一、青龍湖鎮(zhèn)豆各莊拆遷補(bǔ)償規(guī)定,如何認(rèn)定農(nóng)村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退

騰退”拆遷方式的合法性分析

1、村民會(huì)議不能決定騰退

目前的農(nóng)村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項(xiàng)，經(jīng)村民會(huì)議討在論決定方可辦理：宅基地的使用方案;第

(七)項(xiàng)征地補(bǔ)償費(fèi)的使用、分配方案;第

(九)項(xiàng)村民會(huì)議認(rèn)為應(yīng)當(dāng)由村民會(huì)議討論決定的涉及村民利益的其他事項(xiàng)。

各村集體根據(jù)上述規(guī)定，認(rèn)為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補(bǔ)償費(fèi)、涉及村民重大利益，應(yīng)當(dāng)召開村民會(huì)議。然而根據(jù)《中華人民共和國村民委員會(huì)組織法》第二十七條規(guī)定：村民自治章程、村規(guī)民約以及村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權(quán)利、民主權(quán)利和合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利的內(nèi)容。

2、村委會(huì)無權(quán)實(shí)施騰退

根據(jù)《土地管理法》第四十四條規(guī)定，：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。根據(jù)項(xiàng)目的不同規(guī)模，較大的由國務(wù)院批準(zhǔn)、其余由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)、或由市、縣人民政府批準(zhǔn)”。同時(shí)，第四十六條規(guī)定：“國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。”可見村委會(huì)并無權(quán)對(duì)于集體土地進(jìn)行征收。

3、村委會(huì)的違法拆遷行為應(yīng)受處罰

根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二十五條規(guī)定：“違反本辦法第七條規(guī)定，未取得房屋拆遷許可證擅自實(shí)施拆遷的，由市或者區(qū)、縣國土房管局責(zé)令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。”即村集體以村民委員會(huì)會(huì)議的形式進(jìn)行違法拆遷也是應(yīng)當(dāng)受到處罰的。

從以上規(guī)定均可見得村集體并非是法定的土地征收主體，也無權(quán)對(duì)于集體土地進(jìn)行征收。以村委會(huì)的決議進(jìn)行集體土地的拆遷也明顯與上位法相抵觸。所以，無論是村委會(huì)還是騰退指揮部，都無權(quán)組織和實(shí)施騰退，故而村委會(huì)未經(jīng)合法程序自行強(qiáng)拆村民房屋的，村民有權(quán)采取法律手段維護(hù)自身的合法權(quán)益。

二、村委會(huì)騰退宅基地程序是什么

法律主觀：

那些在村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)主導(dǎo)下，由被騰退人與村委會(huì)簽訂騰退安置補(bǔ)償協(xié)議，村委會(huì)將房屋、土地收回的情形。,收回的土地可能用于商業(yè)建設(shè)，也可能用于環(huán)境保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公益項(xiàng)目。,針對(duì)近幾年北京市各區(qū)縣集體土地拆遷項(xiàng)目進(jìn)行總結(jié)，不難發(fā)現(xiàn)，在“城中村”項(xiàng)目中存在大量以,騰退的方式實(shí)施的集體土地房屋拆遷，主要集中在豐臺(tái)區(qū)、朝陽區(qū)、海淀區(qū)等地區(qū)，近兩年啟動(dòng)實(shí)施的項(xiàng)目中，比如豐臺(tái)區(qū)分鐘寺村宅基地騰退項(xiàng)目、朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地騰退項(xiàng)目、海淀區(qū)黨校邊角地集體土地騰退項(xiàng)目等等，均是采用了“騰退”的方式進(jìn)行的。,“騰退”被逐漸在各區(qū)縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監(jiān)管單位往往睜一只眼閉,一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后邊做推手，也使得以“騰退”方式實(shí)施的拆遷與日俱增。但是，基于“騰退”沒有一個(gè)嚴(yán)格的程序和法律規(guī)范，所以各地在以＂騰退”方式進(jìn)行房屋拆遷過程中其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現(xiàn)。,第一種由開發(fā)商以綠隔為名行商品房開發(fā)之實(shí)。曾接觸的項(xiàng)目中存在部分此類，在實(shí)施土地收儲(chǔ),和房屋拆遷過程中是以綠化隔離帶的建設(shè)的名義進(jìn)行，但是拆遷完成之后的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等均標(biāo)明為商品房建設(shè)項(xiàng)目，例如_泛海建設(shè)針對(duì)朝陽區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)豆各莊等村集體土地實(shí)施的拆遷，即是以綠化隔離帶建設(shè)的名義進(jìn)行的。,第二種由村委會(huì)與開發(fā)商聯(lián)合直接實(shí)施騰退。村委會(huì)將土地直接賣給開發(fā)商，并由開發(fā)商單獨(dú)或,者與村委會(huì)聯(lián)合成立項(xiàng)目公司進(jìn)行商品房的開發(fā)。前期實(shí)施房屋拆遷時(shí)以騰退的名義實(shí)施，凈地后或者拆遷過程中報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行土地征收的審批，典型的先拿到后審批，違反法定程序。例如：豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)分鐘寺村宅基地騰退等。此類項(xiàng)目在騰退工作中往往會(huì)伴隨著一份由村民代表大會(huì)通過的騰退決議及騰退補(bǔ)償安置辦法，村委會(huì)以此來彰顯該騰退工作的合法性。,第三種由鎮(zhèn)政府或者區(qū)政府幕后主導(dǎo)實(shí)施的集體土地騰退。在此類項(xiàng)目中，多是鎮(zhèn)政府或者區(qū)政,府為了完成城中村或者新農(nóng)村建設(shè)而有規(guī)劃的進(jìn)行土地的收儲(chǔ)工作，前期開發(fā)商是否介入并不確定，村委會(huì)一般協(xié)助完成騰退工作。例如：朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)樓梓村土地儲(chǔ)備項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)萬泉寺村土地一級(jí)開發(fā)、豐臺(tái)區(qū)青龍湖土地一級(jí)開發(fā)等項(xiàng)目。在此類項(xiàng)目的騰退工作中，我們往往會(huì)看到鎮(zhèn)政府作出的《某某鎮(zhèn)宅基地騰退補(bǔ)償安置辦法》或者《某某鎮(zhèn)宅基地騰退實(shí)施細(xì)則》，同時(shí)也有村民代表大會(huì)通過的騰退決議及騰退補(bǔ)償安置辦法細(xì)則等文件。,1、在北京、山東、江蘇等地可以依據(jù)當(dāng)?shù)匾呀?jīng)頒布的集體土地上房屋拆遷管理辦法的相關(guān)規(guī)定，向主管部門反映該地區(qū)實(shí)施違法拆遷的相關(guān)事實(shí)和違法狀況，要求行政主管機(jī)關(guān)予以違法查處。,2、因?yàn)榧w土地上房屋拆遷更基礎(chǔ)的行為是涉及到集體土地的征收，那么，我們可以針對(duì)土地征收程序違法向土地主管部門反映并要求查處。,3、因?yàn)轵v退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)，村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權(quán)利，撐握良好的談判技巧及談判經(jīng)驗(yàn)更有利于維護(hù)合法權(quán)利。,4、因?yàn)闉轵v退法律程序較少，提起法律程序比較困難，需要更資深的法律維權(quán)方案，一般要求村條公開、補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)公開、安置房問題、規(guī)劃問題、公安機(jī)關(guān)對(duì)公民人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)職責(zé)問題，要求查處違法拆遷行政不作為等幾個(gè)法律方面，對(duì)騰退拆遷人提起復(fù)議及訴訟。,5、騰退案件的談判，主要是談，核心是判斷，談的核心是找出提高補(bǔ)償?shù)姆山鉀Q方案。判斷的核心是對(duì)方的底線。法律程序是為了威懾拆遷人謹(jǐn)慎強(qiáng)拆。,土地騰退主要是對(duì)于宅基地及地上房屋的騰空、退還，究其實(shí)質(zhì)是集體土地征收和集體土地上房屋的拆遷行為。因?yàn)轵v退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主導(dǎo)，村委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權(quán)利，撐握良好的談判技巧及談判經(jīng)驗(yàn)更有利于維護(hù)合法權(quán)利。

三、集體經(jīng)營性建設(shè)用地騰退可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金嗎

集體經(jīng)營性建設(shè)用地騰退不可以獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，房屋騰退一般理解是房屋使用權(quán)人沒有合法理由占有使用房屋所有權(quán)人的房屋，房屋所有權(quán)人有權(quán)利要求使用權(quán)人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過協(xié)商解決，協(xié)商不成的情況下到法院進(jìn)行起訴。

當(dāng)國家需要統(tǒng)一收回的時(shí)候，你就需要騰退，當(dāng)然國家會(huì)給你補(bǔ)貼。一般情況下，騰退后的房子是不拆的，另作它用，如果房子是要拆掉，就是動(dòng)遷了。

一、集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)定

1、根據(jù)我國《土地管理法》第四十三條規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”可見，我國將集體建設(shè)用地分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民住宅用地和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)用地。

2、只有集體經(jīng)營性建設(shè)用地才能入市，而不是所有農(nóng)村集體建設(shè)用地。經(jīng)營性建設(shè)用地，是指以純粹盈利為目的，進(jìn)行相關(guān)建設(shè)的土地，正如我們前面所分析的，國有經(jīng)營性建設(shè)用地包括“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農(nóng)村集體建設(shè)用地方面，只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地才符合集體經(jīng)營性建設(shè)用地的性質(zhì)，在符合一定條件下，才能入市。

3、宅基地排除在經(jīng)營性建設(shè)用地之外。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，宅基地具有福利性質(zhì)，只能由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能申請(qǐng)，用于自住，不能建商業(yè)住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進(jìn)行經(jīng)營。另外，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，建在宅基地上的住房才是農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，土地則屬于農(nóng)民集體所有，因此，農(nóng)民不能將宅基地用于入市流轉(zhuǎn)。

2007年國土資源部39號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第四條規(guī)定：工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經(jīng)營性用地”。

無論是征地制度改革，還是產(chǎn)權(quán)交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件：

1、要完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度，明確集體土地產(chǎn)權(quán)代表。為此，需核發(fā)農(nóng)村集體土地所有權(quán)證、土地使用權(quán)證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護(hù)土地所有者、使用者的權(quán)益；

2、量化土地資產(chǎn)，將土地資產(chǎn)量化到每一個(gè)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，真正體現(xiàn)農(nóng)民個(gè)人的土地產(chǎn)權(quán)份額；

3、明確農(nóng)民住房的私有產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，顯化農(nóng)民對(duì)自己宅基地及住宅的財(cái)產(chǎn)處置權(quán)利和收益分配權(quán)利。

四、集體土地使用證拆遷 法律問題

法律分析:

征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收 耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù):

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收 耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

五、鄉(xiāng)政府有權(quán)處理村集體土地嗎

法律分析：不能。

農(nóng)村集體土地有三種所有權(quán)：1.村民小組農(nóng)民集體所有權(quán)；2.村農(nóng)民集體所有權(quán)；3.鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有權(quán)。其中屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體土地屬于全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有，一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦企、事業(yè)單位使用，也可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體或個(gè)人使用。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地一般由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管，即由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代管鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體的土地所有權(quán)，但所有權(quán)不屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，仍然是農(nóng)民集體所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府只能代管。　

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第二百六十二條 對(duì)于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：　

（一）屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；

（二）分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；

（三）屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。

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投稿：李軒

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