農村集體土地承租方在拆遷中的利益保護，目前，出租是當前土地承包經營權流轉中比較常見的方式，承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內全部或者部分租賃給本集體經濟組織以外的組織或者個人經營，并收取租金的行為。集體土地出租作為農村土地流轉的重
目前，出租是當前土地承包經營權流轉中比較常見的方式，承包方作為出租方將自己承包的土地在一定期限內全部或者部分租賃給本集體經濟組織以外的組織或者個人經營，并收取租金的行為。集體土地出租作為農村土地流轉的重要形式，有利于農地的最大化利用和和資源的優化配置，但在面臨拆遷時，承租戶由于并非土地的實際所有人，其權利容易受到侵犯，難以獲得合理、充分的補償;另外承租戶一些前期對于土地的投入也缺乏相應的賠償手段，面對以上問題，我們通過案例對于農村集體土地承租方在拆遷中的利益保護進行了如下論述。
事實說明：現有一非本村集體的企業租賃某村集體100畝土地，為種植名貴樹種已經行前期土地投入，依法取得了相關手續，并獲得了農業項目支持。現因該村集體所處位置要規劃公路，面臨拆遷。
一、承租人利益保護的法律依據
1、關于承租戶合法地位的規定
根據《民法典》規定第1款的規定，“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。”可見征收法律關系中的直接被征收人是“農民集體”。但是《土地管理法》規定也規定，承包方可以在一定期限內將部分或者全部土地承包經營權轉包或者出租給第三方，承包方與發包方的關系不變。
2、對于承租戶拆遷補償的規定
最高院在《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》中，對于承租人的在土地征收補償費用分配糾紛中的權利進行了規定：“承包方已將土地承包經營權以轉包、出租等方式流轉給第三人的，除當事人另有約定外，青苗補償費歸實際投入人所有，地上附著物補償費貴附著物所有人所有”。
雖然有以上規定，但是如本案中所述的“名貴樹種”其收益是有一定的長期期待性的，而承租戶因其生物屬性也會進行較大的前期土地投入，對于這些部分的經濟損失如何補償法律是是沒有規定的。據此我們可以認為，在拆遷過程中，法律對于承租戶的權利保護是存在欠缺的。
二、承租人利益保護的理論基礎
1、地役權的保護
根據《民法典》的規定我們可以看出，承包方對于農村集體土地享有的是地役權，是一種較為特殊的用益物權;而承租本村集體土地的外來企業享有的實質是建立在承包方地役權上的次級地役權，而其依據是二者簽訂的租賃合同。盡管是次級的地役權，但其在征收進行時也是享有其合法的權益的，是直接的被征收人，應當享有獲得補償的權利。
2、信賴利益的保護
如本案中，該企業種植名貴樹種，已獲得了相關的審批手續和項目的支持，根據行政法的“信賴利益保護”理論，基于政府的公信力而進行了農地的相關投入，而此時政府進行的公路規劃如果是在此農業項目支持之后進行的，該政府就是違反了“政府一旦做出決定，非社會重大利益或不更改將造成重大損失不得隨意更改”的信賴利益原則。
3、可期待利益的保護
由于樹木是一種特殊的農業投資，尤其是名貴樹種，其投入和收入之間是有較長的時間差的，而這個時間差的投入也是投資的一種，對于名貴樹種的收益是在將來的，雖然非現有的實際損失，但是承租戶的可期待利益也是應當計入補償的范圍內的。
三、承租人具體應獲得的賠償種類
1、青苗補償費，地上附著物補償費
根據法律規定，拆遷中青苗補償費和地上附著物的補償歸附著物所有人所有，但是對于“名貴樹種”的青苗補償費計算理應是與普通農作物有所區分的，沒有具體規定的情況下，對于該樹木損失的計算應當參考其當前的市場價值。
2、可期待利益的補償
承租戶基于信賴利益，對于土地進行了前期高成本的投入以及名貴樹種的種植、養護等費用理應得到賠償，但這種賠償不應當根據現有價值計算，而是應當計算其在可預見的將來能夠獲得的基本市場價值計算。
這有這樣才能充分的保障農村集體土地承租方的合法利益以及期待利益。
綜上所述，面臨現實社會的日新月異，農村集體土地拆遷也不斷發生著新情況、新問題;如何與時俱進的保護好承租方的合法權益，需要我們在理論、立法和實踐中不斷的探索和實踐，路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。
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內容審核：趙雪玲律師
來源：臨律-農村集體土地承租方在拆遷中的利益保護，
