要交這個(gè)過(guò)戶(hù)費(fèi)的；

3、以下情況免征個(gè)稅。具體為：法定繼承、無(wú)償贈(zèng)與給直系親屬或贍養(yǎng)人、滿(mǎn)5等情況免征個(gè)稅。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國(guó)民法典》

第一千一百二十二條：【遺產(chǎn)的定義】遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。 依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。

《房產(chǎn)稅暫行條例》

第三條：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。 房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

《中華人民共和國(guó)契稅法》

第三條：契稅稅率為百分之三至百分之五。 契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的稅率幅度內(nèi)提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。 省、自治區(qū)、直轄市可以依照前款規(guī)定的程序?qū)Σ煌黧w、不同地區(qū)、不同類(lèi)型的住房的權(quán)屬轉(zhuǎn)移確定差別稅率。

三、房子過(guò)戶(hù)給子女2021新政策

父母將自己所有的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)給子女，按情況不同分析如下：

1、父母在想將房產(chǎn)無(wú)償?shù)倪^(guò)戶(hù)給子女，但在辦理房產(chǎn)登記前反悔的，父母可以不繼續(xù)此贈(zèng)與，因?yàn)榉慨a(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)，在辦理登記產(chǎn)權(quán)登記前是可以撤回的。子女不能要求父母繼續(xù)履行過(guò)房義務(wù)，除非此贈(zèng)與合同做了公證，是不可撤銷(xiāo)的。

2、父母在自己子女結(jié)婚前將房產(chǎn)贈(zèng)與子女，并在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了過(guò)戶(hù)登記的，此房產(chǎn)為子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

3、父母在子女結(jié)婚后將房產(chǎn)贈(zèng)給子女，并在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理了過(guò)戶(hù)登記，如沒(méi)有明確的約定是贈(zèng)給已方子女的，視為對(duì)子女夫妻雙方的贈(zèng)與，此房產(chǎn)為夫妻婚后共同財(cái)產(chǎn)。

【相關(guān)法條】

《民法典》第二百零九條??不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

《民法典》第二百一十四條??不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

《民法典》第六百五十八條??贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷(xiāo)贈(zèng)與。

經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷(xiāo)的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，不適用前款規(guī)定。

《民法典》第六百六十條??經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與合同或者依法不得撤銷(xiāo)的具有救災(zāi)、扶貧、助殘等公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以請(qǐng)求交付。

依據(jù)前款規(guī)定應(yīng)當(dāng)交付的贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)因贈(zèng)與人故意或者重大過(guò)失致使毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

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內(nèi)容審核：黃旭暉律師

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