今天圣運律師和你聊聊這個話題。

       企業(yè)遭遇拆遷應注意房屋的性質各有不同，其補償方式也有一定差異。

       對于企業(yè)辦公用房屬于租賃辦公用房的拆遷問題，現行《國有土地上房屋征收與補償條例》對此并無明確規(guī)定，一般可以由租賃雙方協商解決。

        而已經被廢止的《城市房屋拆遷管理條例》第二十七條曾有具體規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。由此可見，企業(yè)租賃辦公用房的，因其不享有對所拆遷房屋的所有權，所以不能享受房屋價值拆遷的補償。

       值得注意的是，對于企業(yè)租賃房屋的拆遷，被拆遷企業(yè)需要注意當辦公用房為租賃房屋時，根據不同的租賃剩余期限，對租賃房屋的企業(yè)造成的影響不同，補償方案也會有所不同。

        根據不同的土地性質，企業(yè)可以分為建在國有土地上的辦公用房和建在集體土地上的辦公用房，二者的賠償標準有一定不同。

        因此，建在國有土地上的企業(yè)可依據《國有土地上房屋征收與補償條例》來進行補償。

        一般而言企業(yè)拆遷的補償應該由以下幾部分組成：

        集體土地上的辦公用房遭遇拆遷，相關補償問題大多依據《土地管理法》 和《土地管理法實施條例》。

         依據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關規(guī)定，在集體土地征用的過程中，將房屋作為地上附著物進行先補償后拆遷。

       《土地管理法》第47條第4款的規(guī)定，被征用土地上的附著物補償標準，授權省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。不同地區(qū)由于其經濟發(fā)展水平不同，當地政策不同而有一定差異。

        以山東省《實施中華人民共和國土地管理法辦法》第27條的規(guī)定為例，將被拆遷的房屋作為被征用土地上的附著物，給予折價補償或者以同等數量和質量房屋予以置換就可以了。

        違章建筑。

        如果企業(yè)的辦公用房在遭遇拆遷時被認為是違法建筑，企業(yè)的拆遷補償會受到一定影響。但并不是所有的違章建筑都不應予以補償。

        并且在企業(yè)遭遇拆遷補償中，要注意區(qū)分違章建筑和建筑內的財產。哪怕是違章建筑，建筑內的財產，例如機械、設備等可以獨立于違章建筑存在，系違章建筑人的合法財產，依法應當受到保護。拆遷人在拆除違章建筑的過程中，不得侵犯違章建筑人的違章建筑內的合法財產權益，否則應當承擔法律責任。

       也就是說對依法應當拆除的，予以拆除并不予補償，對于拆遷公告前可以補辦手續(xù)的違章建筑或手續(xù)不全的房屋等，則應查明事實，妥善處理，依然可以得到合理補償。

        此外被拆遷企業(yè)值得注意的是，無論上述哪一種房屋性質，實踐中，如果拆遷企業(yè)遭遇合法拆遷，一般情況下都可以獲得停產停業(yè)的損失補償以及搬遷過程中損失的合理補償。

        關于停產停業(yè)損失的補償。停產停業(yè)的損失既包括實際經營損失，也可以考慮預期經營損失。停產停業(yè)的補償目前沒有明確規(guī)定，各地具體補償辦法不一。

        關于搬遷的相關補償。因征收房屋造成搬遷，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費用。企業(yè)的搬遷費與普通居民的搬遷費不同，在搬遷的過程中，涉及到的搬遷費用更為復雜。主要包括搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工和停產造成的違約金等補償費用。但是在實踐中，搬遷機器造成的損失或者無法搬離的相關生產經營設施等損失，目前尚沒有明確的標準。

        企業(yè)拆遷中企業(yè)資產的補償和停產停業(yè)的損失補償問題是關鍵，尤其是停產停業(yè)的損失往往關乎一個企業(yè)的發(fā)展。遭遇上述問題，建議被拆遷人及時查詢當地相關拆遷補償政策，情況復雜時建議及時咨詢專業(yè)律師，維護您的合法權益。