合肥廬江拆遷補償標(biāo)準(zhǔn),合肥市廬江縣拆遷補償標(biāo)準(zhǔn),法律客觀:根據(jù)《合肥市城市管理辦法》規(guī)定,結(jié)合實際,制定本標(biāo)準(zhǔn)。一、拆除房地產(chǎn)管理部門出租的直管公有住宅房屋、由政府決定承租給單位的直管公有非住宅房屋和單位自管公有住宅房屋,實行貨幣補償?shù)?,?/p>
根據(jù)《合肥市城市管理辦法》規(guī)定,結(jié)合實際,制定本標(biāo)準(zhǔn)。一、拆除房地產(chǎn)管理部門出租的直管公有住宅房屋、由政府決定承租給單位的直管公有非住宅房屋和單位自管公有住宅房屋,實行貨幣補償?shù)?,貨幣補償款在所有權(quán)人和使用人之間按3:7的比例進行分配。二、實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅,在拆遷過渡期間內(nèi),拆遷人對企業(yè)職工和個體工商戶按以下規(guī)定予以補貼:(一)單位整體拆遷的,按以下規(guī)定予以補貼:1、拆遷人從被拆遷人交房之日起,按勞動、人事部門核定的合法用工人員所在企業(yè)正常生產(chǎn)情況下,職工本人前12個月的月基本工資平均額的80%及市級以上人民政府規(guī)定的糧貼、物價補貼、獨生子女費等各種補貼和補助按月給付;得不到本市最低工資標(biāo)準(zhǔn)的,按最低工資標(biāo)準(zhǔn)給付。2、養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費由拆遷人按規(guī)定補償,由被拆遷人向有關(guān)部門統(tǒng)一繳納。3、退休人員的退休金已納入勞動和社會保障局管理的,拆遷時不予補貼;未納入勞動和社會保障局管理的,由拆遷人按退休金標(biāo)準(zhǔn)補貼。(二)單位部分拆遷的,按拆遷建筑面積每月給予每平方米30元的補貼。(三)按經(jīng)營用房安置的個體工商戶(不含征用集體土地上的個體工商戶)在拆遷過渡期間內(nèi)的停業(yè)補助,拆遷人每月應(yīng)按每平方米經(jīng)營使用面積給予1人最低生活保障金標(biāo)準(zhǔn)的1/5補貼。(四)全額撥款單位的人員不予補貼。三、征地轉(zhuǎn)戶被拆遷人自改的非住宅,對其用于經(jīng)營或生產(chǎn)設(shè)施的搬遷按機械、設(shè)備評估費的10%予以補貼,評估費用由雙方共同承擔(dān),不再支付非住宅的臨時安置補助費和搬遷補助費。四、搬遷補助費、臨時安置補助費:(一)住宅搬遷補助費:每戶每次200元,二次搬遷另按此標(biāo)準(zhǔn)支付。(二)非住宅搬遷補助費:辦公用房5元/平方米建筑面積;生產(chǎn)、商業(yè)、倉儲、加工企業(yè)8元/平方米建筑面積。(三)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的住宅,自行過渡臨時安置補助費根據(jù)應(yīng)安置房屋面積(包含易地安置應(yīng)增加的面積)在18個月以內(nèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)計算?1、國有土地住宅臨時安置補助費:4元/月·平方米使用面積;2、征地轉(zhuǎn)戶住宅臨時安置補助費:4元/月·平方米建筑面積。(四)自拆自建的臨時安置補助費由拆遷人按下列標(biāo)準(zhǔn)一次性發(fā)放:戶人口3人(含3人)以下的,1500元/戶;戶人口4~5人(含5人)的,2430元/戶;戶人口6人(含6人)以上的,3240元/戶。(五)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的非住宅,自行過渡臨時安置補助費根據(jù)有照建筑面積在30個月以內(nèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)計算:1、商業(yè)用房臨時安置補助費:10元/月·平方米建筑面積;2、辦公、倉庫、生產(chǎn)用房等其他非住宅臨時安置補助費:5元/月·平方米建筑面積。(六)臨時安置補助費從被拆遷人交房之月起發(fā)放至回遷安置通告時止。(七)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,拆除房地產(chǎn)管理部門出租的直管公有住宅房屋和單位自管公有住宅房屋,臨時安置補助費1/3由拆遷人付給房屋所有權(quán)人,2/3付給房屋承租人;拆除非住宅的,臨時安置補助費由房屋所有權(quán)人和房屋承租人平均分配。五、實行貨幣補償?shù)?,由拆遷人按臨時安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)一次性支付被拆遷人3個月的補助。六、本補償、補助標(biāo)準(zhǔn)自2003年1月1日起實施。以后因價格變動調(diào)整由合肥市拆遷安置管理辦公室報市人民政府批準(zhǔn)后實施。
法律分析:安徽省廬江縣的房屋拆遷補償費包括房屋補償費,搬遷補償費,臨時安置補償費。各個補償費也都有相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),房屋被拆遷者可以參照規(guī)定獲得相應(yīng)的房屋拆遷補償。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。 第十八條征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十九條對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。
法律分析:一類土地:廬城鎮(zhèn)。
補償標(biāo)準(zhǔn):土地補償費:12460元/畝;安置補助費:28480元/畝;綜合補償:40940元/畝。
二類土地:其他地區(qū)。
補償標(biāo)準(zhǔn):土地補償費:11900元/畝;安置補助費:25500元/畝;綜合補償:37400元/畝。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的,依照法定程序批準(zhǔn)后,由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的,應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風(fēng)險評估,并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日,聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。
多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認(rèn)為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的,縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會,并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi),持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝?h級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用,保證足額到位,與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議;個別確實難以達(dá)成協(xié)議的,應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時如實說明。
相關(guān)前期工作完成后,縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
法律分析:一、用地位置:項目位于廬江縣礬山鎮(zhèn)鐘山社區(qū)。二、本次規(guī)劃情況如下:規(guī)劃用地性質(zhì):居住用地;規(guī)劃總用地面積52676.72㎡,總建筑面積80303.46㎡(其中地上面積64796.86㎡,地下面積15506.6㎡),共計21棟5-9層住宅,1棟4層綜合樓(鄰里中心),2處地下車庫,1棟1層配電房;其中住宅建筑面積54245.40㎡,商業(yè)4096.4㎡,社區(qū)管理用房610.4㎡、物業(yè)服務(wù)用房596.3㎡、文體活動室640.50㎡、居家養(yǎng)老服務(wù)用房1927.65㎡、消控室28.98㎡、門衛(wèi)50㎡、公廁66.4㎡、配電房236.2㎡,不計容建筑面積17805.16㎡(其中:架空層面積2298.56㎡、地下建筑面積15506.6㎡),室外體育活動地870㎡。容積率1.19,建筑密度24.13%,綠地率35.01%。機動車停車位350個(地下停放,其中設(shè)充電樁車位45個),非機動車停車位1344個。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需要征收房屋的,由市、縣級人民政府作出房屋征收決定:
(一)國防和外交的需要;
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要;
(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要;
(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
法律分析:一、搬遷補償費:住宅按房屋合法建筑面積3元/平方米,房屋建筑面積100平方米以下每次300元,選擇統(tǒng)建的按2次支付;非住宅按房屋合法建筑面積5元/平方米;貨幣補償支付1次。
二、臨時安置補償費:廬城規(guī)劃區(qū)執(zhí)行廬政秘﹝2011﹞131號文件,廬城規(guī)劃區(qū)之外按房屋合法建筑面積每月3元/平方米。現(xiàn)房安置和貨幣補償支付3個月。臨時安置補償費從被拆遷人交房之月起發(fā)至回遷安置通告時止。住宅過渡期不得超過18個月,逾期未安置的,自逾期之月起不滿12個月的,按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的50%增付臨時安置補償費;超過12個月的,按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的100%增付臨時安置補償費。
法律依據(jù):《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償,保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計有保障。
征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用,并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。
征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素,并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。
征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn),由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅,應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則,尊重農(nóng)村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償,并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償,保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。
縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。
一、常見的合肥下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)通行的拆遷補償政策——僅適用于非城市規(guī)劃區(qū)
根據(jù)筆者辦理的案件經(jīng)驗來看,磨店、大圩、撮鎮(zhèn)、店埠、上派等鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及合肥市區(qū)內(nèi)的城中村、棚戶區(qū)改造,目前政府一般給出以下補償政策,即使被拆遷范圍屬于城市規(guī)劃區(qū)。屬于城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋,在下文探討。
(一)計算有效面積
按照《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定,人均最多60平方米有效面積,計算有效面積后的剩余面積,不予補償,已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》的除外。
舉例:自有房屋面積300平方米,家里有三口人,有效面積為180平方米。
(二)選擇貨幣化補償
1、按照《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》規(guī)定,用所在區(qū)域房地產(chǎn)市場評估基準(zhǔn)價×有效面積予以補償
2、也有部分地區(qū)用房屋實際面積×800元/每平方米至1000/每平方米元左右,進行貨幣化補償
(三)選擇房屋安置
1、人均30平方予以安置,超過的有效面積進行貨幣補償??砂?00元/平方米申請增購,增購面積為人均15平方米建筑面積
舉例:自有房屋面積300平方米,家里有三口人,有效面積為180平方米??梢垣@得90平方米的房屋安置,可以最多增購45平方米,剩余的90平方米給予貨幣補償。
二、法律規(guī)定的:被劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)
目前合肥各個區(qū)下的鄉(xiāng)鎮(zhèn)基本都被劃入了城市規(guī)劃區(qū),只要屬于城市規(guī)劃區(qū),就不應(yīng)適用上述的《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》,即不是按照人口,而是按照房屋實際面積進行貨幣補償或者房屋安置。
(一)已被劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋,參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn),而不是人口
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條規(guī)定,征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持
(二)可選擇按房屋價值進行貨幣化補償——與人口無關(guān)
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
舉例:自有房屋面積300平方米,家里有三口人,周邊房地產(chǎn)市場價格6000元/每平方米,根據(jù)最高人民法院的司法解釋,最高可以達(dá)到300平方米×6000元/每平方米計算貨幣補償,與家里有幾口人無關(guān)。
(三)可選擇按房屋價值進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換——與人口無關(guān)
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定,被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
三、律師提示
根據(jù)筆者辦理拆遷案件經(jīng)驗,以及司法解釋的明確規(guī)定,已經(jīng)劃入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地上房屋拆遷,完全有可能按照國有土地上拆遷補償政策予以補償。
但是,在實踐中,往往拆遷辦的工作人員會不停游說,說現(xiàn)在簽訂協(xié)議可以獲得額外獎勵,如果錯過時間了,不僅沒有獎勵,房子還要被強拆,甚至沒有補償。
因此建議廣大被拆遷人,如果對補償標(biāo)準(zhǔn)不滿意,應(yīng)當(dāng)選擇合理合法的方式維權(quán),同時需要注意,拆遷維權(quán)也是有期限限制的,超過起訴期限會喪失勝訴權(quán)。具體可參照《房屋拆遷補償起訴有期限》一文。
四、引用的法律依據(jù)及規(guī)范性文件:
1、《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》
第十二條征收農(nóng)村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產(chǎn)進行安置補償,補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū),土地權(quán)利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)的,人民法院一般應(yīng)予支持,但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補償費。
2、《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
第十九條對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。
被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。
因舊城區(qū)改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。
3、《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》
第七條征收集體土地上住宅房屋,應(yīng)當(dāng)對實際居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集體經(jīng)濟組織成員(以下稱被征收人)進行補償安置。已在其他集體土地上房屋征收項目中獲得房屋安置的集體經(jīng)濟組織成員,不得重復(fù)安置。
征收集體土地上住宅房屋的補償安置方式分為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償兩種。
第八條征收集體土地上住宅房屋,分別按照下列情形計算有效面積:
(一)被征收房屋面積大于人均60平方米建筑面積的,按照人均60平方米建筑面積計算有效面積。若被征收房屋已辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者《農(nóng)房建筑執(zhí)照》等合法證照且證載面積大于人均60平方米建筑面積的,按照證載面積計算有效面積。
(二)被征收房屋面積小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面積的,按照人均實有面積計算有效面積。
(三)被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的,被征收人可以按照200元/平方米申請補齊至人均30平方米建筑面積后計算有效面積。但是,因私自交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的,按照實有面積計算有效面積。
被征收房屋計算有效面積后的剩余面積,不予補償。
第九條被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,其被征收住宅房屋依據(jù)本辦法第八條規(guī)定計算有效面積后,對被征收人按照人均30平方米建筑面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換,產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的剩余有效面積按照被征收房屋單位平方米造價結(jié)合成新予以補償。因交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的,按照交易后剩余面積實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。單位平方米造價按照市人民政府公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
產(chǎn)權(quán)調(diào)換后,被征收人可按800元/平方米申請增購,增購面積為人均15平方米建筑面積。
第十條被征收人選擇貨幣補償?shù)模磳?yīng)安置房屋所在區(qū)域房地產(chǎn)市場評估基準(zhǔn)價乘以應(yīng)安置面積予以補償。應(yīng)安置面積應(yīng)依據(jù)本辦法第九條進行結(jié)算(含人均可以購買的15平方米建筑面積)。
第十一條與被征收集體土地上住宅房屋有關(guān)的下列人員,可以認(rèn)定為本辦法的被征收人,但已享受房改售房(含集資建房和經(jīng)濟適用房)等住房福利政策的除外:
(一)集體經(jīng)濟組織成員的配偶,及其共同生育和依法收養(yǎng)的子女;
(二)原屬集體經(jīng)濟組織成員的政策性農(nóng)轉(zhuǎn)非人員;
(三)原屬集體經(jīng)濟組織成員在讀大中專學(xué)生、現(xiàn)役軍人和正在服刑人員;
(四)符合房屋安置資格和計劃生育政策的孕婦尚未出生的孕兒
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投稿:戴琴
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