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上海拆遷有房子還能買房嗎，私房動遷過還能再享受嗎:今日拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

發(fā)布時間：
2024-08-20 13:33:10
作者：
圣運(yùn)律師
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上海拆遷有房子還能買房嗎,私房動遷過還能再享受嗎,一般來說,因?yàn)樗椒縿舆w一般沒有福利性質(zhì),所以私房動遷后原則上還可以享受第二次公房動遷待遇,但在私房動遷中享受過福利性政策的除外。什么是私房動遷的福利性政策?這個問題很關(guān)鍵,它決定

上海拆遷有房子還能買房嗎，私房動遷過還能再享受嗎:今日拆遷補(bǔ)償規(guī)定更新

一、上海拆遷有房子還能買房嗎,私房動遷過還能再享受嗎

一般來說,因?yàn)樗椒縿舆w一般沒有福利性質(zhì),所以私房動遷后原則上還可以享受第二次公房動遷待遇,但在私房動遷中享受過福利性政策的除外。

什么是私房動遷的福利性政策?這個問題很關(guān)鍵,它決定你是否能二次享受公房動遷待遇。

根據(jù)上海高院2020年4號文的規(guī)定,公房同住人在他處因私有房屋征收而分得的安置房,原則上不屬于“他處有房”,但在私房征收中享受過托底保障等福利性政策的除外。

這一規(guī)定的意思是,私房動遷時如果享受過托底保障或者其他福利性政策,就可能被認(rèn)定為他處有房,從而排除同住人資格。

那究竟什么是福利性政策?怎么判斷我享受的私房動遷待遇是不是福利性政策呢?

針對這個問題,目前司法實(shí)踐中尚沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),不同法院在審理具體案件時,考慮的因素也都不完全一致。

大致來說,福利性政策可以分為兩種,一種是享受過私房動遷安置,分到了安置房的;另一種則是私房動遷中涉及到人口因素,或者說按數(shù)人頭的方式分到過動遷利益的。

我們通過下面這兩個案例來看看具體是怎么回事。

首先,是劉大姐家的案例。劉大姐母親名下有一套普陀區(qū)的公房,公房是在1971年的時候單位調(diào)配的。當(dāng)時的受配人有劉大姐的爺爺、劉大姐的父母以及劉大姐和她的哥哥5個人。

后來,劉大姐母親去世后,公房的承租人就變更成了劉大姐的哥哥。但是不幸的是,劉大姐的哥哥不久之后也去世了。后來,哥哥的妻子也就是劉大嫂,把公房承租人變更成了自己,一直居住在公房里。到了1984年的時候,劉大姐因?yàn)橐Y(jié)婚,就從公房里搬出去了。后來,劉大姐公公名下有一套46.5m2的私房動遷,當(dāng)時共安置了兩套房,一套33.8m2,另一套19m2。劉大姐一家三口作為被安置人員拿了這套19m2的房子。

就這樣一直到了2019年,老公房要拆遷了。這個時候,除了劉大姐外,其他的4個原始受配人都已經(jīng)去世。

因此,動遷公告發(fā)布的時候,老公房里只有三個人的戶口,分別是劉大姐、劉大嫂和侄兒。

2019年12月,劉大嫂作為承租人和動遷組簽了動遷協(xié)議,選了貨幣補(bǔ)償。因?yàn)楣康木幼∶娣e有22.8個平,三塊磚認(rèn)定了281萬,再加上其他獎勵補(bǔ)貼,

能拿到大概433萬的動遷款。

后來劉大姐找到劉大嫂商量動遷款分配的事情,但大嫂認(rèn)為劉大姐享受過私房動遷待遇,屬于他處有房,再加上自己母子兩人也要買房重新住,400多萬看著多,在上海也就一套房的房款而已。但劉大姐認(rèn)為,自己戶口在里面這么多年,而且在公房里也住過幾十年,再加上自己還是原始受配人,有資格拿動遷款。至于私房動遷的問題,劉大姐說那是自己公公的私房,和自己沒有關(guān)系,不影響自己的同住人資格。公房里共有3個戶口,大嫂家占2個,自己占1個,自己可以拿動遷款的1/3,也就是140萬左右。

后來這件事一直沒有協(xié)商一致,雙方鬧到了法院。

普陀法院開庭審理后,認(rèn)為劉大姐有戶口,在公房里面住過,而且劉大姐享受的是私房動遷,原則上不影響劉大姐同住人的資格,有權(quán)拿動遷款。

但是考慮到劉大嫂是公房的實(shí)際居住人,所以劉大嫂應(yīng)該多分一點(diǎn)。最后判決劉大姐拿120萬,剩下的310萬左右歸劉大嫂母子。

拿到一審判決后,劉大嫂母子不服,認(rèn)為一審法院沒有考慮劉大姐私房動遷的情況。但大家都知道我們國家二審改判率是很低的,上訴一定要有針對性,做好詳細(xì)的上訴準(zhǔn)備。首先,對于劉大姐居住的事實(shí),我們沒有異議。

因此要想推翻一審判決,主要從劉大姐享受的私房動遷入手,針對這個情況,主要有兩點(diǎn)特別需要注意:

一是私房動遷的時候,劉大姐他們選的是住房安置,而且當(dāng)時安置的是公房,具有一定福利性質(zhì);

二是這套私房原本只有46.5m2,動遷后置換的兩套房加起來一共有53.9m2,建筑面積增加了7.4m2,這增加的7.4m2就有講究,根據(jù)拆遷政策來說,已經(jīng)超出了原有安置面積,所以也是帶有一定福利性質(zhì)的。

按照2020年4號文,私房動遷享受過福利性政策則不再屬于同住人的規(guī)則,劉大姐不應(yīng)二次享受公房的動遷待遇。

按照這個思路抓住重點(diǎn)提出上訴后,上海市第二中級人民法院公開進(jìn)行了審理,認(rèn)定劉大姐享受過私房動遷住房安置,具有福利性政策,排除了她的同住人資格,

改判劉大姐無權(quán)享有120萬的動遷款,最后劉大姐一分錢也沒拿到。

對這個案例進(jìn)行總結(jié)可以發(fā)現(xiàn),

一是私房動遷享受過住房安置,二是安置面積增加或分配超過一套住房安置的,很大可能屬于福利性政策,不能二次享受公房的動遷待遇。

接下來我們看看第二種,也就是按照人口因素享受過私房待遇屬于福利性政策的情況。

我舉個例子,老王在1995年的時候享受過老婆的私房動遷待遇,安置了兩套國權(quán)北路的公房,按照當(dāng)時的拆遷協(xié)議和拆遷政策,動遷組考慮了老王的戶口因素,在原來只能分一套安置房的情況下,多分了一套。這種情況下,如果老王父親的公房動遷,老王即使符合同住人的基本條件,也不能享受動遷利益。

從老王這個案例里我們可以得出這樣一個結(jié)論,

私房動遷的時候,非產(chǎn)權(quán)人享受了住房安置或者當(dāng)時按照人口因素享受了動遷待遇的,也屬于享受過福利政策,不再是同住人。

綜上,在判斷享受過私房動遷,能否二次享受公房動遷待遇的時候,一定要注意以下三點(diǎn):

一是私房拆遷的時候拿了拆遷安置房,而且安置房的面積比原來私房的面積要大的;二是非產(chǎn)權(quán)人享受了私房動遷待遇的;三是按照人口因素享受了安置利益的。

如果存在上述三種情況,一般來說就不能再次享受公房動遷利益了。

二、關(guān)于私房動遷的各類問題

法律分析：動遷中所謂的私房，其實(shí)是產(chǎn)權(quán)房，非公有住房，但由于歷史原因，不一定有產(chǎn)權(quán)證。包括農(nóng)村集體土地上的房屋及城市國有土地上的房屋。私房被征收主體一般以房地產(chǎn)權(quán)證書和房地產(chǎn)登記簿的記載為準(zhǔn)，沒有房產(chǎn)證的，根據(jù)歷史記錄材料，誰建造歸誰所有，同時考慮家庭成員實(shí)際居住和貢獻(xiàn)情況。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第十三條農(nóng)民集體所有和國家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)業(yè)的土地，采取農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的家庭承包方式承包，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿后再延長三十年，草地、林地承包期屆滿后依法相應(yīng)延長。國家所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地可以由單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)依法訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

三、私房動遷如何分配

法律分析：1、私房動遷款歸產(chǎn)權(quán)人所有，產(chǎn)權(quán)人有多人的，各人根據(jù)產(chǎn)權(quán)份額分配。

2、私房里面的戶籍人員享受居住困難戶等安置政策的，根據(jù)攻策獲得托底補(bǔ)償。

3、私房產(chǎn)權(quán)人死亡的，動遷款按照繼承相關(guān)法律規(guī)定處理。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、私房動遷政策規(guī)定

法律分析：以上海為例，按照目前上海動遷政策，私房動遷的征收補(bǔ)償款主要由以下12種項(xiàng)目構(gòu)成，1、評估價格，2、價格補(bǔ)貼，3、特定房型套型補(bǔ)貼，4、居住困難保障補(bǔ)貼，5、按期簽約獎勵、6、集體簽約獎，7、按期搬遷獎，8、均衡實(shí)物安置補(bǔ)貼（選擇純貨幣補(bǔ)償專屬）和均衡實(shí)物安置補(bǔ)貼加獎，9、搬家補(bǔ)助費(fèi)，10、家用設(shè)施移裝補(bǔ)貼、11、不予認(rèn)定建筑面積的材料費(fèi)補(bǔ)貼，12、裝飾裝修價值補(bǔ)貼。

法律依據(jù)：《中華人民共和國征收拆遷補(bǔ)償條例》第四條市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

五、私房動遷政策規(guī)定是什么

以上海為例，按照目前上海動遷政策，私房動遷的征收補(bǔ)償款主要由以下12種項(xiàng)目構(gòu)成：1、評估價格；2、價格補(bǔ)貼；3、特定房型套型補(bǔ)貼；4、居住困難保障補(bǔ)貼；5、按期簽約獎；6、集體簽約獎；7、按期搬遷獎；8、均衡實(shí)物安置補(bǔ)貼（選擇純貨幣補(bǔ)償專屬）和均衡實(shí)物安置補(bǔ)貼加獎；9、搬家補(bǔ)助費(fèi)；10、家用設(shè)施移裝補(bǔ)貼；11、不予認(rèn)定建筑面積的材料費(fèi)補(bǔ)貼；12、裝飾裝修價值補(bǔ)貼。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《中華人民共和國征收拆遷補(bǔ)償條例》第四條市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。