廣州中心區(qū)拆遷補償標準,廣州市集體土地房屋拆遷補償標準是什么

政府拆遷問題一直備受媒體和群眾關(guān)注，按照以往拆遷情況來看，因為房屋拆遷而引發(fā)的一系列社會問題不計其數(shù)，作為房主我們最關(guān)心的是拆遷如何進行補償。近來來廣州市不斷加大城市化進程，制定了一系列關(guān)于廣州市集體土地房屋拆遷補償標準，從制度上保證了房屋拆遷的公平公正，依法維護群眾合法權(quán)益。

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市集體土地房屋拆遷補償活動，維護拆遷當事人合法權(quán)益，保障我市集體土地房屋拆遷工作有序進行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條 在市轄區(qū)范圍內(nèi)拆遷集體土地房屋，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱被拆遷人是指被拆遷集體土地房屋的所有權(quán)人。 本規(guī)定所稱本村村民是指農(nóng)村(居委)現(xiàn)有集體經(jīng)濟組織成員以及經(jīng)縣級人民政府批準回本村定居的原本村村民。

本規(guī)定所稱的“戶”是指：安置被拆遷房屋的本村村民時，按如下規(guī)定分為“一戶”：

(一)已婚夫婦及其未滿法定婚齡子女。

(二)地方政府建設(shè)通告或征收土地預公告公布之日，已滿法定婚齡的未婚村民。

(三)地方政府建設(shè)通告或征收土地預公告公布之日前，已離異或喪偶后未再婚的。

第四條 拆遷集體土地房屋以農(nóng)村集體房地產(chǎn)證或宅基地證作為補償依據(jù)。

被拆遷人提供其它產(chǎn)權(quán)證明文件，經(jīng)國土房管部門確認可以作為權(quán)屬證明的，作為補償依據(jù)。

第五條 拆遷集體土地房屋以地方政府建設(shè)通告或征收土地預公告發(fā)布之日作為拆遷補償?shù)墓纼r時點。

地方政府建設(shè)通告或征收土地預公告發(fā)布后，被拆遷人應當立即停止建房、遷戶、裝修等相關(guān)活動。

應予補償安置的被拆遷人數(shù)以地方政府建設(shè)通告或征收土地預公告發(fā)布之日時被拆遷人的戶籍人口數(shù)確定。

第六條 拆遷集體土地房屋，下列情形也應當予以補償：

(一)未超過批準使用期限的臨時建設(shè)房屋，但因城市規(guī)劃、建設(shè)和管理需要城市規(guī)劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。

(二)已依法取得建房批準文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。 第七條 拆遷集體土地房屋，下列情形不予補償：

(一)屬于《廣州市城市規(guī)劃條例》第六十三條規(guī)定的違法建設(shè)房屋。但本規(guī)定第二十條第(一)第2點規(guī)定情形除外;

(二)超過批準使用期限的臨時建設(shè)房屋; (三)新房建成后應當拆除的舊房;

(四)地方政府建設(shè)通告或征收土地預公告發(fā)布后的搶建部分。

第二章 集體土地住宅房屋拆遷

第八條 拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和農(nóng)民自建3種方式。

實行農(nóng)民自建的，應符合本規(guī)定第十七條的有關(guān)規(guī)定。

第九條 實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額根據(jù)被拆遷集體土地住宅房屋的重置成新價和宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償價確定。計算公式：貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積 宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償單價×核定的補償面積。

核定的補償面積依據(jù)本《規(guī)定》第十四條第二款計算。

如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。

被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價由評估確定。

未超過批準使用期限的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償價。

按照前款規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償?shù)模辉偬峁┌仓梅炕蛘吡硇邪才耪亍?/p>

第十條 根據(jù)本規(guī)定第九條第一款確定的補償金額低于最低補償金額的，按最低補償金額予以補償。最低補償金額計算公式：最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×(被拆遷居住房屋建筑面積—核定的補償面積) 集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積

集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價參考被拆遷房屋同區(qū)域城市房屋拆遷最低補償標準、國有土地有償使用費、征地綜合區(qū)片價、相關(guān)稅費等因素確定。

第十一條 宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價由市國土房管局根據(jù)廣州市國民經(jīng)濟發(fā)展水平、廣州市國有土地使用權(quán)基準地價、房地產(chǎn)市場變化情況，經(jīng)市人民政府批準后定期公布。

第十二條 被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。

第十三條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人可以根據(jù)規(guī)劃要求統(tǒng)一申請安置房建設(shè)用地，支付申請安置房用地的所有費用，并出資統(tǒng)一建設(shè)安置房;或者由拆遷人提供自有產(chǎn)權(quán)房屋安置被拆遷人。

第十四條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定： 被拆除房屋的批準建筑面積低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超過40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之間的按批準的建筑面積核定;2人以下(含2人)的戶，按2人核定;已婚并達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

第十五條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本規(guī)定第九條第一款、第十條、第十二條的規(guī)定確定拆遷補償金額，并與安置房的市場價格結(jié)算差額。

第十六條 以下情形，被拆遷集體土地住宅房屋按重置成新價給予補償，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

(一)被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達到人均建筑面積40平方米的。

(二)拆遷非本村村民居住房屋。

第十七條 實行農(nóng)民自建，應符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定進行建設(shè)。

(一)本村集體經(jīng)濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)住宅。

1、如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋重置價給予補償，對集體經(jīng)濟組織按照宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補償價給予補償。

2、如由村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，拆遷人按本規(guī)定第九條第一款給予村集體經(jīng)濟組織補償，由村集體經(jīng)濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

(二)本村集體經(jīng)濟組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補償。

第十八條 拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應當給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費。

(一)搬遷補助費標準、支付方式。

拆遷人一次性給予被拆遷人每戶500元的搬遷補助費，電話、有線電視遷移費、管道煤氣安裝費等，具體補償標準按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行;

(二)臨時安置補助費標準、支付方式。 1.被拆遷人自行安排住處的：

(1)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起，給予3個月臨時安置補助費。

(2)被拆遷人或村集體經(jīng)濟組織自行建設(shè)的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付臨時安置補助費。如無不可抗力的原因，安置房建設(shè)應于取得建設(shè)用地批準書之日起2年內(nèi)完成。

2.被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補助費，過渡期內(nèi)的水電費由被拆遷人支付。但水電費超過被拆遷房屋所在地段單價標準的，超出部分由拆遷人支付。

本條所稱的臨時安置補助費按被拆遷地段同類房屋的市場租賃價格確定。

第十九條 拆遷集體土地住宅房屋，被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協(xié)議補償金額的5%以內(nèi)給予獎勵。

第三章 非住宅房屋拆遷

第二十條 拆遷已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋由拆遷人給予貨幣補償，該補償包括房屋補償、停產(chǎn)停業(yè)補償以及設(shè)備安裝調(diào)試等其他補償。

(一)房屋補償。

1、經(jīng)規(guī)劃部門批準的生產(chǎn)經(jīng)營房屋，按規(guī)劃部門批準時所核定的具體使用功能、性質(zhì)按重置成新評估給予補償。

2、未經(jīng)規(guī)劃部門批準擅自改變使用功能用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價結(jié)合成新評估給予補償。

3、屬于未超過批準使用期限用于生產(chǎn)經(jīng)營的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價、剩余使用期限評估確定。

(二)停產(chǎn)停業(yè)損失的補償標準。

1、符合重建條件的企業(yè)，按評估機構(gòu)評估確定的重建期核定停產(chǎn)、停業(yè)補償時間。不符合重建條件企業(yè)的停產(chǎn)、停業(yè)損失補償時間依據(jù)法定清算所需時間確定。

2、對符合重建條件的企業(yè)，停產(chǎn)、停業(yè)損失補償標準可參照企業(yè)上年度月平均生產(chǎn)(經(jīng)營)成本以及重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工等費用支出情況確定;對不符合重建條件的企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)損失補償標準，按企業(yè)因停產(chǎn)、停業(yè)導致的實際損失(包括安置職工所涉及的費用等)情況確定。

(三)其它補償。

1、被拆遷人設(shè)備搬遷和安裝、調(diào)試的費用，按評估額給予補償;

2、被拆遷人的無法恢復使用的設(shè)備，按重置價格結(jié)合成新評估給予補償。 第二十一條 拆遷用于教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)的房屋，拆遷人應當按照規(guī)劃要求及原面積予以復建。按照規(guī)劃要求無法復建的，按照重置價予以補償。

第四章 附則

第二十二條 拆遷人應當將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現(xiàn)場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應當在15個工作日內(nèi)進行核實，并答復異議人。

第二十三條 被拆遷人對居住房屋補償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結(jié)果有異議的，經(jīng)拆遷當事人申請，可以由房地產(chǎn)行政部門采用隨機抽取的方式確定房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行評估，評估結(jié)果作為補償安置的依據(jù)。

第二十四條 縣級市參照本規(guī)定實施。

第二十五條 本規(guī)定自頒布之日起實施，有效期五年。

廣州市集體土地房屋拆遷補償標準同時兼顧了多方群體的利益，保證了標準的可實施性。一般來說房屋拆遷補償?shù)姆绞娇煞譃楝F(xiàn)金補償和產(chǎn)權(quán)置換，具體哪一種大家結(jié)合實際作出理智選擇，此外需要特別注意的是此補償標準的實施年限為五年，也就是說集體土地房屋拆遷的標準并非一成不變的，現(xiàn)實中可能會有所差別，大家以實際公布的為準。

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投稿：趙安煜

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