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補償不合理,如何和拆遷方談判
保護好手中的籌碼
談判，首先是有籌碼在，如果沒有了籌碼，就沒有了談判的基礎。征地拆遷維權中，最重要的協商、談判籌碼就是房屋。因為拆遷的目的是使用房屋下面的土地，房屋在，談判的籌碼就在，就會占據主動。
給自己定位，摸清對方情況
給自己的定位是一項重要但是很復雜的過程，是談判重要的一步。需要綜合房屋的用途、面積、結構、位置，或者是周邊房屋的價格來進行綜合的考量，對自己應該得到多少補償要了然于心。
在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限、施工工期是多少?觀察實際的拆遷進度情況，拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的?現在同等條件下拆遷方給出來最高的價格是多少?如果已經進入到拆遷談判階段，談判的人員誰有話語權?是否有提高補償的權限?這些最好都了解清楚，和有權力的人談才有談判的效果，否則只是白白地浪費時間和精力。畢竟，知己知彼，才能合理地安排下一步。
不卑不亢、適當報價
談判有一個原則，就是要把自己和拆遷方擺在平等的心理地位上，不卑不亢地展開協商、溝通。如果拆遷方一開始報的價位特別低，根本難以接受，這個時候我們要做的首先是心平氣和地與他們談判，一味發火是解決不了任何問題的。如果一開始就與拆遷方翻臉，斷絕了通過談判解決問題的可能性，那么后續維權我們對拆遷方一些信息的了解與獲取也會增加難度。如果拆遷方十分強硬，蠻橫無理，甚至通過非法手段逼遷，我們不能軟弱，要表明自己的態度，只要補償不合理，程序不合法，我們就應該積極維權。
有一個正確的態度之后，要在適當的時機進行報價，報價不要漫天要價，一味貪婪，也不能低于自己房屋的價值，這樣拆遷后生活質量難以保證。自己的籌碼不要一次性暴露，盡量保持平等的協商。報價可以稍高于自己的心理預期，這樣在談判時會有一個回旋緩沖的余地。萬萬不要被高額獎勵誘惑，要知道羊毛出自羊身上，經過合理的談判我們能拿到本該更多的拆遷補償，而一旦沒有抵制誘惑簽了字，再想反悔就來不及了。
要積極啟動法律程序配合協商、談判
在自己協商不成的情況下，可以通過啟動法律程序跟談判相結合的方式來實現目的，就是所謂的“邊打邊談”，通過法律程序“打其痛處”，以此來制造利于被拆遷戶的談判機會。在實踐中往往能帶來出人意料的效果。違法點的查找和利用，需要談判者具備專業的拆遷知識和整體的把控能力，這是取勝的前提。
拆遷談判類似于商業談判，卻又比商業談判難上加難。原因就在于拆遷談判中，拆遷雙方實力不均，面對強勢的拆遷方，想要達到我們的目的肯定是要費一番周折的。雖然如此，被拆遷人在協商不合理的情況下是可以通過專業律師的談判策略來為自己爭取盡可能多的利益。
法律主觀：1、拆遷談判時，拆遷戶經常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點，去協商談判補償事宜。 2、因為不同的談判環境，對談判者才智的發揮會起到或大或小的激發作用，有利的地點、場所能夠增強談判者的談判地位和談判實力，同時也可壓制談判對手的談判空間。 3、應對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點。
法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
被拆遷人與拆遷方談判時，想要獲得合理的拆遷補償，首先要了解征收補償方案、然后了解自己房屋價值、掌握拆遷的法律知識，必要時可以委托律師談判。
如果拆遷補償數額明顯過低，這其中必然涉及到拆遷方的一些不合理、不合法的行政作為。。
要想掌控主動權，要找出拆遷方的違法點。
只有依靠法律對行政權力的規制，才能幫助自己獲取一個平等協商談判的地位。
如果協商不成，應及時針對違法點提起相應的訴訟，達到阻礙拆遷進程的目的，通過以訴促談的方式解決征收補償的問題。
一、租房子20年了動遷了有補償嗎？
房屋拆遷時承租人作為行政相對人有權獲得相應的補償，一般來說，承租人可以享受裝修補償、搬遷補償、停產停業損失補償。首先，在政府發布征收決定后，承租人應到拆遷辦辦理有關登記手續，比如承租人的營業執照、納稅憑證等。其次，當政府發布征收補償方案后，承租人應根據方案和實際情況，與拆遷方協商補償款并簽訂拆遷補償協議。
二、因規劃調整工廠被責令停產停業補償賠償標準
包括以下賠償方面：
1、拆遷資產的補償費用；
2、停產停業損失；
3、拆遷補償費用；
4、基于拆遷政策發生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。
依據國有土地上房屋征收與補償條例的規定，征收補償方案不合理的，被征收人對征收補償方案有異議的，是可以申請行政復議。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：如果認為拆遷補償不滿意，要提高拆遷補償，需要注意以下幾點：首先、在沒有談攏補償之前，一定不能簽訂拆遷補償協議，一旦簽字，后面就無法再進行維權。其次、收集好證據和材料。再次，跟拆遷方協商談判。最后，協商不成功的情況下，建議主動采取措施，走法律程序維權爭取。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
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投稿：何雨
內容審核：趙明媛律師
