北京一般房屋拆遷補償計算舉例,北京一般房屋拆遷補償計算舉例,北京一般房屋拆遷補償計算貨幣補償的基本原則是根據被拆遷房屋的價值確定拆遷補償款，這一原則是市場經濟的基本規律——價值規律的體現。實行貨幣補償的，根據新《條例》及新《辦法》的規定，補
北京一般房屋拆遷補償計算
貨幣補償的基本原則是根據被拆遷房屋的價值確定拆遷補償款，這一原則是市場經濟的基本規律——價值規律的體現。實行貨幣補償的，根據新《條例》及新《辦法》的規定，補償款根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定。通常分為兩種形式的計算：
(一)住宅房屋貨幣補償款的計算方法
住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋的重置成新價和區位補償價，區位補償價由被拆遷房屋的基準地價和基準房價構成，重置成新價是被拆遷房屋的重置價格和成新折扣的結合。計算公式為：房屋拆遷補償價=(基準地價×K+基準房價)×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價。其中，K為容積率修正系數，按照《房屋拆遷容積率修正系數表》確定。根據《市房屋拆遷評估規定(暫行)》的規定，房屋拆遷補償價計算公式中的住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍。現階段按《住宅房屋拆遷基準地價、基準房價和土地級別范圍》的規定確定。土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國上房管局規定的幅度內確定。并報市國土房管局備案。
(二)非住宅房屋貨幣補償款的計算方法
非住宅房屋的貨幣補償價格包含兩部分內容，即房屋區位補償價和地上物補償價。計算公式為;非住宅房屋拆遷價格=區位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價。其中，K1為容積率調整系數;K2為房屋原用途調整系數;K3為規劃用途調整系數，當規劃用途為市政府確定的市政公益事業等重點工程時取
0.
7，其他情況取1.O;地上物補償價的計取按北京市有關規定采取成本估價法，用房屋重置成本結合成新進行計算。各遠郊區縣的《非住宅拆遷作價區位價格表》及《非住宅區類劃分說明》由各遠郊區縣根據實際情況自行制定，報北京市國土資源和房屋管理局備案。
法律分析：根據北京市的相關規定，北京市的被拆遷人可以選擇貨幣補償或產權調換兩種補償方式中的任意一種，如選擇貨幣補償的，則拆遷征收部門會根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價向被拆遷人支付補償；如選擇產權調戶的，則根據房屋價值評估結果補償相應價款的房屋。
法律依據：《北京市城市房屋拆遷管理辦法》
第二十一條 房屋拆遷可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。
拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償；被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。
拆遷租賃房屋實行產權調換，拆遷人提供的產權調換房屋在規劃市區內(在規劃市區外的房屋拆遷除外)、與原房屋價格相當并且使用面積不低于原房屋使用面積的，被拆遷人、房屋承租人應當服從。
第二十二條 實行貨幣補償的，補償款根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價確定。被拆遷房屋的房地產市場評估價包括房屋的重置成新價和區位補償價，具體評估規則由市國土房管局制定公布。
第二十四條 實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第二十二條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額與所調換房屋的房地產市場評估價款，結算差價。
旱均每畝補償5.3萬元、水均每畝補償9萬元、菜均每畝補償15萬元。拆遷補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格來確定。房屋補償費(房屋重置費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。周轉補償費，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。獎勵性補償費。
一、房屋拆遷安置費計算標準是什么？
(一)一般標準
(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費超過過渡期限的臨時安置補助費非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。
備注：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
(二)農村房屋拆遷補償標準
(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房
屋調換。它的具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；
(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
北京平房拆遷補償標準如下：1、房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、房屋拆遷補償價，等于宅基地區位補償價乘以，宅基地面積，加被拆遷房屋重置成新價；3、房屋拆遷貨幣補償，等于合法擁有房產評估價格加，房屋裝修裝飾商定補償金額；4、房屋拆遷安置費，等于搬遷補助費加，沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費，加超過過渡期限的臨時安置補助費，加非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費；5、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。【法律依據】：《中華人民共和國城市房地產管理法》第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。第七條國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。
北京房屋拆遷補償規定是：房屋成新是指被拆遷房屋拆遷時為幾成新，也就是房屋折舊率。房屋重置成新價格是房屋重置價格乘以折舊率。房屋重置成新價格=房屋重置價格×(1-已使用年數÷耐用年限)。拆遷補償的原則是對房屋所有人進行補償，兼顧對使用人的安置。
一、被拆遷人可否選擇補償方式
新《條例》規定，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受以下兩種條件的限制：一是規定了拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，只能實行產權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。新《條例》規定，拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。
這樣規定，主要是基于以下幾個方面的考慮：
一是附屬物不具備獨立使用性質，產權調換后無法獨立使用。另外，附屬物屬于特定建筑，不同建筑對附屬物的要求也不相同。
二是解除不了租賃關系，意味著租賃雙方不能就補償金額的分配比例達成一致意見，拆遷人沒有義務也很難就補償金額給房屋所有人與使用人劃定一個雙方都認可的比例。在這種情況下，如果實行貨幣補償，要么侵害出租人利益，要么侵害承租人的利益。另外，允許被拆遷人選擇，被拆遷人為了早日解除已經存在的租賃關系，選擇貨幣補償，這樣可能會出現因拆遷使原承租戶失去了居住空間，也違背了不能因為拆遷而使原存在于被拆遷人與承租人之間的租賃關系強制解除的原則。
北京房屋拆遷補償規定在相關的條例中有著明確的解釋，拆遷補償的計算公式是固定的，但是根據房子的年限以及耐用的年限不同，計算出來的可以賠償的金額也是有所不同的。政府需要在拆遷款上與被拆遷人達成一致，充分尊重被拆遷人的意愿，盡量滿足其合理的要求。
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投稿：常琬諾
內容審核：劉偉濤律師
