城市綜合體開發有哪些時序，正確的開發時序對于實現綜合體物業價值的最大化有著極為重要的意義。首先，各物業功能和性質的不同決定了入市時機的差異。例如商業入市必須在社區成熟以后；而為了樹立項目品牌形象，酒店或寫字樓項目一般先期入市。其次，不同物業
正確的開發時序對于實現綜合體物業價值的最大化有著極為重要的意義。
首先，各物業功能和性質的不同決定了入市時機的差異。例如商業入市必須在社區成熟以后；而為了樹立項目品牌形象，酒店或寫字樓項目一般先期入市。
其次，不同物業之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。
綜合體物業價值的最大化包含幾個方面的含義：
1、最大限度的實現各個物業自身的價值；
2、最大可能實現各功能間關聯帶動價值；
3、避免各物業之間的負面影響。
一、物業管理糾紛的特點是什么？
1、目前，我國已經基本實現了住房商品化，物管糾紛是伴隨著住房商品化和住房管理市場化的出現而產生的一種新類型案件。近幾年來，人們對居住條件和生活環境的要求越來越高，帶動房地產開發業不斷升溫，各地房源出現供不應求的局面，房價也不斷翻新，隨之而來的是購買房屋后引起的物管糾紛案件逐年增多。這種趨勢在各地法院都已普遍地表現了出來。
2、從訴訟主體上看，相對于業主個人來講，物業服務企業作為一個企業還是屬于強勢主體，其一般都有相對較為固定的專業律師來負責企業的法律業務，因此，無論是在法律知識和證據收集上，還是在訴訟經驗方面，甚至是在合同中對責任的規避等方面都比業主更有優勢。因此，對于物管糾紛這種新類型案件，由于其在我國產生的時間并不長，無論是審理案件的法官，還是物業服務從業人員，都還僅僅是處于不斷地探索階段，那么出現業主在訴訟中敗多勝少的現象也并不奇怪。
3、就案由來分析，由物業服務企業作為原告提起訴訟的案由相對較為單一，107起案件的案由幾乎全部為拖欠物業管理費，而由業主作為原告提起訴訟的27起案件則在案由上呈現出多樣化趨勢，包括物業服務企業所提供的服務不符合合同的要求而產生的違約、物業服務企業擅自增收管理費或私自占用綠地、共有區域，以及在財產、人身等方面對業主的侵權等。
二、房改房全產權算什么性質
從法律性質上講，部分產權的房改房實際上是代表國家行使國有資產管理權的住房單位和購房職工間的特殊共有關系。該“共有”表現在：
1.購房者所購住房的價值構成上包含有售房單位的出資部分，并且各自占有一定比例。詳言之，部分產權的房改房的標準價是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工齡折扣等方法后的優惠價格，故其低于成本價，更低于市場價，不再是房屋商品價值的完整體現。實際上，標準價低于成本價的部分，是作為對職工的優惠補貼而由售房單位負擔的，由此就形成了售房單位和購房人對住房的不同產權比例。(這一點在產權登記時應有記載)
2.購房者將住房轉讓、出租所得收益在補交了土地使用權出讓金、交納有關稅費后，由售房單位和購房者按各自產權比例分配。
3.購房者將該房進入市場交易時，售房單位享有優先購買權和承租權。但部分產權所體現的共有又不同于民法中的一般共有，而呈現出“特殊性”：首先，部分產權中的售房單位在該房屋進入市場交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分產權的購房者依約定，如住滿五年、付清房款等，勿須經售房單位共有人的同意即可處分該房屋。再次，部分產權中的售房單位只有在購房者將該房屋進行交易時才有權就該收益依產權比例進行分割，否則，購房者享有永久使用權和繼承權，售房單位不能就其享有的產權比例進行分割。
法律分析：第一階段是緩慢發展期
第二階段是停滯發展期
第三階段是平穩發展期
第四階段是快速發展期
法律依據：《中華人民共和國城市規劃法》
第五條 城市規劃必須符合我國國情，正確處理近期建設和遠景發展的關系。在城市規劃區內進行建設，必須堅持適用、經濟的原則，貫徹勤儉建國的方針。
第六條 城市規劃的編制應當依據國民經濟和社會發展規劃以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點，統籌兼顧，綜合部署。城市規劃確定的城市基礎設施建設項目，應當按照國家基本建設程序的規定納入國民經濟和社會發展計劃，按計劃分步實施。
（一）近、遠期相結合原則
城市規劃和建設必須符合國家和城市的實際情況，科學預測城市的發展狀況，正確處理近期建設和遠景發展的要求。應當使城市的發展規模、各項建設標準、定額指標、開發時序同國家和城市的社會經濟發展水平相適應。
（二）促進經濟社會發展原則
城市規劃和建設應當促進經濟和社會發展，綜合提高人民的生活質量，堅持經濟效益、社會效益與環境效益相統一。
（三）環境保護原則
城市規劃和建設應當保護和改善城市生態環境，防止污染和其他公害，保護現有綠地、行道樹和古樹名木，提高城市綠化水平，加強環境衛生和市容建設，促進城市走上可持續發展的良性軌道。
（四）節約用地、合理用地原則
城市規劃和建設應當貫徹勤儉建國的方針，堅持適用、經濟，合理用地，節約用地的原則，綜合開發利用城市地下空間。
（五）保護歷史文化遺產及城市傳統風貌原則
城市規劃和城市建設應當保護具有重要歷史意義、重要文化藝術價值和科學價值的文物古跡、建筑物和構筑物，保護有特色的歷史風貌和自然景觀。
（六）安全防患原則
城市規劃和建設應當保障社會公眾利益，符合城市防火、抗震、防洪、人民防空等要求，維護公共安全、公共衛生和市容景觀。
（七）統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設的原則
新區開發和舊區改建應當相互促進，要基礎設施先行，開發一片、完善一片、收效一片。
一、城市綜合體開發有哪些時序
正確的開發時序對于實現綜合體物業價值的最大化有著極為重要的意義。
首先，各物業功能和性質的不同決定了入市時機的差異。例如商業入市必須在社區成熟以后；而為了樹立項目品牌形象，酒店或寫字樓項目一般先期入市。
其次，不同物業之間的影響也對入市時機有一定選擇。如寫字樓優先于公寓的入市能夠帶動公寓的銷售。
綜合體物業價值的最大化包含幾個方面的含義：
1、最大限度的實現各個物業自身的價值；
2、最大可能實現各功能間關聯帶動價值；
3、避免各物業之間的負面影響。
二、城市更新的三種開發模式
城市更新的開發模式主要有三種類型，即政府型、政府主導下的開發商參與型和開發商主導型。
1、政府型
是指在城市更新項目開發由政府政府直接組織，掌握控制權。政府通常負責規劃、提供政策指引，由政府建設部門與承擔更新任務的國有企業簽訂土地開發合同。政府作為甲方，確定改造范圍，規定改造期限，辦理劃撥用地手續，籌集所需的全部資金，負責協調在更新項目地段內各單位之間的關系，幫助乙方解決開發過程中的有關問題，監督檢查規劃的開發實施和竣工驗收。開發企業作為乙方，按照規劃要求，負責拆遷安置工作，組織各種樓宇公共服務設施的建設。
2、政府主導下的開發商參與型
是指城市更新項目開發由政府主導下的開發商參與。市區兩級政府共同做好居民的搬遷安置，進行總體規劃、土地開發和市政設施建設，然后實行土地招牌掛，由開發商組織進行設計、建造和運營。開發商可以是由一家具有良好的資質、經濟實力和舊城改造經驗的企業獨立完成，或是分片區由不同的開發商完成。
3、開發商主導型
是指在城市更新項目開發過程中政府通過出讓用地紅線，由開發商按規劃要求負責項目的拆遷、安置、建設的一種商業行為，是一種完全的市場化運作方式。更新過程中政府不參與，發展商可根據自身利益去進行房地產開發。
通過城市更新的實踐證明，完全依靠政府或市場導向的政策合理解決城市更新問題是困難的，因為現代城市不是某個人或某個集團的城市，而是個人、家庭、社區、志愿組織、非政府組織、私營企業、投資商和政府機構大量投入資本、技術和時間的產物。政府的介入是為了補充個人積極性的不足，而不是替代之。因此，在城市更新中，通過政府賦予能力，可以使低收入者有能力改善自身的居住環境，保持社區社會結構的延續，控制開發商對舊城區造成的破壞，保持中小型經濟活動，從而增加傳統社區的活力，實現舊城區經濟、社會、環境等方面的可持續發展。
h3>四、城市化四個基本階段法律分析：第一階段是緩慢發展期
第二階段是停滯發展期
第三階段是平穩發展期
第四階段是快速發展期
法律依據：《中華人民共和國城市規劃法》
第五條 城市規劃必須符合我國國情，正確處理近期建設和遠景發展的關系。在城市規劃區內進行建設，必須堅持適用、經濟的原則，貫徹勤儉建國的方針。
第六條 城市規劃的編制應當依據國民經濟和社會發展規劃以及當地的自然環境、資源條件、歷史情況、現狀特點，統籌兼顧，綜合部署。城市規劃確定的城市基礎設施建設項目，應當按照國家基本建設程序的規定納入國民經濟和社會發展計劃，按計劃分步實施。
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內容審核：劉偉濤律師
來源：臨律-城市綜合體開發有哪些時序，
