怎樣通過搬遷政策合理降低稅負，稅收政策1 企業所得稅《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》(國稅函[2009]118號)規定，企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要
稅收政策
1.企業所得稅
《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》(國稅函[2009]118號)規定，企業政策性搬遷和處置收入，是指因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要整體搬遷(包括部分搬遷或部分拆除)或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地使用權轉讓收入。對企業取得的政策性搬遷或處置收入，應按以下方式進行企業所得稅處理：
(1)企業根據搬遷規劃，異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷或處置收入購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途或者新的固定資產和土地使用權(以下簡稱重置固定資產)，或對其他固定資產進行改良，或進行技術改造，或安置職工的，準予其搬遷或處置收入扣除固定資產重置或改良支出、技術改造支出和職工安置支出后的余額，計入企業應納稅所得額。
(2)企業沒有重置或改良固定資產、技術改造或購置其他固定資產的計劃或立項報告，應將搬遷收入加上各類拆遷固定資產的變賣收入、減除各類拆遷固定資產的折余價值和處置費用后的余額計入企業當年應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。
(3)企業利用政策性搬遷或處置收入購置或改良的固定資產，可以按照現行稅收規定計算折舊或攤銷，并在企業所得稅稅前扣除。
(4)企業從規劃搬遷次年起的5年內，其取得的搬遷收入或處置收入暫不計入企業當年應納稅所得額，在5年期內完成搬遷的，企業搬遷收入按上述規定處理。
2.營業稅及附加稅費
《營業稅稅目注釋(試行稿)》第八條規定，土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。據此，企業政策性搬遷收入不需繳納營業稅。另外，《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]16號)第三條規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額。因此，企業將擁有的土地及房屋建筑物轉讓給房地產開發公司要繳納營業稅及城建稅和教育費附加。
3.土地增值稅
《土地增值稅暫行條例》第八條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。所以，符合條件的企業政策性搬遷收入無需繳納土地增值稅，對于企業轉讓土地使用權的行為應按規定繳納土地增值稅。
4.印花稅
根據《印花稅暫行條例》及其實施細則和《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006]162號)的有關規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同、商品房銷售合同按產權轉移書據征收印花稅。因此，搬遷企業取得政策性搬遷收入中屬于土地使用權轉讓收入部分需按規定繳納印花稅。
5.契稅
《契稅暫行條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。由此可見，企業政策性搬遷收入無需繳納契稅。
案例
位于中國境內A城市的營利性加工企業甲公司，系增值稅一般納稅人，適用的企業所得稅稅率為25%.甲公司的生產區地處老城區，廠區面積較小，交通擁擠，導致貨物進出不便。甲公司前些年已在城市郊區購置了一大宗土地，用于辦公及倉儲，并預留了生產區用地。對老城區的生產區用地，近年來已有不少房地產開發商主動提出了購買意向。另外，據了解，政府正在制定規劃，存在將甲公司老城區的生產區用地納入規劃的可能。為此，公司決策層分析，生產區遲早要異地搬遷，如何合理處置該宗土地，使企業得到最好的收益，需要事先籌劃。
甲公司地處老城區的生產區占地60畝，系出讓地，該宗土地購買原價為1200萬元。甲公司在該地塊上自建房屋建筑物原值800萬元，賬面余額200萬元(不考慮殘值率)。按現有狀況，有兩種方案可供選擇，一是自主轉讓。通過土地交易中心公開掛牌轉讓給房地產開發商，該附近區域參考地價為每畝100萬元。二是納入規劃，由政府收回。政府將給予拆遷補償款。以下比較分析，暫不考慮按國家統一規定繳納的有關費用。
方案一，自主轉讓。假定按每畝100萬元轉讓，轉讓收入=60×100=6000(萬元);應繳營業稅=(6000-1200)×5%=240(萬元)，城建稅及教育費附加=240×(7%+3%)=24(萬元);應繳印花稅=6000×0.5%.=3(萬元);房屋建筑物賬面余額200萬元，重置成本價為1000萬元，成新度折扣率按50%計算，則評估價=1000×50%=500(萬元)，扣除項目金額合計1200+500+240+24+3=1967(萬元)，增值額=6000-1967=4033(萬元)，增值率=4033÷1967=205.03%，應繳土地增值稅=4033×60%-1967×35%=1731.35(萬元)。轉讓該宗土地可獲利潤=6000-1200-200-240-24-3-1731.35=2601.65(萬元)，應繳企業所得稅=2601.65×25%=650.4125(萬元)，稅后凈利潤=2603.85-650.9625=1952.8875(萬元)。
方案二，政府收回。甲公司積極協調，將該宗土地納入政府規劃。假定政府按每畝70萬元補償地價，補償地上建筑物300萬元，補償款合計60×70+300=4500(萬元)，應繳印花稅4500×0.5%.=2.25(萬元)。政府收回土地，甲公司無需繳納相關營業稅、土地增值稅等稅費。據測算，甲公司根據搬遷規劃，計劃在3年內異地重建后恢復原有或轉換新的生產經營業務，用企業搬遷收入購置新建房屋建筑物及相關設施計劃投入6000萬元，為此獲得的政府補償款不計繳企業所得稅。該宗土地賬面余額為土地1200萬元，房屋建筑物賬面余額200萬元，獲得凈利潤=4500-1200-200-2.25=3097.75(萬元)。
綜上比較，方案一較方案二收入多，但方案二有政策支持，反而獲利更多，故企業應積極爭取納入政府規劃，獲政府補償為佳。
如果政府按每畝45萬元補償地價，補償地上建筑物300萬元，補償款合計60×45+300=3000(萬元)，應繳印花稅=3000×0.5%.=1.5(萬元)，則方案二獲得凈利潤=3000-1200-200-1.5=1598.5(萬元)，低于方案一所獲凈利潤，企業爭取自主轉讓為佳。
結論
1.事先籌劃。如果企業計劃異地技術改造，且資金較緊張，可事先對本企業的土地等資源進行分析，如果企業原有的廠區存在政府城市規劃、基礎設施建設等可能，就要事先進行籌劃比較，考慮是爭取納入政府規劃獲取政府補償款，還是由企業自主轉讓為佳。
2.合理安排。即使企業依政府城市規劃、基礎設施建設等只能獲得補償款，也要提前籌劃，合理安排投入。在不太影響產能的情況下，在搬遷前，能維護的盡量維護，將新增設備及新建建筑物及附著物推遲至搬遷后實施，以便用足政府補償的政策。
3.依法依規。企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，要按照國家有關土地管理和稅收政策依法依規合理籌劃。要取得政府搬遷文件或公告，要簽訂搬遷協議和制定搬遷計劃，要有企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項批復，并在5年內實施完畢。
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內容審核：王有銀律師
來源：臨律-怎樣通過搬遷政策合理降低稅負，
