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企業(yè)拆遷中無形資產(chǎn)補(bǔ)償及律師建議

發(fā)布時間：
2018-07-31 09:38:51
作者：
圣運(yùn)律師
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無形資產(chǎn)指沒有物質(zhì)實(shí)體，但能為企業(yè)或所有者長期帶來收益的資產(chǎn)。我國《企業(yè)會計(jì)制度》的定義是：無形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品或者

企業(yè)拆遷中無形資產(chǎn)補(bǔ)償及律師建議

無形資產(chǎn)指沒有物質(zhì)實(shí)體，但能為企業(yè)或所有者長期帶來收益的資產(chǎn)。我國《企業(yè)會計(jì)制度》的定義是：“無形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)、出租給他人、或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹]有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。”無形資產(chǎn)與有形的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)一樣，是企業(yè)的財富，是企業(yè)創(chuàng)造商品、獲取利潤的手段。它是企業(yè)擁有的一種特殊權(quán)力的象征，有助于取得高于一般利潤水平的收益。目前在企業(yè)拆遷中對于企業(yè)無形資產(chǎn)的補(bǔ)償還存在很大的爭議。

【前言】

無形資產(chǎn)指沒有物質(zhì)實(shí)體，但能為企業(yè)或所有者長期帶來收益的資產(chǎn)。我國《企業(yè)會計(jì)制度》的定義是：“無形資產(chǎn)，是指企業(yè)為生產(chǎn)商品或者提供勞務(wù)、出租給他人、或?yàn)楣芾砟康亩钟械摹]有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長期資產(chǎn)。”無形資產(chǎn)與有形的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)一樣，是企業(yè)的財富，是企業(yè)創(chuàng)造商品、獲取利潤的手段。它是企業(yè)擁有的一種特殊權(quán)力的象征，有助于取得高于一般利潤水平的收益。目前在企業(yè)拆遷中對于企業(yè)無形資產(chǎn)的補(bǔ)償還存在很大的爭議。目前包括物權(quán)法在內(nèi)的法律法規(guī)對企業(yè)拆遷補(bǔ)償（特別是無形資產(chǎn)損失）都沒有作出具體規(guī)定，這使企業(yè)拆遷補(bǔ)償陷入無法可依的困境。但是企業(yè)長期經(jīng)營形成的品牌價值確實(shí)存在，搬遷后必然造成這樣長期積累的知名度受損。目前實(shí)踐中是協(xié)商補(bǔ)償或者用有形損失的充足補(bǔ)償來彌補(bǔ)。

【案例回顧】
２００８年１月４日福建省泉州市迎賓館周邊整治區(qū)征地拆遷安置工作領(lǐng)導(dǎo)小組下達(dá)的一張“拆遷告知書”。李某經(jīng)營了２７年的泉州A紡織印染有限公司（以下簡稱A公司），就在拆遷紅線內(nèi)。拆遷告知書上寫明的拆遷原因是，“東海片區(qū)系我市‘一二三四’城建總綱中的‘三片’之一，是泉州今后的行政、文化和商貿(mào)中心。”協(xié)議拆遷期限定于２００８年１月５日至２月５日。2007年１２月２８日，豐澤區(qū)政府派人給A公司送來了拆遷安置補(bǔ)償方案。2008年１月４日下達(dá)了拆遷告知書，要求企業(yè)在一個月內(nèi)簽協(xié)議。隨后，政府相關(guān)部門還口頭通知企業(yè)，要求５月２１日前搬遷。拆遷告知書下發(fā)后的幾天，A公司就被告知政府無法安排安置地。A公司生意很紅火，生產(chǎn)的產(chǎn)品在歐美國家銷路很好。一旦拆遷，供需鏈條就會斷掉，企業(yè)的生存就將成為重大問題。且A公司交納了土地出讓金，使用年限為５０年。2007年１２月５日出臺的《東海片區(qū)征收工業(yè)用地補(bǔ)償安置方案》列出：補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括地上建筑物補(bǔ)償、設(shè)備補(bǔ)償、土地補(bǔ)償。此外，搬遷補(bǔ)助費(fèi)用按合法建筑面積６元／平方米計(jì)算，拆遷造成工廠停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)用，按照拆遷合法建筑面積１２元／平方米•月計(jì)算；一次性給予９個月的補(bǔ)償。政府的安置補(bǔ)償方案只是對A公司的有形損失進(jìn)行補(bǔ)償，對無形損失的補(bǔ)償沒有具體規(guī)定。然而一旦拆遷，A公司長期積累的供銷網(wǎng)絡(luò)就要中斷，企業(yè)的生產(chǎn)能力、技術(shù)力量、市場份額要受影響。而且員工在企業(yè)服務(wù)多年，企業(yè)必須向他們支付巨額的安置費(fèi)用。按照目前的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，A公司最多能拿到１億元補(bǔ)償，而A公司搬遷的的成本是２億元，這點(diǎn)補(bǔ)償根本無法彌補(bǔ)A公司的損失。

【案例剖析】
企業(yè)獲取的利潤不僅要依靠有形資產(chǎn)創(chuàng)造的加工利潤或有形資產(chǎn)商品的貿(mào)易利潤 ,更要依賴無形的超額利潤。企業(yè)的無形資產(chǎn)可以分為四類:知識產(chǎn)權(quán)類、契約權(quán)利類、關(guān)系類、綜合類。企業(yè)拆遷導(dǎo)致無形資產(chǎn)損失程度最大的為契約權(quán)利類、關(guān)系類和綜合類無形資產(chǎn)。企業(yè)拆遷后搬遷至別處 ,在原有范圍內(nèi)全心經(jīng)營的客戶群可能會有一部分繼續(xù)追隨 ,但是大部分會隨著追隨成本的增加而喪失，品牌效用也會隨之降低，而在重建廠址范圍內(nèi)重新建立良好的商譽(yù)有很大的風(fēng)險。健全的供銷鏈和良好的供銷網(wǎng)絡(luò)對于企業(yè)來說也是至關(guān)重要的，企業(yè)拆遷導(dǎo)致了這些無形資產(chǎn)的損失，重新建立不僅需要花費(fèi)時間、成本，而且形成穩(wěn)定的網(wǎng)絡(luò)和健全的鏈條后。由于交通便利程度、供銷距離等不確定性因素，往往導(dǎo)致運(yùn)營成本高于從前。

人力資源的流逝，是企業(yè)拆遷導(dǎo)致的另一項(xiàng)無形資產(chǎn)的損失。在得知企業(yè)拆遷消息后，企業(yè)內(nèi)部的人力資源將會發(fā)生變化，一般技能的工人可能自愿選擇去留，企業(yè)可在新建后重新招聘，較為容易。而技術(shù)工人對比“去和留 ” 的成本，發(fā)現(xiàn)若辭職離開，可以很容易在別的企業(yè)找到新的工作直接上崗，若留下，跟隨現(xiàn)有企業(yè)搬遷，則需要冒停工損失的風(fēng)險，盡管企業(yè)為了挽留他們會給予一定的補(bǔ)貼，但搬遷后的企業(yè)是否能夠比現(xiàn)在企業(yè)的效益更好卻是一個不確定因素，而且搬遷后企業(yè)的地點(diǎn)交通方便程度也是他們考慮的重要因素。而技術(shù)工人對于企業(yè)來說是提高競爭力的一個重要因素，這類工人往往比較稀缺，培訓(xùn)一般工人成為技術(shù)工人需要高額的培訓(xùn)費(fèi)用和大量的時間，失去熟練工人對拆遷企業(yè)來說無疑是雪上加霜。

一般來說，工廠搬遷對企業(yè)的影響或者說對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方面造成的損失，可分為三個階段，即：搬遷準(zhǔn)備階段、搬遷階段和搬遷后恢復(fù)正常生產(chǎn)階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示，即開始從零開始逐漸上升（搬遷準(zhǔn)備階段），上升至最高值（搬遷階段），然后從最大值逐漸下降至零（搬遷后生產(chǎn)恢復(fù)階段）。

然而物權(quán)法規(guī)定，為了公共利益征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，必須保障被拆遷居民的生活居住水平不下降，但對被拆遷企業(yè)的生存和權(quán)益保障沒有作出具體規(guī)定，目前各地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一。現(xiàn)實(shí)中，很多本來生意紅火的企業(yè)因?yàn)椴疬w而倒閉，并引發(fā)糾紛。

【律師觀點(diǎn)】

城市房屋拆遷十分復(fù)雜，企業(yè)在面臨拆遷時，應(yīng)該積極尋求專業(yè)律師的咨詢與幫助，必要時聘請相關(guān)律師為其提供專業(yè)的律師服務(wù)。而律師在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中應(yīng)當(dāng)做到以下幾個方面的工作：

一、收集相關(guān)證據(jù)：
1、審查企業(yè)的土地或者房屋租賃合同，以便確定企業(yè)使用土地或者房屋合法性問題；

2、向拆遷方了解征地批文、建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批文、建設(shè)規(guī)劃許可證、拆遷方案、拆遷許可證等相關(guān)拆遷征地批準(zhǔn)文件，這些文件可以確定拆遷征地項(xiàng)目的合法性問題；

3、審查企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、納稅情況、企業(yè)員工合同、企業(yè)對土地或者房屋投入的其他相關(guān)單據(jù)，為制作企業(yè)拆遷補(bǔ)償方案提供依據(jù)。

二、制作拆遷損失報告

1、協(xié)助企業(yè)制作《地上物動遷調(diào)查表》；

2、根據(jù)需要邀請企業(yè)方評估公司對地上物及固定資產(chǎn)進(jìn)行評估；

3、協(xié)助企業(yè)制作《拆遷損失報告》；
拆遷損失報告必須既有事實(shí)依據(jù)也有法律政策依據(jù)，以做到合情合理，有理有據(jù)，這樣才能在拆遷談判中說服對方當(dāng)事人，而不是一味“獅子大開口”，造成拆遷補(bǔ)償談判陷入困境。

三、拆遷補(bǔ)償安置談判協(xié)商

1、代表企業(yè)與拆遷實(shí)施單位經(jīng)辦人協(xié)商；

2、合理反映企業(yè)的損失及要求；

3、監(jiān)督拆遷程序的合法；
談判過程中要“求同存異”，對于拆遷雙方?jīng)]有爭議的問題先固定下來，雙方有爭議的問題各自提出自己的依據(jù)和理由，逐步縮小差距，最終達(dá)成一致。

四、參與訴訟和裁決

1、參與企業(yè)與租賃方的承租合同糾紛案件；

2、參與企業(yè)與拆遷人之間的裁決會及聽證程序；

3、根據(jù)需要向人民法院提起行政訴訟；
訴訟和裁決過程中隨時都穿插著與對方當(dāng)事人的協(xié)商，但是，只有律師有效把握對方的軟肋，比如程序或者項(xiàng)目的不合法等問題，才能在協(xié)商中增加自身的籌碼。

五、簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議

1、審查拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是否對企業(yè)存在不利；

2、監(jiān)督拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的有效履行。
律師注意審查協(xié)議雙方的簽訂主體，違約責(zé)任等條款，以確保協(xié)議不會使委托人陷入被動。

律師在企業(yè)拆遷法律服務(wù)中的工作是多方面的，既包括非訟階段，也有可能到達(dá)訴訟階段，因此，律師參與企業(yè)拆遷是包含上述五個方面的全面法律服務(wù)項(xiàng)目。

【相關(guān)延伸】
隨著我國城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及對城市污染控制的要求越來越嚴(yán)格，使得越來越多的工廠需要搬遷。此外，因不少企業(yè)在不斷擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，當(dāng)原生產(chǎn)場地達(dá)不到發(fā)展需求時，也需要搬遷。工廠搬遷，必須停止生產(chǎn)，必定給企業(yè)造成一定的損失。因工廠搬遷而造成的生產(chǎn)經(jīng)營損失的評估，對于拆遷賠償?shù)挠?jì)量以及企業(yè)搬遷的財務(wù)預(yù)算，都是十分必要的。工廠搬遷，涉及企業(yè)的人、財、物，產(chǎn)、供、銷，影響到企業(yè)的方方面面，因此，對于企業(yè)這一損失的評估也比較復(fù)雜。這不但關(guān)系到需要工廠搬遷的政府，還涉及作為當(dāng)事人的企業(yè)，因此，又不能不予以重視。

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