城市更新的下半場——“63號文”政策解讀，2021年8月31日，住建部下發了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》【建科(2021)63號文】(以下簡稱《通知》)。《通知》對于城市更新給出了明確的紅線標準，為今后城市更新工作推進
2021年8月31日，住建部下發了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》【建科(2021)63號文】(以下簡稱《通知》)。《通知》對于城市更新給出了明確的紅線標準，為今后城市更新工作推進提供了重要指引。
一、政策內容《通知》主要聚焦于三大層面，一是劃定了標準底線，二是指明了更新原則，三是提出了推進要求。
1. 劃定了標準底線。《通知》給出了四條紅線，也是此次《通知》內容的核心關鍵。具體如下:嚴格控制大規模拆除，除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%;嚴格控制大規模增建，除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新單元(片區)或項目內拆建比不應大于2;嚴格控制大規模搬遷。要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新單元(片區)或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%;確保住房租賃市場供需平穩。同步做好保障性租賃住房建設，統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題，城市住房租金年度漲幅不超過5%。
2. 指明了更新原則。《通知》對于保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延續城市特色風貌等層面均提出了要求。如何留住城市記憶，避免生搬硬套式的造城模式，將是未來城市治理與建設者需要思考的重點問題。
3. 提出了推進要求。《通知》要求各地量力而行，穩妥推進改造提升。城市更新不同于傳統的地產開發，無法產生較大的土地收益，部分項目甚至存在公益性質，需要地方政府投入資金開展。因此，要求政府做好頂層設計，統籌考慮，并完善整體實施流程計劃。
二、政策解讀(一)城市更新納入國家頂層設計，將進入高質量城市更新階段
根據全國第七次人口普查數據，2020年我國常住人口城鎮化率達到63.89%，城市發展已由增量擴張為主轉為存量更新為主的新階段。2021年的全國兩會中，城市更新首次被寫入政府工作報告。2021年3月發布的《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》中，在國家層面對“城市更新”工作提出了要求:加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升。《通知》是對國家關于城市更新工作戰略部署的落實和推進。
城市更新是國家實現碳中和目標的重要舉措
2021年3月的政府工作報告提出了碳達峰與碳中和的具體目標。而以房地產為代表的建筑業，是碳排放的重要組成部分，數據顯示，2018年全國建筑全過程碳排放總量為49.3億tCO2，占全國碳排放的比重為51.3%。傳統的“拆、改、留”模式下，大規模的城市建設，對于實現碳達峰存在一定阻礙。《通知》中提出的防止大拆大建，應留盡留，“留、改、拆”更新模式一方面會較大程度減少建筑材料的使用與建設行為的發生，另一方面通過對老舊建筑的綠色升級也將使建筑在使用階段的能耗顯著降低。
(二)新政要求下的國企風險與機遇并存
一方面國企將更多承擔城市更新的職責。 “留、改、拆”更新模式下，城市更新的資金回籠周期普遍較長，同時公益性質的更新項目增加，未來的更新實施主體將更多的出現國有企業身影，國有企業在城市更新中將更多的體現國企擔當。但“留、改、拆”更新模式中項目的實施內容、實施程序都與傳統的建設開發不同，對資金和運營的要求更高，對國有企業的組織能力、協調能力、投資開發能力、融資能力、項目運營能力將提出更高要求。
另一方面城市更新資金來源渠道監管日益嚴格。2021年7月《銀行保險機構進一步做好地方政府隱性債務防范化解工作的指導意見》(銀保監會〔2021〕15號文)下發，文中要求，守住不發生系統性風險的底線，堅持“財政不兜底”，拒絕債務財政化。而“留、改、拆“更新方式的資金平衡是個需要思考的難點，對于參與各方而言，尤其是未來潛在的城投類主體，其在實施城市更新項目時如何既不增加政府隱性債務，又能夠獲取融資，確保項目有效推進，需要實施主體更為強大的融資能力做保障。
(三)新政下的城市更新工作將面臨更大挑戰
住建部部長王蒙徽在《實施城市更新行動》一文中提出:實施城市更新行動，總體目標是建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發展道路。在《通知》的規范下，要推進城市更新工作，將面臨以下三大問題:
一是項目立項問題:未來城市更新項目的優惠政策門檻將進一步抬高。面對四條紅線要求，一個項目到底是否符合城市更新要求，是否可適用城市更新的相關政策，立項審批將更為嚴格。
二是頂層設計問題:頂層設計既包含宏觀定位層面的研判，也包含區域整體推進設想的計劃。加強政府主導，注重規劃引導，以更新單元為統籌，有計劃的分步實施，將成為城市更新項目資金平衡、規劃實施的破題方式。
三是實施落地問題。城市更新項目推進涉及面廣，實施程序復雜。項目的開展會涉及到土地、資金、運營模式等多個核心環節。對土地權屬最終是否變更，變更方式如何實現，資金平衡模式如何架構，資金來源渠道如何打通，未來運營如何持續發展、運營資源如何導入等，這些都需要通過提前謀劃，才能保障項目順利實施。
綜上所述，戴德梁行認為，在新的形勢和政策約束下，城市更新工作將摒棄以往的大拆大建模式，進入以保留優先、注重運營、多方參與的下半場。
三、武漢更新工作推進思考武漢城市更新工作當前也正步入快車道發展，2020年7月30日《武漢市城市更新中心組建方案》(武政辦〔2020〕73號)正式發布，文件提出了“市城市更新工作領導小組—市城市更新中心—市城市更新投資有限公司”的三級管理運行模式，次日，武漢市城市更新中心正式揭牌成立。國家開發銀行湖北省分行也與武漢市城市更新中心簽署戰略合作協議，“十四五”期間將授信2000億元支持武漢城市更新工作。
武漢市建成區尤其是老城區，其建成歷史較為悠久，且受制于歷史規劃局限，待更新區域中既有建筑密集、基礎設施不全，同時穿插部分具有保留意義的歷史建筑，眾多復雜因素使武漢城市更新難度較高。那么未來武漢城市更新工作如何更好開展，戴德梁行認為需聚焦于以下四大層面。
一是頂層設計上。通過整體統籌、片區平衡、分片實施的思路，統籌考慮各區平衡，并協調政府-社會參與方-社會-個人之間的利益關系，通過制定上位規劃、明晰更新流程、鼓勵社會資本參與等方式，對城市更新工作進行整體協調。
二是資金獲取上。在資金上既用好國家各項資金支持，也嘗試探索多方入股模式，降低單方資金壓力的同時調動參與各方的積極性，并探索成立城市更新基金等方式拓寬資金來源。
三是運營協調上。在運營上注重協調存量資源，引入專業運營方，有效發揮實施者的協調能力，為可持續開展的更新模式提供資源保障。
四是政策完善上。在政策上加強保障，針對城市更新涉及的用地、資金、運營等重要環節出臺相對應的指導政策，使城市更新工作更有章可循，有序推進。
戴德梁行在城市更新領域有著多年的經驗積累，作為具有國際影響力的咨詢機構，多年來一直持續關注武漢的城市更新工作。在戴德梁行國企改革平臺的支持下，后續將結合武漢城市更新的具體案例分析，探索武漢特有的城市更新模式以及新的政策下的應對之道。
法律分析：
文件中提到城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。
法律依據：
《重慶市城市更新管理辦法》
第二條 本辦法所稱城市更新，是指對我市城市建成區城市空間形態和功能進行整治提升的活動。
主城都市區范圍內的城市更新工作適用本辦法，其他區縣（自治縣）城市更新工作參照本辦法執行。
第三條 城市更新應當遵循“政府引導、市場運作，改革創新、統籌推進，以人為本、共建共享”的原則。
第四條
城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。
城市更新是否是拆遷
城市更新并不完全等于拆遷。城市更新的定義：指特定主體根據城市規劃，在特定的城市建成區內，現有土地功能和資源利用不符合社會經濟發展要求的活動。城市更新的方式可分為再開發、整治改善及保護三種。而拆遷僅指因建筑需要，拆除單位或居民房屋，使遷往別處，或暫遷別處等新屋建成后回遷。簡而言之城市更新的方式包含拆遷。
成都限售政策解讀
在全市范圍內新購買的商品住房或二手住房，須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。二手房的契稅為：首套房面積在90平方米以下的1%，90平方米以上的1.5%。二套房面積在90平方米以下的1.5，90平方米以上的2%。三套以上的3%。手續費兩塊錢一平米，工本費為20元，賣方增值稅為5.5%，滿兩年可免收個稅1%，滿五年且是唯一一套房的免收手續費兩塊一平米。
城市更新是拆遷嗎
城市更新并不完全等于拆遷。城市更新的定義：指特定主體根據城市規劃，在特定的城市建成區內，現有土地功能和資源利用不符合社會經濟發展要求的活動。城市更新的方式可分為再開發、整治改善及保護三種。而拆遷僅指因建筑需要，拆除單位或居民房屋，使遷往別處，或暫遷別處等新屋建成后回遷。簡而言之城市更新的方式包含拆遷。
先進制造業留抵退稅政策解讀
先進制造業留抵退稅政策解讀包含有以下幾點：1、將先進制造業按月退還增量留抵稅額的政策范圍擴大到所有小微企業和六個重點行業，并作為一項長期性政策。2、對所有符合條件的小微企業和制造業等行業企業在2019年4月1日前形成的存量留抵稅額予以退還。這項存量留抵退稅政策是一次性政策。這里的“一次性”，是指納稅人在獲得存量留抵退稅后，將不再有存量留抵稅額。
企業研發費用加計扣除政策解讀
企業開展研發活動中實際發生的研發費用，未形成無形資產計入當期損益的，在按規定據實扣除的基礎上，在2018年1月1日至2020年12月31日期間，再按照實際發生額的75%在稅前加計扣除；形成無形資產的，在上述期間按照無形資產成本的175%在稅前攤銷。
《城鄉規劃法》第二十九條，城市的建設和發展，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區開發與舊區改建的關系，統籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經濟社會發展、村民生產與生活的需要。
該內容由 龐娟律師 和 律說律答 共創回答 h3>四、城市更新政策 ？法律分析：
文件中提到城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。
法律依據：
《重慶市城市更新管理辦法》
第二條 本辦法所稱城市更新，是指對我市城市建成區城市空間形態和功能進行整治提升的活動。
主城都市區范圍內的城市更新工作適用本辦法，其他區縣（自治縣）城市更新工作參照本辦法執行。
第三條 城市更新應當遵循“政府引導、市場運作，改革創新、統籌推進，以人為本、共建共享”的原則。
第四條
城市更新主要內容包括完善生活功能、補齊公共設施短板，完善產業功能、打造就業創新載體，完善生態功能、保護修復綠地綠廊綠道，完善人文功能、積淀文化元素魅力，完善安全功能、增強防災減災能力。
●城市更新38號文
●城市更新暫行措施2016
●城市更新292文
●城市更新導則
●城市更新政策匯編
●城市更新草案
●城市更新法
●城市更新暫行措施2016
●城市更新條例
●城市更新辦法實施意見
●城市更新的下半場——“63號文”政策解讀,請問城市更新政策解讀:今日城市更新在線法律咨詢
內容審核：馮興元教授
來源：中國法院網-城市更新的下半場——“63號文”政策解讀，
