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一、房屋拆遷補(bǔ)償律師解讀棚改2025,棚改回遷安置政策解讀

棚改回遷安置政策解讀

一、棚改回遷安置政策概述

棚改回遷安置政策是政府在實(shí)施棚戶區(qū)改造過(guò)程中，為改善困難群眾的住房條件、提升城鎮(zhèn)綜合承載能力、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧而制定的一系列政策措施。該政策主要涉及房屋征收、補(bǔ)償、回遷安置等環(huán)節(jié)，旨在保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，確保棚改工作的順利進(jìn)行。

二、棚改回遷安置政策的具體內(nèi)容

房屋征收范圍與程序

棚改回遷安置政策首先明確了房屋征收的范圍，通常包括棚戶區(qū)內(nèi)的危舊房屋、無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋等。在征收過(guò)程中，政府需遵循公開(kāi)、公平、公正的原則，制定詳細(xì)的征收方案，并依法進(jìn)行公告、聽(tīng)證等程序，確保被征收人的知情權(quán)和參與權(quán)。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與方式

補(bǔ)償是棚改回遷安置政策的核心內(nèi)容之一。政府會(huì)根據(jù)被征收房屋的類型、結(jié)構(gòu)、面積等因素，制定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償方式通常包括貨幣補(bǔ)償和實(shí)物補(bǔ)償兩種。貨幣補(bǔ)償是指政府按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向被征收人支付一定金額的貨幣；實(shí)物補(bǔ)償則是指政府提供安置房等實(shí)物作為補(bǔ)償。

回遷安置與優(yōu)惠政策

在棚改回遷安置過(guò)程中，政府會(huì)制定詳細(xì)的回遷安置方案，明確安置房的位置、戶型、面積等要素，并確保安置房的質(zhì)量和安全。同時(shí)，政府還會(huì)針對(duì)回遷居民制定一系列優(yōu)惠政策，如減免相關(guān)稅費(fèi)、提供就業(yè)幫扶等，以幫助回遷居民順利融入新社區(qū)。

三、棚改回遷安置政策的法律依據(jù)

棚改回遷安置政策的制定和實(shí)施需嚴(yán)格遵循相關(guān)法律法規(guī)。其中，《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等法律法規(guī)為棚改回遷安置政策提供了重要的法律支撐。政府需依法進(jìn)行土地征收、房屋征收等工作，并確保補(bǔ)償安置的合法性和公平性。

四、結(jié)論

綜上所述，棚改回遷安置政策是政府在實(shí)施棚戶區(qū)改造過(guò)程中為保障被征收人合法權(quán)益而制定的一系列政策措施。該政策涉及房屋征收、補(bǔ)償、回遷安置等多個(gè)環(huán)節(jié)，旨在改善困難群眾的住房條件、提升城鎮(zhèn)綜合承載能力并促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧。

二、棚戶區(qū)改造回遷安置政策

棚戶區(qū)改造回遷安置政策如下：1、以凈地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目事如下優(yōu)惠政策；（一）土地儲(chǔ)備中心對(duì)危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購(gòu)，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費(fèi)用后，專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息和毛地收購(gòu)資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)；（二）安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對(duì)改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地；（三）安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)（以費(fèi)還貸項(xiàng)目除外）全免，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50%收取。2、以毛地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目享受如下優(yōu)惠政策；（一）市財(cái)政籌措危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造補(bǔ)貼資金（包括開(kāi)發(fā)企業(yè)上繳的土地出讓金，開(kāi)發(fā)企業(yè)上繳的稅費(fèi)地方留用部分，向上爭(zhēng)取政策和資金等），建立專戶，?？顚Ｓ?。危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目按應(yīng)繳土地出讓金的70%為基數(shù)，作為政府投入返還給開(kāi)發(fā)企業(yè)；（二）行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮30%收??；（三）涉及危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目的各項(xiàng)稅種全額征收，扣除城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加，地方留成部分的60%，按入庫(kù)財(cái)政級(jí)次返給開(kāi)發(fā)企業(yè)予以補(bǔ)貼，其余.40%由入庫(kù)財(cái)政級(jí)次設(shè)立“危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造補(bǔ)貼資金”專戶，?？顚Ｓ?，定期審計(jì)。法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第十七條 城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等。規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展作出預(yù)測(cè)性安排。

三、棚戶區(qū)改造回遷房標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額) 。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》 第十七條 城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：城市、鎮(zhèn)的發(fā)展布局，功能分區(qū)，用地布局，綜合交通體系，禁止、限制和適宜建設(shè)的地域范圍，各類專項(xiàng)規(guī)劃等。

規(guī)劃區(qū)范圍、規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)用地規(guī)模、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、水源地和水系、基本農(nóng)田和綠化用地、環(huán)境保護(hù)、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)以及防災(zāi)減災(zāi)等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)作為城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。

城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為二十年。城市總體規(guī)劃還應(yīng)當(dāng)對(duì)城市更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展作出預(yù)測(cè)性安排。

四、棚戶區(qū)改造政策

法律分析：以凈地出讓方式進(jìn)行的危房棚戶區(qū)開(kāi)發(fā)改造項(xiàng)目事如下優(yōu)惠政策：

(一)土地儲(chǔ)備中心對(duì)危房棚戶區(qū)土地實(shí)行收購(gòu)，以凈出讓方式供地。凈地出讓后獲得的出讓收益，扣除按規(guī)定繳省的費(fèi)用后，專項(xiàng)用于支付銀行貸款本息和毛地收購(gòu)資的周轉(zhuǎn)以及危房棚戶區(qū)安置房建設(shè)。

(二)安置房住宅用地實(shí)行土地行政劃撥，對(duì)改造后的房屋納入產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，辦理商品房房照。商服用地實(shí)租賃供地。

(三)安置房建設(shè)項(xiàng)目行政事業(yè)性收費(fèi)(以費(fèi)還貸項(xiàng)目除外)全免，經(jīng)營(yíng)、服務(wù)性收費(fèi)按最低限下浮50%收取(項(xiàng)明細(xì)附后)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第九條 城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第十條 國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

五、棚改回遷房可以買賣嗎

法律分析：棚改房可以買賣。棚改房只要有合法的房屋產(chǎn)權(quán)證就能正常上市交易買賣，不過(guò)需要注意的是，由于棚改房五年內(nèi)無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，因此在交易的時(shí)候要問(wèn)清楚房屋時(shí)間以及是否有產(chǎn)權(quán)證。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的； （二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； （三）依法收回土地使用權(quán)的； （四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； （五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的； （六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； （七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。

六、棚改拆遷時(shí)，安置方式有哪些

被拆遷住宅房屋為平房的，實(shí)行主房宅基地?fù)Q房或貨幣補(bǔ)償。被拆遷住宅房屋為別墅的，按照現(xiàn)有別墅建筑面積1：1比例給予安置或貨幣補(bǔ)償。被拆遷人可以選擇其中一種方式簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。商業(yè)、企業(yè)、養(yǎng)殖小區(qū)等非住宅拆遷采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行安置。

根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過(guò)戶交易與一般的房屋沒(méi)有任何區(qū)別之處。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會(huì)拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買的中低價(jià)位商品房。

一、棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

棚戶區(qū)改造更多是政策使然，所以在法律上關(guān)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有統(tǒng)一具體的規(guī)定。但如前文所述，棚戶區(qū)改造要受征收拆遷相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范。在這個(gè)限度內(nèi)，棚戶區(qū)改造的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要遵循以下規(guī)則：

1、如果征收的區(qū)域?qū)儆趪?guó)有土地，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償

不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。(依據(jù)來(lái)源于《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》)

2、如果征收的區(qū)域?qū)儆诩w土地，補(bǔ)償最低不低于重置成新價(jià)。補(bǔ)償分為兩類：現(xiàn)金補(bǔ)償和房屋置換。

現(xiàn)金補(bǔ)償包括：宅基地地價(jià)，房屋價(jià)值的補(bǔ)償(包括裝飾裝修)，搬遷補(bǔ)助費(fèi)，臨時(shí)安置的補(bǔ)償，停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

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投稿：董同藝

內(nèi)容審核：趙雪玲律師