深圳城市更新啟動 廣東舊改走出“一刀切”，為盤活土地資源,扭轉無地可用的局面,除深圳以外,廣州、佛山亦早已開始“三舊”改造項目。繼108個城市更新和工業區升級改造項目獲批后,3月5日,深圳市規劃和國土資源委員會公布了《2010年深圳市城市更
為盤活土地資源,扭轉無地可用的局面,除深圳以外,廣州、佛山亦早已開始“三舊”改造項目。
繼108個城市更新和工業區升級改造項目獲批后,3月5日,深圳市規劃和國土資源委員會公布了《2010年深圳市城市更新單元規劃制定計劃》第一批計劃草案,此次城市更新單元共計89個,涉及面積達6.8平方公里,主要集中在寶安、龍崗地區。
不少業內人士表示,此舉對深圳增加土地供應及解決城市擴容問題有“一定”的幫助。
深圳城市更新
深圳市于09年底公布《深圳市城市更新辦法》,明確鼓勵權利人自行改造,可作為更新改造實施主體,改造項目無需由“發展商”實施。此外,權利人可以通過協議方式轉讓土地使用權,而不用一定經過“招拍掛”的方式。
有分析師表示,原先就擁有一些舊的廠房或舊工業園區的工業企業,將直接從該《辦法》受益。而“榜上有名”的五家知名上市公司,包括世紀星源(000005,股吧)、深*佳、深*發、ST華控、深*織等,更是成為股市投資客的炒賣對象。
深圳市**財富投資控股有限公司副總經理賀*軍表示,將原來的工業用地改造為商業住宅用地,對深圳解決土地供應還是有一定的作用。近幾年深圳本地的開發商紛紛往外走,深圳政府通過釋放一些舊城項目,調動開發商在本地開發的積極性,可以把開發商的資金吸引回來,亦可增加房屋的供應量。
此外,由于本批更新項目大部分位于龍崗、寶安地區,深圳政府可利用此舉帶動關外地區提升城市建設的品質。中國城市運營管理中心主任戴*明亦表示,目前龍崗、寶安地區的環境較差,通過城市更新改變當地的社區環境,帶動關外的發展,實現大深圳戰略。否則,關內土地更加稀缺,房價更加飆升。
還有業內人士認為,此次城市更新計劃釋放大量的土地,在一定程度上為住房建設提供土地,有利于平抑房地產市場價格。
賀*軍對此表示,若作為改造主體的工業企業將改造后的住宅以成本價賣給員工或給予相當的優惠,或許可解決員工的居住問題,對抑制高房價還是有一定的作用,但由于目前深圳的房價很高,舊城改造出來的房子價格也不會低。
盡管如此,作為第一批更新項目,還是不少人士把其看做是深圳城市更新的“示范工程”。戴*明亦認為,此次工程對日后的有一定的示范作用,如果可行,將大面積鋪開,深圳關內還有很多這些項目,都需要更新。盡管本次更新計劃中配備了一定量的保障性住房,但整體的存量還是不夠。住宅更新還將是未來深圳的主調,畢竟現在深圳的土地還是有限的。
法律分析：1、取消雙百，簽約面積與簽約人數雙95%后可征收。
（一）用地為單一地塊的，應當經全體共同共有人或者產權份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區分所有權的，應當經專有部分面積占比四分之三以上的物業權利人且占總人數四分之三以上的物業權利人同意，其中舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業權利人同意；
（二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業權利人更新意愿應當符合前項規定，且物業權利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十；
2、城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數單95%后可征收。
城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規定由區人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。
3、一年內簽約率達不到95%的舊改項目，調出城市更新單元計劃。
確認市場主體后，一年內簽約率達不到95%的舊改項目，調出城市更新單元計劃。
對于一年內簽約率達到了95%的項目，市場主體可以向區政府申請調解。
4、官方首次制定了最低賠償標準：套內面積不少于1:1。
已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；
產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。
法律依據：《中華人民共和國社會保險法》 第七條 國務院社會保險行政部門負責全國的社會保險管理工作，國務院其他有關部門在各自的職責范圍內負責有關的社會保險工作。縣級以上地方人民政府社會保險行政部門負責本行政區域的社會保險管理工作，縣級以上地方人民政府其他有關部門在各自的職責范圍內負責有關的社會保險工作。
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法律依據 《深圳市羅湖區城市更新實施辦法》的通知
h3>四、深圳城市更新政策2021法律分析：1、取消雙百，簽約面積與簽約人數雙95%后可征收。
（一）用地為單一地塊的，應當經全體共同共有人或者產權份額四分之三以上的按份共有人同意，建筑物區分所有權的，應當經專有部分面積占比四分之三以上的物業權利人且占總人數四分之三以上的物業權利人同意，其中舊住宅區所在地塊應當經專有部分面積占比百分之九十五以上且占總人數百分之九十五以上的物業權利人同意；
（二）用地包含兩個或者兩個以上地塊的，每一地塊物業權利人更新意愿應當符合前項規定，且物業權利人同意更新的面積不少于總用地面積的百分之八十；
2、城中村合法住宅、住宅類歷史違建簽約人數單95%后可征收。
城中村合法住宅、住宅類歷史違建部分，已簽訂搬遷補償協議的物業權利人人數占比不低于百分之九十五的，可以參照前款規定由區人民政府對未簽約住宅類房屋依法實施征收。
3、一年內簽約率達不到95%的舊改項目，調出城市更新單元計劃。
確認市場主體后，一年內簽約率達不到95%的舊改項目，調出城市更新單元計劃。
對于一年內簽約率達到了95%的項目，市場主體可以向區政府申請調解。
4、官方首次制定了最低賠償標準：套內面積不少于1:1。
已登記的商品性質住宅物業采用原地產權置換的，按照套內面積不少于一比一的比例進行補償；
產權置換的實際面積不得少于約定面積，因誤差導致超出面積在百分之三以內的，物業權利人可以不再支付超出面積部分的房價。
法律依據：《中華人民共和國社會保險法》 第七條 國務院社會保險行政部門負責全國的社會保險管理工作，國務院其他有關部門在各自的職責范圍內負責有關的社會保險工作。縣級以上地方人民政府社會保險行政部門負責本行政區域的社會保險管理工作，縣級以上地方人民政府其他有關部門在各自的職責范圍內負責有關的社會保險工作。
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內容審核：馮興元教授
來源：頭條-深圳城市更新啟動 廣東舊改走出“一刀切”，
