市國(guó)土房管局表示，如何依法合理確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一直是征地工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。按照現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定，征地補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)四項(xiàng)。據(jù)悉，1993年廣州發(fā)布過(guò)統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但各地的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，隨意性較大。

將逐步實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)

為此，近年來(lái)，國(guó)土資源部多次發(fā)出文件，要求各地盡快制訂和公布征地的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)，以解決當(dāng)前征地中補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性較大、同地不同價(jià)等突出問(wèn)題。征地區(qū)片綜合地價(jià)除了考慮被征土地的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值情況外，還綜合考慮土地區(qū)位因素、農(nóng)民生活水平等多種因素，把行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)用地區(qū)劃分為若干均質(zhì)區(qū)片，制定相應(yīng)的綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，既能更好地保護(hù)被征地農(nóng)民的權(quán)益，又便于征地操作。市國(guó)土房管局表示，按照征地區(qū)片綜合地價(jià)實(shí)施征地，不再因征地目的不同而采取不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，也不再區(qū)分土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，將逐步實(shí)現(xiàn)同地同價(jià)。

制定征地區(qū)片綜合地價(jià)，是根據(jù)農(nóng)用地質(zhì)量、農(nóng)地價(jià)值、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地區(qū)位、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系以及農(nóng)民生活水平等因素，結(jié)合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式的差別，將廣州市十區(qū)劃分為“內(nèi)圈”、“中圈”、“外圈”三個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)圈層，并在此基礎(chǔ)上劃分為11個(gè)均質(zhì)區(qū)片，從化增城二縣級(jí)市劃分為3個(gè)區(qū)片。各區(qū)片按照主導(dǎo)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式、農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量和單價(jià)測(cè)算區(qū)片的統(tǒng)一年產(chǎn)值。在此基礎(chǔ)上，按不高于法定最高倍數(shù)(30倍)，不低于省的征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)農(nóng)民生活水平由中心區(qū)向外圍區(qū)域逐步遞減的趨勢(shì)，結(jié)合以往征地案例，制定具體的倍數(shù)，合理測(cè)算征地補(bǔ)償費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，擬定《廣州市征地區(qū)片綜合地價(jià)(試行)》。制定標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)時(shí)間點(diǎn)為2006年1月1日，數(shù)據(jù)測(cè)算時(shí)間為2005年12月31日。

可依規(guī)定系數(shù)修正“一口價(jià)”

市國(guó)土房管局表示，綜合地價(jià)都是“一口價(jià)”，并且是“實(shí)施價(jià)”，但可再依據(jù)規(guī)定的修正系數(shù)修正，而同一征地項(xiàng)目跨越不同土地利用類型的，可按補(bǔ)償較高的類別執(zhí)行或取平均值。

據(jù)介紹，廣州征地區(qū)片綜合地價(jià)明顯高于《廣東省征地補(bǔ)償保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》。在全國(guó)大中城市中，廣州市征地區(qū)片綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)位居前列。

土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，今后廣州將統(tǒng)一以征地區(qū)片綜合地價(jià)“一口價(jià)”補(bǔ)償給被征地農(nóng)民。昨日，廣州市國(guó)土房管局就征地制度改革中的又一項(xiàng)重要內(nèi)容——《廣州市征地區(qū)片綜合地價(jià)》(試行)舉行了聽證會(huì)。試行方案顯示，廣州市十區(qū)被劃分為11個(gè)區(qū)片，從化、增城兩個(gè)縣級(jí)市各劃分為3個(gè)區(qū)片，其中，最高為25.9萬(wàn)元/畝，最低為3.75萬(wàn)元/畝。

“能不能不同征地目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同”，“新溫泉旅游項(xiàng)目征地補(bǔ)償能否調(diào)高一個(gè)片區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”，“一口價(jià)有所欠妥，應(yīng)給農(nóng)民參與權(quán)，協(xié)商解決”……對(duì)于該試行方案，昨日，各區(qū)、縣級(jí)市國(guó)土部門代表、專家學(xué)者代表和農(nóng)民代表、征地單位代表、律師等數(shù)十位代表濟(jì)濟(jì)一堂熱議綜合地價(jià)試行方案。廣州市國(guó)土資源和房屋管理局表示，會(huì)后將綜合分析聽證會(huì)代表意見，進(jìn)一步修改完善，報(bào)請(qǐng)政府批準(zhǔn)。

聽證焦點(diǎn)一：

區(qū)片劃分是否合理?價(jià)高還是價(jià)低?

代表們首先討論的就是區(qū)片劃分是否符合實(shí)際以及由此帶來(lái)的綜合地價(jià)是高還是低。增城市國(guó)土房管局代表和市國(guó)土房管局蘿崗區(qū)分局代表認(rèn)為，涉及當(dāng)?shù)氐木C合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有的偏高。增城市國(guó)土房管局代表表示，試行方案中增城第一區(qū)片的地價(jià)比現(xiàn)行的幾乎漲了一倍，“雖然對(duì)農(nóng)民是好消息，但也增加了企業(yè)成本，增加了招商引資難度”。

蘿崗的代表認(rèn)為試行方案的區(qū)片綜合地價(jià)與蘿崗現(xiàn)行的相差4萬(wàn)元/畝，不利于開發(fā)區(qū)的成片開發(fā)，容易造成不穩(wěn)定因素。

但市區(qū)內(nèi)更多區(qū)域代表認(rèn)為地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)低了。市國(guó)土房管局南沙區(qū)分局代表指出，希望調(diào)高萬(wàn)頃沙等地的綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市國(guó)土房管局番禺區(qū)分局代表建議將沙灣河以北區(qū)域都編入中圈第5區(qū)片，沙灣河以南編入中圈第6區(qū)片，“否則區(qū)位條件差別不大，補(bǔ)償卻相差多，令征地實(shí)際操作難度大”。與此同時(shí)，番禺鐘村鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的代表也認(rèn)為涉及鐘村的綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)低了，并建議不要將鐘村兩條街分別劃分于兩個(gè)不同區(qū)片，不然，實(shí)際操作難。

來(lái)自從化良口63歲的農(nóng)民老伯也認(rèn)為，良口的綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)低了，“因?yàn)樾聹厝糜雾?xiàng)目就在我們這兒，不少外商垂涎三尺，良口的地位已發(fā)生質(zhì)變，不能等同于以種植水稻為主的其他地區(qū)”。從化市國(guó)土房管局代表對(duì)此予以支持，認(rèn)為方案中應(yīng)提高良口新溫泉地區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)。

市道擴(kuò)辦的代表指出，內(nèi)圈、中圈的綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在實(shí)際補(bǔ)償?shù)膬r(jià)格相差大，江高污水處理廠的2005年的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也比此次的片區(qū)標(biāo)準(zhǔn)高了幾萬(wàn)元/畝。

另外，市國(guó)土房管局白云區(qū)分局代表認(rèn)為，廣州10區(qū)才劃分11個(gè)區(qū)片太“粗”，759萬(wàn)多平方公里的白云區(qū)才劃分出5個(gè)區(qū)片，“太少了，忽略了交通、地貌、區(qū)位條件等因素”。

聽證焦點(diǎn)二：

“一口價(jià)”好還是壞?區(qū)片地價(jià)相差大嗎?

對(duì)于綜合地價(jià)實(shí)行“一口價(jià)”，代表們也有不同看法。市道擴(kuò)辦代表認(rèn)為，“一口價(jià)”好，“彈性太大不容易協(xié)調(diào)”。但廣州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳琳副教授認(rèn)為，一口價(jià)制度欠妥，有引發(fā)社會(huì)矛盾的風(fēng)險(xiǎn)，建議將綜合地價(jià)作為補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)，給予農(nóng)民參與權(quán)，與農(nóng)民共同協(xié)商解決。

對(duì)于此次所有的區(qū)片綜合地價(jià)，天河黃村實(shí)業(yè)有限公司的代表建議標(biāo)準(zhǔn)不要相差太遠(yuǎn)，最高25.9萬(wàn)元/畝、最低3.75萬(wàn)元/畝相差大了。

增城市國(guó)土房管局代表認(rèn)為，增城三個(gè)片區(qū)的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)差距應(yīng)縮小，其中產(chǎn)值倍數(shù)最高已運(yùn)用到29倍，逼近國(guó)家的30倍上限，如果造成相鄰地區(qū)差距大，容易形成不穩(wěn)定因素。同時(shí)，他認(rèn)為，一口價(jià)存在問(wèn)題，因?yàn)橐豢趦r(jià)不區(qū)分安置補(bǔ)助費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)，但實(shí)際上，征用集體建設(shè)用地、未利用地時(shí)，只涉及土地補(bǔ)償費(fèi)，而無(wú)需安置補(bǔ)助費(fèi)。

聽證焦點(diǎn)三：

征地用途不同物價(jià)上漲都要調(diào)整地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?

對(duì)于綜合地價(jià)的更新方面，不少代表都認(rèn)為，試行方案截取的數(shù)據(jù)時(shí)間較早，還是2005年的數(shù)據(jù)，事實(shí)上，這兩年物價(jià)水平上漲較快，因此，標(biāo)準(zhǔn)也要隨之變動(dòng)。[page]

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