合肥市拆遷補償規定,合肥市拆遷補償規定,法律分析：一、拆除房地產管理部門出租的直管公有住宅房屋、由政府決定承租給單位的直管公有非住宅房屋和單位自管公有住宅房屋，實行貨幣補償的，貨幣補償款在所有權人和使用人之間按3:7的比例進行分配。 二、
法律分析：一、拆除房地產管理部門出租的直管公有住宅房屋、由政府決定承租給單位的直管公有非住宅房屋和單位自管公有住宅房屋，實行貨幣補償的，貨幣補償款在所有權人和使用人之間按3:7的比例進行分配。 二、實行產權調換的非住宅，在拆遷過渡期間內，拆遷人對企業職工和個體工商戶按以下規定予以補貼： (一)單位整體拆遷的，按以下規定予以補貼： 1、拆遷人從被拆遷人交房之日起，按勞動、人事部門核定的合法用工人員所在企業正常生產情況下，職工本人前12個月的月基本工資平均額的80%及市級以上人民政府規定的糧貼、物價補貼、獨生子女費等各種補貼和補助按月給付不到本市最低工資標準的，按最低工資標準給付。 2、養老保險費、醫療保險費和失業保險費由拆遷人按規定補償，由被拆遷人向有關部門統一繳納。 3、退休人員的退休金已納入勞動和社會保障局管理的，拆遷時不予補貼納入勞動和社會保障局管理的，由拆遷人按退休金標準補貼。 (二)單位部分拆遷的，按拆遷建筑面積每月給予每平方米30元的補貼。 (三)按經營用房安置的個體工商戶(不含征用集體土地上的個體工商戶) 在拆遷過渡期間內的停業補助，拆遷人每月應按每平方米經營使用面積給予1人最低生活保障金標準的1/5補貼。 (四)全額撥款單位的人員不予補貼。 三、征地轉戶被拆遷人自改的非住宅，對其用于經營或生產設施的搬遷按機械、設備評估費的10%予以補貼，評估費用由雙方共同承擔，不再支付非住宅的臨時安置補助費和搬遷補助費。 四、搬遷補助費、臨時安置補助費： (一)住宅搬遷補助費：每戶每次200元，二次搬遷另按此標準支付。 (二)非住宅搬遷補助費：辦公用房5元/平方米建筑面積產、商業、倉儲、加工企業8元/平方米建筑面積。 (三)實行產權調換的住宅，自行過渡臨時安置補助費根據應安置房屋面積(包含易地安置應增加的面積)在18個月以內按下列標準計算: 1、國有土地住宅臨時安置補助費：4元/月/平方米使用面積 2、征地轉戶住宅臨時安置補助費：4元/月/平方米建筑面積。 (四)自拆自建的臨時安置補助費由拆遷人按下列標準一次性發放：戶人口3人(含3人)以下的，1500元/戶人口4～5人(含5人)的，2430元/戶人口6人(含6人)以上的，3240元/戶。 (五)實行產權調換的非住宅，自行過渡臨時安置補助費根據有照建筑面積在30個月以內按下列標準計算： 1、商業用房臨時安置補助費：10元/月平方米建筑面積 2、辦公、倉庫、生產用房等其他非住宅臨時安置補助費：5元/月平方米建筑面積。 (六)臨時安置補助費從被拆遷人交房之月起發放至回遷安置通告時止。 (七)實行產權調換的，拆除房地產管理部門出租的直管公有住宅房屋和單位自管公有住宅房屋，臨時安置補助費1/3由拆遷人付給房屋所有權人，2/3付給房屋承租人除非住宅的，臨時安置補助費由房屋所有權人和房屋承租人平均分配。 （以上標準僅供參考，具體以政府下發拆遷安置補償方案為準） 五、實行貨幣補償的，由拆遷人按臨時安置補助費的標準一次性支付被拆遷人3個月的補助。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十條房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
一、常見的合肥下轄鄉鎮通行的拆遷補償政策——僅適用于非城市規劃區
根據筆者辦理的案件經驗來看，磨店、大圩、撮鎮、店埠、上派等鄉鎮以及合肥市區內的城中村、棚戶區改造，目前政府一般給出以下補償政策，即使被拆遷范圍屬于城市規劃區。屬于城市規劃區的集體土地上房屋，在下文探討。
（一）計算有效面積
按照《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》規定，人均最多60平方米有效面積，計算有效面積后的剩余面積，不予補償，已辦理《建設工程規劃許可證》或者《農房建筑執照》的除外。
舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，有效面積為180平方米。
（二）選擇貨幣化補償
1、按照《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》規定，用所在區域房地產市場評估基準價×有效面積予以補償
2、也有部分地區用房屋實際面積×800元／每平方米至1000／每平方米元左右，進行貨幣化補償
（三）選擇房屋安置
1、人均30平方予以安置，超過的有效面積進行貨幣補償。可按800元／平方米申請增購，增購面積為人均15平方米建筑面積
舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，有效面積為180平方米。可以獲得90平方米的房屋安置，可以最多增購45平方米，剩余的90平方米給予貨幣補償。
二、法律規定的：被劃入城市規劃區的集體土地上房屋拆遷補償標準
目前合肥各個區下的鄉鎮基本都被劃入了城市規劃區，只要屬于城市規劃區，就不應適用上述的《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》，即不是按照人口，而是按照房屋實際面積進行貨幣補償或者房屋安置。
（一）已被劃入城市規劃區的集體土地上房屋，參照執行國有土地上房屋征收補償標準，而不是人口
根據《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持
（二）可選擇按房屋價值進行貨幣化補償——與人口無關
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
舉例：自有房屋面積300平方米，家里有三口人，周邊房地產市場價格6000元／每平方米，根據最高人民法院的司法解釋，最高可以達到300平方米×6000元／每平方米計算貨幣補償，與家里有幾口人無關。
（三）可選擇按房屋價值進行產權調換——與人口無關
根據《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
三、律師提示
根據筆者辦理拆遷案件經驗，以及司法解釋的明確規定，已經劃入城市規劃區的集體土地上房屋拆遷，完全有可能按照國有土地上拆遷補償政策予以補償。
但是，在實踐中，往往拆遷辦的工作人員會不停游說，說現在簽訂協議可以獲得額外獎勵，如果錯過時間了，不僅沒有獎勵，房子還要被強拆，甚至沒有補償。
因此建議廣大被拆遷人，如果對補償標準不滿意，應當選擇合理合法的方式維權，同時需要注意，拆遷維權也是有期限限制的，超過起訴期限會喪失勝訴權。具體可參照《房屋拆遷補償起訴有期限》一文。
四、引用的法律依據及規范性文件：
1、《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》
第十二條征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規劃區，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。
2、《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
3、《合肥市集體土地上房屋征收與補償暫行辦法》
第七條征收集體土地上住宅房屋，應當對實際居住于被征收房屋并在被征收房屋所在地已依法享有承包土地的集體經濟組織成員（以下稱被征收人）進行補償安置。已在其他集體土地上房屋征收項目中獲得房屋安置的集體經濟組織成員，不得重復安置。
征收集體土地上住宅房屋的補償安置方式分為產權調換和貨幣補償兩種。
第八條征收集體土地上住宅房屋，分別按照下列情形計算有效面積：
（一）被征收房屋面積大于人均60平方米建筑面積的，按照人均60平方米建筑面積計算有效面積。若被征收房屋已辦理《建設工程規劃許可證》或者《農房建筑執照》等合法證照且證載面積大于人均60平方米建筑面積的，按照證載面積計算有效面積。
（二）被征收房屋面積小于人均60平方米大于人均30平方米建筑面積的，按照人均實有面積計算有效面積。
（三）被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，被征收人可以按照200元／平方米申請補齊至人均30平方米建筑面積后計算有效面積。但是，因私自交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，按照實有面積計算有效面積。
被征收房屋計算有效面積后的剩余面積，不予補償。
第九條被征收人選擇產權調換的，其被征收住宅房屋依據本辦法第八條規定計算有效面積后，對被征收人按照人均30平方米建筑面積實行產權調換，產權調換后的剩余有效面積按照被征收房屋單位平方米造價結合成新予以補償。因交易等原因造成被征收房屋面積小于人均30平方米建筑面積的，按照交易后剩余面積實行產權調換。單位平方米造價按照市人民政府公布的標準執行。
產權調換后，被征收人可按800元／平方米申請增購，增購面積為人均15平方米建筑面積。
第十條被征收人選擇貨幣補償的，按對應安置房屋所在區域房地產市場評估基準價乘以應安置面積予以補償。應安置面積應依據本辦法第九條進行結算（含人均可以購買的15平方米建筑面積）。
第十一條與被征收集體土地上住宅房屋有關的下列人員，可以認定為本辦法的被征收人，但已享受房改售房（含集資建房和經濟適用房）等住房福利政策的除外：
（一）集體經濟組織成員的配偶，及其共同生育和依法收養的子女；
（二）原屬集體經濟組織成員的政策性農轉非人員；
（三）原屬集體經濟組織成員在讀大中專學生、現役軍人和正在服刑人員；
（四）符合房屋安置資格和計劃生育政策的孕婦尚未出生的孕兒
法律分析：安徽省農村拆遷補償標準可以參考：1、草房每平方米補償1900元。2、磚瓦房每平方米補償2400元。3、搗制或預制磚砼結構房屋每平方米補償2800元。4、樓房(二層以上)每平方米補償3300元。5、地上(下)附著物使用等價補償標準。6、異地安置補助費(包括宅地、配套設施、租房費等)每戶2萬元。
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百四十三條 為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和組織、個人的房屋以及其他不動產。
征收集體所有的土地，應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。
征收組織、個人的房屋以及其他不動產，應當依法給予征收補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。
任何組織或者個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。
法律分析：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。
縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。
多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。
擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。
相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。
合肥拆遷補償政策具體如下：1、房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價*宅基地面積加上被拆遷房屋；4、被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；5、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新+價格補貼）*被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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投稿：華若
內容審核：趙正群律師
