海政辦發〔2014〕169號

　　各有關鎮人民政府、市政府有關部門、直屬有關單位：

　　《鹽官百里錢塘觀潮景區農村集體土地上房屋拆遷公寓房安置補償實施意見(試行)》已經市政府同意，現予印發，請認真貫徹實施。

　　海寧市人民政府辦公室

　　2014年9月18日

　　浙江省海寧市鹽官百里錢塘觀潮景區農村集體土地上房屋拆遷公寓房安置補償實施意見(試行)

　　為加快鹽官觀潮景區旅游開發建設和現代新市鎮、城鄉一體化新社區建設，規范鹽官觀潮景區發展建設區域內村(居)民房屋拆遷管理，保護被拆遷當事人合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《浙江省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》及其他有關法律、法規和市政府有關文件規定，結合鹽官觀潮景區實際情況，制定鹽官百里錢塘觀潮景區農村集體土地上房屋拆遷公寓房安置補償實施意見如下：

　　一、實施目的和原則

　　(一)浙江省海寧市鹽官觀潮景區管委會托管區兩村兩社區5.4平方公里范圍內，按農村村(居)民建房報批程序審批建造的房屋拆遷，適用本實施意見。

　　浙江省海寧市鹽官鎮祝會村、新星村潮涌路以南區域，安星村杭浦高速以南區域范圍內，按農村村(居)民建房報批程序審批建造的房屋拆遷，參照《鹽官百里錢塘觀潮景區農村集體土地上房屋拆遷公寓房安置補償實施意見(試行)》。

　　因農村集體土地征收成片開發建設中，涉及零星國有土地上房屋及其附屬物征收的，按《鹽官百里錢塘觀潮景區農村集體土地上房屋拆遷公寓房安置補償實施意見(試行)》實施管理，但其安置補償標準按《海寧市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》執行。

　　(二)安置補償應當遵循“決策民主、程序正當、公平補償、結果公開”的原則，充分保障被拆遷人的居住條件，切實維護被拆遷人的合法權益。

　　(三)浙江省海寧市鹽官觀潮景區、鹽官鎮負責組織實施轄區內拆遷安置補償工作。市發改、公安、司法、財政、勞動社保、國土資源、規劃建設、交通、農業、工商、供電、廣電、電信等部門，應當依據各自職責，配合、支持做好安置補償工作。

　　(四)集體土地上房屋拆遷安置補償應當遵守文物保護法律、法規的有關規定，有效保護歷史文化遺產。

　　(五)本意見所稱集體土地房屋拆遷當事人，是指拆遷人和被拆遷人。拆遷人是指集體土地上房屋安置補償的組織實施單位。被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬物的合法所有權人。

　　二、房屋補償

　　(一)住宅房屋面積的計算標準。

　　1.經批準的合法住宅面積。

　　2.經批準的住宅二、三層走廊(陽臺)全部挑空的，按50%計算住宅面積;封閉的按100%計算，但每層最多不超過20平方米。

　　3.住房坡頂、平頂房炮臺高度超過2.20米部分可計算面積，但最多不得超過批準住宅占地面積的20%。

　　(二)房屋補償應當以合法有效的宅基地使用證、房地產權證或者建房批準文件等為依據進行補償。其補償標準如下：

　　1.房屋補償標準根據被拆遷房屋評估價確定，由受委托的具有相應資質估價機構根據重置成本法進行評估，并出具評估報告。

　　2.被拆遷房屋附屬物和裝潢設施按殘值由評估機構按實際評估確定。被拆遷房屋范圍確定后進行的裝修不予補償。

　　3.在拆遷范圍內的各類違法建筑及超過批準期限的臨時建(構)筑物，必須在規定拆遷期限內無條件自行拆除，不予補償。經批準建造的臨時建筑未到期限者，必須在規定的搬遷期限內自行拆除，按殘值給予補償。

　　(三)拆遷人應支付給被拆遷戶下列補助和獎勵費用：

　　1.補助

　　(1)搬家補助費：每戶每次1200元。

　　(2)自行過渡臨時安置補助費：實行產權調換安置的，在安置房交付前每人每月補助400元，發放至安置房交付后4個月;選擇多層公寓房安置過渡超過二年或高層、小高層公寓房安置過渡超過三年的，自超過之月起每人每月提高至600元;實行貨幣補償安置的，一次性發放每人4個月的臨時安置補助費。

　　(3)電信、有線電視、空調等移裝費用，按補償標準給予一次性補償(詳見附件3)。

　　(4)正在經營并持有個體營業執照的小店，一次性補貼營業執照辦證費、損失費等每戶2000元。

　　(5)被拆遷房屋在古城規劃區護城河范圍內的，對被拆遷房屋合法建筑面積部分給予每平方米100元的安置補助。

　　2.獎勵

　　(1)被拆遷戶在評估后當場簽訂評估補償清單的，按被拆遷房屋評估值的10%給予配合獎;被拆遷戶在拆遷規定簽協期限內與拆遷人簽訂安置協議的，按被拆遷房屋評估值的8%給予簽協獎;被拆遷戶在規定期限內騰空房屋的，按被拆遷房屋評估值的7%給予騰空獎;被拆遷房屋拆除由拆遷人負責并委托有資質的拆房隊進行拆除的，房屋殘值按被拆遷房屋評估值的6%獎勵給被拆遷人。

　　(2)對被拆遷戶在規定期限內將被拆遷房屋移交給拆遷人的，給予被拆遷戶一次性獎勵20000元。

　　三、標準戶型的房屋安置

　　(一)被拆遷人可以選擇產權調換，也可以選擇貨幣補償。產權調換采用多層、小高層、高層等公寓房安置方式。

　　(二)標準戶型(即符合海政辦〔2000〕21號文件規定，具備村民建房條件但其他戶型除外)安置面積標準：

　　1.1—2人戶安置標準為190平方米。

　　2.3—4人戶安置標準為220平方米。

　　3.5人及以上戶安置標準為250平方米。

　　安置標準面積確定基準日為拆遷范圍公布之日，以后不因家庭人員增減而調整安置標準。

　　(三)產權調換價格結算方法。

　　1.實際安置面積在安置標準面積以內的，商品公寓房以安置房標準價格與被拆遷房屋評估價格結算差價。

　　2.實際安置面積超過安置標準面積且在被拆遷房屋合法建筑面積以內部分，商品公寓房以安置房優惠價格與被拆遷房屋評估價格結算差價。

　　3.浙江省海寧市被拆遷戶選擇的安置房建筑面積超過安置標準且超過被拆遷房屋合法建筑面積的，選擇的商品公寓房必須是總建筑面積超過被拆遷房屋合法建筑面積階差最小的戶型且1—2人戶控制在60平方米以內、3—4人戶控制在70平方米以內、5人及以上戶控制在80平方米以內。實際安置面積超過安置標準且超過被拆遷房屋合法建筑面積部分，以成本價格90%結算。

　　4.安置公寓房為小高層、高層的，其安置標準面積每套可增加10平方米，該增加部分面積不結算差價，仍按規定計入房屋產權登記面積。

　　(四)貨幣安置結算方法。

　　1.所有被拆遷戶以戶為單位均可選擇貨幣安置，但選擇貨幣補償的被拆遷人，必須提供家庭其他住房、已購房的證明。

　　2.凡選擇貨幣安置的，除對被拆遷的房屋按照評估價格給予補償外，對照產權調換安置標準，再給予下列標準的經濟獎勵：

　　(1)安置標準面積內的部分，獎勵3600元/平方米。

　　(2)被拆遷的房屋合法面積超過安置標準面積部分，獎勵3000元/平方米。

　　(3)按被拆遷的房屋合法面積享受購房價格補貼200元/平方米。

　　(五)有鑒于鹽官觀潮景區的實際情況，房屋拆遷補償時可采用產權調換安置和貨幣安置相結合的方式，具體操作辦法在實際運作時明確。

　　四、其他戶型的房屋安置

　　(一)離婚人員的拆遷安置。凡離婚時財產分割中未分到房屋的一方，在離婚5年以上或離婚2年以上、另一方已再婚的，可享受不大于120㎡的商品公寓房，價格按成本價計算。無房屋產權一方再婚的除外。

　　凡離婚時男女雙方均分到房屋產權的，只可按人口計算享受安置標準，按雙方產權比例分攤，不得按兩戶計算。

　　(二)若男方為農村居民，凡男方戶口遷入女方(被拆遷地)已五年以上，并長期居住，雙方均沒有享受過村民自建房，可享受不大于120㎡的商品公寓房，價格按成本價計算。

　　(三)婦女年滿35周歲，尚未婚嫁且要求不計家庭安置人員的，可享受不超過120 ㎡的商品公寓房，價格按成本價計算。

　　(四)凡女方出嫁后戶口仍在原住地未遷出的，可計算家庭安置人員，但不得單獨立戶。

　　(五)若女方為農村居民而男方為城鎮居民的，要求不計家庭安置人員，可按成本價在規定的安置小區內購置面積不大于120㎡的商品公寓房，但享受過福利分房或經濟適用房的除外。

　　(六)具有在冊農業戶籍并具有建房資格且無住房的家庭，經申請批準可按成本價在規定的安置小區內購置商品公寓房。

　　(七)無集體經濟組織成員的被拆遷戶(有房無戶)，安置公寓房面積最高不大于140平方米。以被拆遷房屋合法住宅面積為安置標準面積，最高不得超過140平方米。實行產權調換安置或貨幣補償安置兩種形式。

　　1.產權調換安置結算方式

　　(1)已享受過房改或經濟適用房等住房保障政策的，安置標準面積部分按安置房優惠價格結算，超出安置標準面積部分，按市場價結算;未享受過房改或經濟適用房等住房保障政策的，安置標準面積部分按安置房標準價格結算，超出安置標準面積部分，按成本價結算。

　　(2)安置公寓房為小高層、高層的，其安置標準面積可增加10平方米，該增加部分面積不結算差價，仍按規定計入房屋產權登記面積。

　　(3)被拆遷人選擇產權調換的，若該住房的產權人有二人或二人以上的，按各自產權比例分攤安置面積，不得按兩戶或兩戶以上重復安置。

　　2.貨幣安置結算方式

　　除對被拆遷的房屋按照評估價格給予補償外，對照安置標準面積，再給予下列標準的經濟獎勵：

　　(1)被拆遷房屋合法住宅面積在安置標準面積以內部分給予每平方米3600元的經濟補償。

　　(2)被拆遷房屋合法住宅面積超過安置標準面積部分給予每平方米3000元的經濟補償。

　　(3)未享受過房改或經濟適用房等住戶保障政策的，按被拆遷房屋合法住宅面積享受購房價格補貼200元/平方米。

　　(八)對于被拆遷戶中的非集體經濟組織成員，如原住房建造時作為家庭人員共同申請的，只以被拆遷房屋面積為基準，不得分立戶。

　　上述有關農村房屋拆遷安置房的標準價、優惠價、成本價和市場價的價格標準以及層次差價率(詳見附表)。

　　五、安置戶和安置人口認定

　　(一)安置戶的認定。

　　1.屬于拆遷區域所在地農村集體經濟組織成員的家庭戶;

　　2.凡在拆遷范圍公布之日按海政辦〔2000〕21號等文件符合分立戶條件的，可分立戶，但被拆遷的同類性質房屋面積按分立戶數均攤。

　　(二)安置人口的認定以拆遷范圍公布之日為準。安置人口以農村集體經濟組織成員為準(寄存人員除外)。有下列情形之一的可作為安置人口：

　　1.藍印戶口回遷的可計安置人口;

　　2.戶口因就學等原因外遷的學生可計安置人口;

　　3.因土地征收戶口轉為城鎮居民的可計安置人口;

　　4.戶籍關系外遷的現役義務兵和符合國家有關規定的士官可計安置人口;

　　5.戶籍關系外遷或被注銷的被判處徒刑的服刑人員可計安置人口;

　　上述1至5項的人員已享受過福利分房或經濟適用房等住房保障政策的，不再作為安置人口計算。

　　6.獨生子女(未成家)可增加一個安置人口標準;獨生子女(未成家)戶口外遷的，可計安置人口，并可增加一個安置人口標準;

　　7.符合法律、法規、規章規定的其他人員。

　　六、相關政策

　　(一)在農村集體土地上房屋拆遷過程中，如果涉及土地征用的，按規定將符合條件的人員納入被征地農民基本生活保障和大病醫療統籌。

　　(二)相關稅費優惠。

　　1.選擇產權調換的，辦理房屋權屬時，需提供拆遷協議等有效證明，其成交價格沒有超出房屋補償費和安置補助的，免征契稅;超出房屋補償費和安置補助費的部分，按規定繳納契稅。

　　2.被拆遷人選擇貨幣補償并向市場購置商品房的，辦理房屋產權證時須提供拆遷協議等有效證明，對其成交價格沒有超出房屋補償費和安置補助費的，免征契稅;超出房屋補償費和安置補助費的部分，按規定繳納契稅。

　　3.對被拆遷人按照有關規定的標準取得的房屋拆遷補償款，免征個人所得稅。

　　4.其他稅收政策按規定執行。

　　(三)被拆遷戶和拆遷人簽訂房屋補償安置協議后應及時搬遷騰房。被拆遷房屋由拆遷人統一管理和處置。

　　(四)在所在村、組土地依法征收后，宅基地使用權人或者房屋所有權人已經依法補償到位或者無正當理由拒絕接受補償，且拒不交出土地的，由市國土資源局責令宅基地使用權人交出土地。在責令交出土地的決定規定的搬遷期限內拒不搬遷的，市國土資源局依法申請人民法院強制執行。

　　七、《鹽官百里錢塘觀潮景區農村集體土地上房屋拆遷公寓房安置補償實施意見(試行)》自2014年10月1日施行。法律、法規另有規定的，從其規定。本意見生效前已實施的項目按原規定執行。

附件1

浙江省海寧市農村房屋拆遷安置房價格標準

房價類別

單價（元/平方米）

標準價

500

優惠價

800

成本價

2000

市場價

根據確定的安置地段適時公布市場價。

配套自行車庫

400

附件2

浙江省海寧市農村住房拆遷安置房層次差價率

（一）多層公寓房層次差率計算表

五層房屋

四層房屋

三層房屋

層次

差率

層次

差率

層次

差率

五

0.96

四

0.96

三

1.00

四

1.08

三

1.1

二

1.05

三

1.10

二

1.05

一

1.00

二

1.05

一

1.00

一

1.00

底層自行車庫

注：頂層帶閣樓差率為三層1.15；四層1.10；五層1.05。

（二）高層公寓房層次差率計算

層次

差率

一

0.95

二

0.97

三

0.98

四

0.99

五

1.00

六

1.01

七

1.02

八

1.02

九

1.04

十

1.04

十一

1.06

十二

1.06

十三

1.08

十四

1.08

十五

1.10

十六

1.10

十七

1.10

附件3

浙江省海寧市設施移裝補償標準

序號

項目

單位

單價（元）

備 注

1

電話移機費

門

108

2

電視終端移裝

戶

150

3

空調移機費

只

200—300

壁掛式、窗式200元/次，

立式300元/次。

4

熱水器搬移費

座

50

5

寬帶

戶

208

6

電表

只

100

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內容審核：圣運律師

來源：中國法院網-浙江省海寧市《鹽官百里錢塘觀潮景區農村集體土地上房屋拆遷公寓房安置補償實施意見(試行)》2022年有效，