城市房屋拆遷中涉及的常見法律問題有哪些

就拆遷而言，這個利益平衡機制至少涉及公共利益如何界定、征收的程序、評估爭議處理機制、房屋征收的司法程序、征收補償標準、政府在拆遷補償中的角色定位等六個方面問題：

一、公共利益如何界定。公共利益界定一直都是《征收與補償條例》立法過程中的焦點問題之一。在房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉藴剩聦嵣蠟椴疬w人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)開通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對強制拆遷的抵觸情緒。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標準，從而在實踐中能夠?qū)娌疬w按照補償制度進行，必要時可強制拆遷。理性的公共利益界定模式是:法規(guī)列舉十民主程序十司法程序。法律、行政法規(guī)或地方性法規(guī)可以對公共利益事項盡可能進行列舉，明確公共利益事項的大致范圍;應(yīng)該有個民主程序，即政府提議的公益項目，應(yīng)該有當?shù)氐拿癖姽餐瑏韰⑴c討論，形成一種公共議論，政府必須具體指明公益體現(xiàn)在什么地方，利害關(guān)系人或者廣大民眾也都可以對政府的提議及說明表達不同意見。經(jīng)過民主的公共議論程序以后，政府仍然有權(quán)對是否符合公益作出決策。若被征收人不服該決策，還可以向法院提起行政訴訟。

二、房屋征收程序。房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權(quán)的限制，因此，應(yīng)該從保護市場主體財產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當程序”的高度。因此，《征收與補償條例》立法時需要明確，政府為公共利益進行的拆遷，必須通過正常的程序，即在取得被拆遷人的同意、給予充分補償?shù)幕A(chǔ)上，才能進行房屋的拆遷。

三、評估爭議處理機制。完善拆遷評估爭議處理機制對被拆遷人權(quán)益保護至關(guān)重要。被拆遷人對評估結(jié)果有異議時，首先可由拆遷主管部門責成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機構(gòu)詳細介紹評估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結(jié)果產(chǎn)生的依據(jù)等;如果評估機構(gòu)說明后被拆遷人對評估結(jié)果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質(zhì)的評估機構(gòu)重新評估，如兩個評估單位的評估結(jié)果超過規(guī)定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結(jié)果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關(guān)專家及各界代表參加聽證會，由兩個評估機構(gòu)進行答辯，由專家組對估價結(jié)果是否合理進行鑒定。為此，應(yīng)建立相應(yīng)的拆遷評估委員會和拆遷評估專家?guī)欤疬w評估委員會由拆遷評估專家?guī)祀S機產(chǎn)生，對拆遷評估進行技術(shù)指導(dǎo)和異議鑒定。

四、房屋征收的司法程序。我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定比較完善的司法程序。一套健全和有效的救濟程序，對保障拆遷當事人的合法權(quán)益作用巨大。針對目前的規(guī)定而言，我們應(yīng)該刪除《拆遷條例》第十六條有關(guān)訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定，最起碼它與《行政訴訟法》第四十四條的規(guī)定明顯沖突;另外，修改《拆遷條例》第十六條有關(guān)拆遷當事人之間無法達成拆遷補償安置協(xié)議可由房屋拆遷管理部門(同級人民政府)裁決的規(guī)定，將拆遷當事人雙方達不成補償安置協(xié)議的救濟方式修改為提起仲裁或者民事訴訟。

五、房屋征收的補償標準。雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產(chǎn)權(quán)的限制是必要的，但拆遷畢竟意味著對市場主體財產(chǎn)權(quán)的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產(chǎn)損失，從保護各類市場主體的財產(chǎn)權(quán)的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟補償是必要的。征收土地要安排被征地人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平;征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件。從來沒有哪個制度否認過憲法的征收權(quán)，重要的是對征收的法律限制。實際上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補償。在補償方式上應(yīng)以金錢補償為主，以實物補償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設(shè)施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補償?shù)臉藴剩ù_定計算補償財產(chǎn)的日期、補償財產(chǎn)計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補償數(shù)額，并且該標準應(yīng)當具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過大而導(dǎo)致的不可操作性。

六、政府角色定位。對于政府在拆遷補償中的角色定位問題，目前在社會上存在一定的爭議。房屋拆遷向來都是政府在城市規(guī)劃與建設(shè)工作中的重要內(nèi)容。當前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關(guān)系到整個城市建設(shè)成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應(yīng)予以正視和關(guān)注。城市房屋拆遷的本質(zhì)是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權(quán)人收回土地使用權(quán)，自用或者出讓給其他開發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補償活動，或者委托開發(fā)商拆遷，由于涉及自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進行公平的討價還價。因此，關(guān)鍵問題是政府應(yīng)該認清自己在拆遷過程中的位置，主要職責應(yīng)該側(cè)重于規(guī)劃管理和審批，而不應(yīng)過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補償問題的具體解決過程;要從執(zhí)行過程中脫離出來，按照市場經(jīng)濟的規(guī)律辦事，轉(zhuǎn)變相關(guān)部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉(zhuǎn)變?yōu)椴疬w事務(wù)的管理者。總的來說，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色:人民利益的保護者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會秩序的維護者、拆遷規(guī)劃的指導(dǎo)者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應(yīng)該且必須圍繞這一根本點來進行定位。

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