【案情】原告：李先生被告：某市房地產(chǎn)管理局第三人：某房地產(chǎn)公司2001年11月，經(jīng)被告批準，第三人在某路一帶進行危舊房改造建設(shè)拆遷工作。原告與其就拆遷安置事宜經(jīng)協(xié)商達成一致意見，誰對其房屋貨幣補償205萬元人民幣表示異議，第三人認為該估價結(jié)果是由某房地產(chǎn)估價事務(wù)所作出的，不會有錯誤。雙方發(fā)生爭議，原告申請被告對此裁決。被告經(jīng)審查認為，第三人對原告所有的房屋作價補償人民幣205萬元人民幣是符合有關(guān)規(guī)定的，因此依據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定作出裁決：第三人對原告的貨幣補償符合法律規(guī)定。原告在接到拆遷裁決后，因?qū)Ρ桓孀鞒龅牟疬w裁決確定的貨幣補償金額不服，向人民法院提起訴訟。原告訴稱：被告在拆遷裁決中認定對原告所有的房屋作價補償205萬元與事實不符，請求人民法院判決撤銷被告作出的拆遷裁決確定的作價補償金額。被告辯稱：其裁決確定的對原告所有的房屋作價補償認定事實清楚，適用法律法規(guī)正確，請求人民法院維持。第三人同意被告作出的拆遷裁決。在人民法院宣告判決前，被告決定撤銷其裁決，并變更第三人向原告支付貨幣補償款268萬元。原告申請撤訴，人民法院經(jīng)審查認為原告的撤訴申請符合法律規(guī)定，因此裁定準許原告撤訴。【評析】本案是因被拆遷人不服房屋拆遷主管部門裁決貨幣補償?shù)慕痤~而提起的訴訟糾紛。根據(jù)新《城市房屋拆遷管理條例》第24條規(guī)定，“貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。”第25條規(guī)定：“實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當按照本條例第24條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。”根據(jù)上述規(guī)定，貨幣補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換都要考慮到房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素。此外，新《城市房屋拆遷管理條例》在確定了新的補償標準的同時，取消了原《城市房屋拆遷管理條例》將戶口因素作為確定安置面積的標準的規(guī)定。貨幣補償后，如果所有權(quán)與使用權(quán)分離，拆遷人不再承擔對使用人的安置責任，而轉(zhuǎn)由所有人對使用人進行安置。拆遷貨幣補償標準確定的基本原則———等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。所謂“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所（如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān)、同業(yè)等）的距離，周圍環(huán)境、景觀等。由于房地產(chǎn)的位置不可移動性，區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的不同。所謂用途是指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標明的用途，所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準。產(chǎn)權(quán)案也未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設(shè)計用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認其為營業(yè)性用房的依據(jù)；如原設(shè)計為住宅，改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應(yīng)當有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。這里的“等因素”應(yīng)當包含被拆遷房屋成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率、樓層、朝向等。對于區(qū)位、用途、建筑面積、成新程度、權(quán)益狀況、建筑結(jié)構(gòu)形式、使用率等都應(yīng)在評估時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。

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內(nèi)容審核：李站波律師

來源：臨律-裁決機關(guān)確定的作價補償不合理如何處理?，