一、房產(chǎn)公司拆遷補(bǔ)償能否抵減收入

依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因取得土地使用權(quán)而支付的征收拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金等支出，是可以抵減營業(yè)收入的。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告》

三、主要內(nèi)容

(一)一般納稅人

1.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。辦法明確了如何計算當(dāng)期允許扣除的土地價款及相關(guān)管理要求。

2.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

3.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。辦法明確了如何計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

4.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和適用稅率或征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

5.辦法還明確了一般納稅人如何開具發(fā)票等具體征管問題。

房屋拆遷補(bǔ)償對項(xiàng)目

1、房屋主體架構(gòu)以及房屋內(nèi)的裝潢、裝修及其他附屬物的補(bǔ)償;

這是房屋拆遷補(bǔ)償?shù)闹饕獌?nèi)容，其補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。由于具體辦法是由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定的，各地操作起來會有所不同。

2、臨時安置補(bǔ)助費(fèi);

拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi);被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。因拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起增加臨時安置補(bǔ)助費(fèi);對周轉(zhuǎn)房的使用人，應(yīng)當(dāng)自逾期之月起付給臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。

3、搬遷補(bǔ)助費(fèi);

其中，拆遷住宅房屋的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)根據(jù)原住房建筑面積和規(guī)定的補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)計算。但如果是拆遷人負(fù)責(zé)搬遷的，拆遷人不再支付搬遷補(bǔ)助費(fèi)。

拆遷非住宅房屋的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)還包括：設(shè)備搬遷、安裝的費(fèi)用以及無法恢復(fù)使用的設(shè)備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

4、搬遷獎勵;

目前許多地方都對此做出了規(guī)定，指的是被拆遷方在規(guī)定的時間內(nèi)與拆遷方積極配合簽訂協(xié)議且搬家交房而獲得的獎勵。

5、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償;

因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

二、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)稅務(wù)處理

一、企業(yè)所得稅處理

在企業(yè)所得稅處理方面，政府補(bǔ)償款項(xiàng)屬于財政性資金，視為收入處理不沖減相關(guān)成本費(fèi)用。稅務(wù)上要判斷該項(xiàng)政府補(bǔ)助是否屬于不征稅收入，如為不征稅收入，收到當(dāng)期不計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，但該項(xiàng)收入所形成的成本費(fèi)用支出也不能稅前扣除。如不屬于不征稅收入，則應(yīng)在收到當(dāng)期計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額征稅，其支出形成的成本費(fèi)用也可以按稅法規(guī)定稅前扣除。

關(guān)于上述企業(yè)所得稅的處理問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅[2009]87號)規(guī)定，對企業(yè)在2008年1月1日至2010年12月31日期間從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應(yīng)計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應(yīng)納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業(yè)能夠提供資金撥付文件，且文件中規(guī)定該資金的專項(xiàng)用途；(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；(三)企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出所形成的資產(chǎn)，其計算的折舊、攤銷不得在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。文件同時規(guī)定，企業(yè)將符合規(guī)定條件的財政性資金作不征稅收入處理后，在5年(60個月)內(nèi)未發(fā)生支出且未繳回財政或其他撥付資金的政府部門的部分，應(yīng)重新計入取得該資金第六年的收入總額；重新計入收入總額的財政性資金發(fā)生的支出，允許在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

二、土地增值稅處理

在土地增值稅的處理上，該項(xiàng)500萬元拆遷補(bǔ)償收入應(yīng)該是沖減拆遷補(bǔ)償支出，而不是單獨(dú)作為企業(yè)的營業(yè)外收入處理。也就是說，該項(xiàng)收入不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發(fā)成本中的補(bǔ)償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項(xiàng)目金額。

關(guān)于上述土地增值稅的處理問題，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，計算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。文件對土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目范圍明確為：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等。房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用全部支出雖然可以作為開發(fā)成本，但稅法規(guī)定的是“凈支出”，也就是全部補(bǔ)償支出減除拆遷過程中的各種收入后的實(shí)際凈支出，因此，政府給予企業(yè)的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)從企業(yè)實(shí)際發(fā)生的拆遷補(bǔ)償支出中扣除。

三、營業(yè)稅處理

拆遷補(bǔ)償收入是否繳納營業(yè)稅，要視不同情況處理。如果房地產(chǎn)企業(yè)征地后自行負(fù)責(zé)拆遷，而不是受政府委托，其取得的政府補(bǔ)助收入，不屬于營業(yè)稅應(yīng)稅收入，不需要繳納營業(yè)稅。如果企業(yè)是受政府或其相關(guān)部門委托進(jìn)行拆遷，其取得的拆遷補(bǔ)償收入，則屬于營業(yè)稅中的“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”收入，應(yīng)就其代理差額收入繳納營業(yè)稅。

關(guān)于上述營業(yè)稅處理政策問題，《國家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》(國稅函[2009]520號)第二條規(guī)定，納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的行為屬于“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)入賬要求

法律主觀：

房地產(chǎn)企業(yè) 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 稅前扣除與否請看如下所述內(nèi)容 拆遷補(bǔ)償，如果統(tǒng)一支付給拆遷管理辦公室，由拆遷辦統(tǒng)一支付的，那么就會取得拆遷辦的發(fā)票，這樣的話，可以直接在稅前扣除，對土增稅也沒影響。 如果直接支付給被拆遷人，只能得到收據(jù)，那么需要一些佐證資料：如拆遷協(xié)議（合同）、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等，（拆遷合同需備案，未備案有可能不被認(rèn)可）。

法律客觀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的； （二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

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內(nèi)容審核：索建國律師

來源：中國法院網(wǎng)-房產(chǎn)公司拆遷補(bǔ)償能否抵減收入，