第三代房屋拆遷有補償嗎2025,【隱債辟謠】政府回購安置房是隱債 居民動遷費買的不算,近期主管部門發布了對于新增隱性債務的違規舉債行為給予處罰的信息，于是乎，坊間對于違規舉債判斷就又出現新的謠言了，而且越傳越亂:政府回購的安置房是隱性債務，
近期主管部門發布了對于新增隱性債務的違規舉債行為給予處罰的信息，于是乎，坊間對于違規舉債判斷就又出現新的謠言了，而且越傳越亂:政府回購的安置房是隱性債務，但把拆遷補償發給被動遷居民去買回遷房就不是隱性債務了。
這個誤解的產生原因，可能是來源于混淆了棚改建設、廉租房、保障房三種類型與回遷安置房之間的區別:廉租房、保障房是地方對于困難群體的民政保障措施，棚改建設內容也與此相關，其特點是投資肯定大于收入，差額部分需要財政負擔，其工程竣工后如果不付款，自然就形成了隱性債務;回遷安置房是給被拆遷居民的一種拆遷補償方式，是不是涉及隱性債務，要看購房時付款的時點。
一、判斷標準關鍵在支付時點
我們都知道，新增隱性債務的違規舉債行為，必然發生在穿透來看由地方財政承擔支出責任的事項中。
但是，一個區域的財政承擔支出責任的事項，每年都有幾十幾百億，哪些是違規舉債，哪些不是違規舉債呢?這里面的關鍵點在于支付時點上，即，滯后支付的財政支出責任，必然屬于新增隱性債務的違規舉債行為。
從將來時點來看，在還未支付時，還需要考證一下支付責任的必然性，是不是必須支付，或者按照我們這幾年來強調的判斷要點:支出責任和支出金額是不是固化或相對固化的。
地方財政、固化責任、滯后的支出責任，才必然屬于違規舉債。
二、按期付款安置房:不違規
一手交錢、一手收房，是天經地義的真理。交付回遷安置房時付款的行為，不是違規舉債。我國幾十年來，花了幾十萬億，都是這么買房子，不是收房時付款，難道是還沒有預售許可證時付款么?地方為了自己不違規，就讓開發商違規么?
地方在進行回遷安置的相關安排時，不大可能正好就有可供回遷的房源，多數的情況，是就近就便地在附近選擇，如果沒有合適的，可以跟意向開發商協商采購，在未來的約定時點，由其提供回遷安置房。
另外，雖然對于回遷安置房的采購屬性還有爭議，但大家比較一致的觀點是，由于不屬于公益性基礎建設內容的組成部分，因此，回遷安置房的采購，不屬于政府采購工程。
三、滯后支付動遷款:違規
被拆遷居民用動遷補償款購買回遷安置房，肯定不是違規舉債。居民用什么錢購買任何東西都不是違規舉債。因為我們所討論的違規舉債的債務主體，必須也只能是地方政府。
但是，如果地方政府發放的動遷補償款，不是即時支付，而是滯后支付的，那就是違規舉債了，無論隨后居民用動遷款買了什么;特別是，當支付時點晚于土地招拍掛時點的情況下，那就不僅是違規舉了債，而且還違反了土地管理的相關法規。
比如說，有些地方采取了所謂的“二級補償一級”的做法，即，在土地出讓進入二級開發之后，再用取得的土地出讓收入，支付一級開發所需的補償資金的做法。
“二級補償一級”的做法，違反了國土部53號令《閑置土地處置辦法》中，有關土地出讓必備條件之一的“安置補償落實到位”的要求。
除了避免造成閑置土地，避免拖欠被拆遷人資金和損害被拆遷人利益等出發點之外，禁止“二級補償一級”的初衷，是打破土地一級開發中搞“空手道”的杠桿無限大模式，限制土地一二級開發總量和速度，是國家對房地產開發行業的一項調控措施。
四、發放動遷款買回遷房?
發放動遷款和建設回遷房，是動遷補償中的貨幣安置和實物安置的兩種補償形式，較多的情況下，這兩種補償形式是二選一的，不是既要貨幣補償，還要實物安置，地方也不會做計劃既支付了貨幣補償款，然后再建設回遷安置房給同一個居民。
在某些特殊情況下，比如說某條規定要求只能采取貨幣補償形式，就有可能先將動遷補償款發給居民，然后在居民自愿的情況下，協助組織居民團購房屋，當然要事先約定好;反之也是有可能的，但是不常見。所以說，在某種程度上，我們可以把貨幣安置和實物安置同一起來。
不過，一如既往的，違規舉債的判定，跟選擇哪種補償形式沒關系，唯一的標準是財政支付的時點，與對方的交付時點相比，是不是滯后了;或者，是不是必然(固化責任)會滯后支付。
五、隱債判斷標準只有谷子地
判定違規舉債，只有我們多次提到的“谷子地”原則。也即，造成了:
1.(GU)固化或相對固化的，
2.(ZHI)滯后的支出責任，而且這種支出責任，穿透來看必須是
3.(DI)地方財政終將承擔的。
谷子地，是判斷是否違規舉債的唯一標準，其他如是否列預算、是否公益性、是否有收益、是否市場化、由誰來決策，等等都是干擾項，跟違規舉債沒一分錢關系，這是初學者必須要繞開的坑。
法律分析：拆遷過程中，平均每戶拆遷戶能分到兩套房，很多人往往會空余出一套住房。與此同時，由于拆遷安置建設周期長，許多新增加的拆遷戶又要騰倉很長時間才能分到房。為此，政府推出了安置房回購新政，以自愿參與的原則，對拆遷戶多余的安置房進行回購。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
對于農村土地征收規定有所不一樣，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：根據相關的法規及政策規定拆遷安置房一般分為兩大類。一類就是是因重大的市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。按照規定被安置人將獲得這種配套商品房的，房屋的產權是屬于個人所有,但在取得所有權的5年之內是不能上市交易。 另一類是因房產開發的因素而動拆遷的，動拆遷的公司通過其他的途徑安置或者視代為安置人購買的中低價位的商品房。該類的商品房和一般的商品房相比是沒有什么區別，屬于被安置人的私人財產。
法律依據：《契稅暫行條例》
第一條 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。
第八條 契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。國家對房地產企業發生的房屋回遷業務并沒有規定相關的減免政策，因此，開發商在取得土地等不動產時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業務中相當于拆遷補償的部分。
法律分析：一、回購范圍：乙方按土地出讓合同要求標準建設安臵商業房，政府按約定的為準 ,建成后政府全部回購。
二、回購房單體設計方案報送甲方審查簽署確認后，乙方報市規劃部門審批，并負責按規劃實施。
三、回購價格：政府回購商業房價格均為 元／平方米，政府回購安臵房之外的建筑面積產權全部歸乙方所有。
四、乙方堅持高標準規劃、高品位建設安臵房，工程質量必須達到合格標準。
五、乙方的建設項目工程招投標應符合市政府關于招投標的相關規定，由甲方配合在市招投標采購交易中心完善相關的手續。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。
征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。
被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。
依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。
國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
法律分析：不同地區的不同項目回購標準不同，沒有統一的標準。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
法律主觀：購買拆遷安置房需要注意什么1、明確房屋的土地類型及性質要注意是集體土地還是國有土地，如果是集體土地上的非集體組織成員，用于非自住目的，建議慎重，因為此類土地上的房屋，集體組織成員的權益才會受到保護。如果是非集體組織成員，再拆遷的話可能不會得到任何賠償。2、明確房屋對安置的拆遷對象有無限制或政策補貼特別是現在的“城中村”改造，由村集體組織建造的，對安置對象有明確限制。3、房屋的權利人確定房屋是獨有還是共同所有，如果是家庭成員共有，購房協議的出賣方，一定要是全體共有人的真實意思，且均應在協議上簽字或有授權委托書。4、相關費用的繳納這類房屋大多涉及土地取得類型由劃撥變更為出讓，過戶涉及土地出讓金的補繳。《土地管理法》第二十七條房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規范。房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用。
法律客觀：所謂拆遷安置房是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規的規范之外，還受到當地政府相關的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根據相關法規及政策的規定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。如黃埔江兩岸進行的世博動拆遷。按照有關方面的規定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產權屬于個人所有，但在取得所有權的5年之內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質，一般來說對已經竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產交易中心查詢房屋的產權資料等。不同類型的拆遷安置房，交易雙方承擔的交易風險有所不同。第一類動拆遷安置房，由于交易時間長，受市場因素的影響，往往買家需要承擔極大的法律風險。主要體現在房價上漲后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律責任追求己方利益，或為合同的履行設置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風險就更大，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結構、朝向、小區環境等，辦理過戶等手續時間也會更長。因此在購買此類房產時，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋的增購等費用的支付方式，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋，可以根據《民法通則》及《合同法》的相關規定，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細節作出明確約定以防合同相對方反悔，最好由專業房產律師進行指導。
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投稿：方玲
內容審核：劉佳律師
