一、房管局不肯變更承租人名字

登記在父親名下的公房，兒子在父親死后未辦理承租人變更手續(xù)的情況下居住了近二十年。

在拆遷前夕前去辦理變更承租人手續(xù)卻被房管部門以原承租人死亡時(shí)其戶籍并未遷到涉案房屋為由拒絕更名。

那么，直管公房承租人變更的條件究竟是什么？不滿足這些形式條件父輩的公房難道孩子就沒有資格繼承了嗎？本文將通過在明律師梁紅；麗代理的剛乙與西城區(qū)人民政府變更公房承租人一案為大家詳細(xì)進(jìn)行解讀。

【基本案情：面臨拆遷申請(qǐng)變更承租人被拒】

事實(shí)上，一般情況下公房承租人去世后其子女并不會(huì)在第一時(shí)間去變更承租人，只有在遇到拆遷或者騰退涉及具體利益時(shí)才會(huì)想到需要變更。

在明律師梁紅麗代理的剛乙公房拆遷糾紛一案中，由于剛乙居住的公房填有其已故父親剛甲的名字，剛乙自其父親去世后二十余年居住于涉案公房?jī)?nèi)。

2016年房屋將要拆遷，剛乙申請(qǐng)變更承租人卻遭到了西城區(qū)房管局的拒絕，理由是剛甲去世時(shí)剛乙的戶籍并不與剛甲為同一戶籍。

經(jīng)過了解，剛乙系剛甲兒子，一直居住在剛甲在印刷廠的地下室數(shù)年之久。

1991年印刷廠收回地下室，了解其家庭困難后分配給其一套公房。

但是由于其父親才是該廠職工所以填寫的是其父親名字，剛乙一直居住在涉案房屋內(nèi)，由于歷史原因一直沒有辦理更名手續(xù)。

針對(duì)此案，梁紅麗團(tuán)隊(duì)律師查閱了大量關(guān)于公房承租人變更的案例和相關(guān)法規(guī)，并根據(jù)本案特點(diǎn)提出了相應(yīng)的辦案思路。

根據(jù)京政發(fā)（1987）109號(hào)北京市人民政府《關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》，承租人外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同。

《北京市公有住宅租賃合同》第七條規(guī)定，租賃期限內(nèi)，乙方外遷或死亡，乙方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。

簡(jiǎn)單來說，變更承租人需要滿足5個(gè)條件：一、承租人外遷或死亡；二、申請(qǐng)人須與承租人為同一戶籍的家庭成員；三、需申請(qǐng)人與承租人共同居住滿兩年以上；四、申請(qǐng)人無其他房屋；五、申請(qǐng)人其他家庭成員無異議，且提出異議的家庭成員也具備上述條件。

進(jìn)行公房承租人變更之時(shí)，房屋主管單位會(huì)針對(duì)這些形式要件進(jìn)行審查，形式要件的滿足與否直接決定了公房主管單位是否進(jìn)行承租人變更。

【律師辦案：從實(shí)體條件滿足入手，以實(shí)體勝形式】

梁紅麗律師遂指導(dǎo)剛乙起訴了西城區(qū)人民政府（根據(jù)行政法相關(guān)規(guī)定，宣房三分部是被授權(quán)經(jīng)營(yíng)、管理直管公房的事業(yè)單位所屬房屋管理分部，因其不具有行政訴訟被告的主體資格，對(duì)事業(yè)單位所屬房屋管理分部的行為不服，人民法院作為行政案件受理的，應(yīng)由設(shè)立該機(jī)構(gòu)的西城區(qū)人民政府為被告）。

在訴訟證據(jù)中，梁紅麗律師協(xié)助剛乙提供了其數(shù)位鄰居的證人證言證明其長(zhǎng)期居住在涉案房屋，提供了居委會(huì)的證明以及印刷廠出具的證明信。

然而法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原承租人剛甲于1996年10月16日死亡并注銷戶口，2016年剛甲之子剛乙向宣房三分部提出書面申請(qǐng)，要求變更承租人。

宣房三分部經(jīng)調(diào)查認(rèn)定剛乙戶口于2014年6月遷入涉案房屋，故于2016年7月作出答復(fù)，不同意原告的更名申請(qǐng)。

法院依據(jù)此事實(shí)駁回了剛乙的訴訟請(qǐng)求。

案件進(jìn)行到此似乎進(jìn)入了僵局。

梁紅麗律師此時(shí)想到可以使用剛乙妻子的身份提起承租人變更的訴訟。

在案件進(jìn)行過程中，經(jīng)過與西城區(qū)政府的溝通，我們得知?jiǎng)傄业哪赣H張丙同樣申請(qǐng)過變更承租人。

張丙已無完全民事行為能力，目前由剛乙的幾個(gè)姐弟進(jìn)行照看，西城政府出具了張丙的變更承租人申請(qǐng)書以及相關(guān)證據(jù)材料。

西城政府在答辯中主張了同住家庭成員的異議，因此并未給剛乙辦理承租人變更。

對(duì)于剛某一家居住于此的不爭(zhēng)事實(shí)，西城政府表示通過剛甲的遺囑、鄰居的證言、居委會(huì)的證明可以予以認(rèn)可，但是其同住家庭成員的異議不可忽視。

案件到此，可以說是向前邁進(jìn)了極大的一步。

經(jīng)過與當(dāng)事人進(jìn)行溝通，梁紅麗律師把辦案思路放在了解決剛乙的家庭內(nèi)部異議糾紛上面，并進(jìn)行積極協(xié)調(diào)溝通。

2017年12月底，北京市四中院組織剛乙及剛乙妻子與剛乙母親、姐姐進(jìn)行協(xié)商，雙方經(jīng)過溝通，剛乙同意從拆遷補(bǔ)償款中支付給其母親、姐姐70萬元人民幣，其母親、姐姐協(xié)助到西城相關(guān)部門辦理變更承租人，雙方在法院簽訂了協(xié)議書。

到此，案件在剛乙形式要件欠缺但是符合實(shí)質(zhì)要件的情況下順利完成公房承租人變更，剛乙獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)益得以了維護(hù)。

雖然此案在進(jìn)行中出現(xiàn)了一個(gè)小插曲，也說明了實(shí)質(zhì)條件與形式條件的不可分性。

剛乙具備了辦理承租人變更的文書條件，但是其母親、姐姐一方卻并沒有同意其進(jìn)行變更，房管部門以此為依據(jù)遲遲不辦理承租人變更也有其合理因素客觀存在。

直管公房承租人的變更，涉及的不僅僅是國有資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，還牽涉到眾多相關(guān)方的利益。

由于歷史遺留原因，北京市老城區(qū)的房屋權(quán)屬狀況較為復(fù)雜，即使是屬于政府直管的公房也面臨大量的權(quán)屬爭(zhēng)議。

這樣的權(quán)屬爭(zhēng)議不僅僅來自政府和老百姓之間，也來自同住的家庭成員之間，這使得直管公房問題始終比較突出。

所以北京市住建委在2018年5月出臺(tái)直管公房的管理規(guī)范，以此進(jìn)一步規(guī)范直管公房的管理。

在明拆遷律師最后要提示大家的是，遇到直管公房承租人變更困難，可以先根據(jù)文章歸納的條件審查自身是否符合相關(guān)條件。

如果欠缺某些形式要件，則需要提供充足的證據(jù)進(jìn)行證明。

同時(shí)，由于房屋管理規(guī)范以及行政訴訟規(guī)范的繁多，遇到自己不能解決的問題時(shí)要及時(shí)咨詢律師，尋求專業(yè)的法律幫助。

二、承租人可以把名字直接改掉嗎

聯(lián)系房東。重新簽訂一份合同。房屋出租人和承租人雙方簽訂的關(guān)于轉(zhuǎn)讓出租房屋的占有權(quán)和使用權(quán)的協(xié)議。其內(nèi)容是出租人將房屋交給承租人使用，承租人定期向出租人支付約定的租金，并于約定期限屆滿或終止租約時(shí)將房屋完好地歸還給出租人。

房屋租賃合同按用途分為兩大類，居住用和商用。簽訂居住用房屋租賃合同，以是否更適合居住為原則。簽訂商用用房屋租賃合同，則以是否更適合辦公為原則。

一、承租人合同義務(wù)

（1）承租人應(yīng)按約定數(shù)額、期限交付租金。承租人不履行這一義務(wù)的，出租人具有追索權(quán)；

（2）承租人應(yīng)妥善保管和保護(hù)租賃物，并按合同約定正確地使用。合同沒有約定的，應(yīng)按租賃物的性質(zhì)和用途使用。中國經(jīng)濟(jì)法規(guī)定，由于使用保管或維修保養(yǎng)不當(dāng)，造成租用財(cái)產(chǎn)損壞、滅失的，承租人負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償；

（3）承租人擅自拆改租賃物造成損失的，負(fù)賠償責(zé)任；

（4）承租人擅自將租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租或進(jìn)行非法活動(dòng)，出租人有權(quán)解除合同，由此而造成的損失由承租人負(fù)責(zé)；

（5）在租賃關(guān)系終止時(shí)，承租人有及時(shí)返還租賃物的義務(wù)。逾期不還租賃財(cái)產(chǎn)，除補(bǔ)交租金外，還應(yīng)償付違約金。承租人在租賃期內(nèi)對(duì)租賃物有添附或進(jìn)行改裝的，在返還租賃物時(shí)，如未經(jīng)出租人同意，承租人應(yīng)將租賃物恢復(fù)原狀；如經(jīng)出租人同意，出租人應(yīng)補(bǔ)償承租人因添附或改裝所支出的費(fèi)用。

二、承租人主要權(quán)利

使用權(quán)

按合同約定，承租人有權(quán)占有、使用租賃物；

對(duì)出租人違約（沒按約定提供租賃物）行為，或因違約所造成損失的，承租人有權(quán)要求出租人償付違約金，或賠償損失。

在租賃合同的有效期內(nèi)，發(fā)生租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，承租人的合同權(quán)利對(duì)新的租賃物所有人依然有效。承租人因工作需要，并事先取得出租人的同意，在租賃期內(nèi)，可以將租賃物轉(zhuǎn)給第三人承租或轉(zhuǎn)讓給第三人使用。

三、房管局公房變更承租人

法律分析：辦理流程:

1、承租家庭推舉一名具有完全民事行為能力的承租

人，填寫變更書面申請(qǐng)，明確變更原因。

2、區(qū)縣住房保障管理部門組織街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)住房保障管理部門對(duì)家庭申請(qǐng)情況進(jìn)行復(fù)核，家庭仍符合配租條件的，應(yīng)在公共租賃住房小區(qū)公示10

日。公示無異議的，區(qū)縣住房保障管理部門應(yīng)在15日

內(nèi)將同意變更意見反饋給產(chǎn)權(quán)單位:公示有異議的，區(qū)

縣住房保障管理部門組織相關(guān)部門進(jìn)行復(fù)核。

3產(chǎn)權(quán)單位在接到反饋意見5日內(nèi)，為家庭辦理承租

人變更手續(xù)，租賃期限為原合同剩余期限。

1、原承租人死亡或外遷

2、與原承租人為同一戶籍:

3、是原承租人的家庭成員:

4、與原承租人共同居住二年以上;

5、沒有其他住房。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》 第七百三十二條 申請(qǐng)變更公房承租人的須滿足以下基本條件：

(1)原承租人死亡或外遷；

(2)與原承租人為同一戶籍；

(3)是原承租人的家庭成員；

(4)與原承租人共同居住二年以上；

(5)沒有其他住房。

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內(nèi)容審核：李娜娜律師

來源：中國法院網(wǎng)-房管局不肯變更承租人名字，