拆遷談判需要哪些準(zhǔn)備

(一)前期摸底

知己知彼是任何一場談判必須具備的，因此，在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少?觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況?拆遷方和自己情況差不多的企業(yè)是怎么談的?現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來最高的價(jià)格是什么?有條件的話還可以做一下信息公開，了解項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、資金等情況。如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點(diǎn)，那么對我們切入談判和掌握一個(gè)談判的主動性是很有幫助的。

(二)細(xì)節(jié)處掌握主動

拆遷中很多釘子戶就一個(gè)辦法：拖，要么就躲著不見，要么就找各種理由不去談。根據(jù)我們多年的經(jīng)驗(yàn)：合法、合理并且必要的拖延才能真正在拆遷中占據(jù)主動。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要掌握談判的主動性。也就是說，什么時(shí)候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語權(quán)。別小看這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動，對談判是大有幫助的。

(三)選擇適合的時(shí)機(jī)報(bào)價(jià)

怎么選擇適合的時(shí)機(jī)報(bào)價(jià)?在拆遷過程中是個(gè)大問題?俗話說會者不難，難者不會。與一些被拆遷企業(yè)打交道的過程中，我們經(jīng)常會問一個(gè)問題：如果拆遷方問你要多少錢，你會怎么回答?有些企業(yè)朋友就非常直觀的說，那就往高里要，要的多一些，總不能吃虧。我說沒錯(cuò)，但是你考慮過沒有，不管要多少錢，作為拆遷方來說，都會覺得高，都會一臉錯(cuò)愕的說：不可能給你這么多，按照政策只有多少多少。那這個(gè)時(shí)候，你報(bào)的價(jià)格可能就處于一種尷尬的境遇;而且也往往上來就把自己的理想價(jià)格給暴露了。所以拆遷中怎么選擇報(bào)價(jià)時(shí)機(jī)是一步很關(guān)鍵的棋。

因?yàn)樵趺磮?bào)價(jià)直接關(guān)系到你的談判方向和策略，所以我們就要分析一下：我怎樣報(bào)價(jià)才能既處于道德上不是漫天要價(jià)，還能讓利益處于最大化。我的企業(yè)被拆遷了，我失去了賴以生存的工作，那我第一需要是什么?我想肯定是企業(yè)繼續(xù)存在，那就需要基本生產(chǎn)資料。第一位的就是土地，像北京現(xiàn)在郊區(qū)及其近郊都已經(jīng)幾乎沒有建設(shè)用地可用了。即便是有，現(xiàn)在村集體也不往外租，都在等著拆遷。我想說到這里有些被拆遷企業(yè)朋友就明白了我們的策略了。我們要做的就是在給對方一個(gè)價(jià)格的同時(shí)，又讓對方覺得我們什么都還沒有透露，這才是報(bào)價(jià)的技術(shù)啊。

(四)先確定補(bǔ)償原則，再談細(xì)節(jié)

拆遷一開始的時(shí)候，雙方對補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差距很大，有時(shí)候雙方對一些原則性問題存在根本分歧，比如到底是按普通住宅還是商鋪進(jìn)行補(bǔ)償，按集體土地還是國有土地的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，按違章建筑還是合法房屋進(jìn)行補(bǔ)償，如果這些原則性問題得不到解決，談細(xì)節(jié)問題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒有任何意義，從這個(gè)角度來說，我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價(jià)。這個(gè)時(shí)候，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認(rèn)以后再進(jìn)行細(xì)節(jié)性談判，一些細(xì)節(jié)性問題得到解決后再具體報(bào)價(jià)。

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內(nèi)容審核：李站波律師

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