● 圣運推薦：2018農村房屋拆遷新規：補償標準及計算方式，看看你家能補多少？

● 圣運推薦：2016年農村房屋如何補償

● 圣運推薦：石家莊市房屋拆遷怎么補償？

● 圣運推薦：拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質

● 圣運推薦：六類情形可征收房屋

● 圣運推薦：房屋評估報告不符合實際的爭取合法權益技巧

       隨著中國經濟的迅猛騰飛，城鎮擴張與城市功能優化的步伐也隨之越來越快，農村大量的集體土地被征收為國有，并由此引發了被征收人最關心的安置補償高低的問題。對此，為了保障被征收人的合法權益，圣運律師事務所王有銀主任律師團隊將從專業的法律角度為您分析農村房屋及宅基地如何補償這一問題，以期對您判斷補償是否符合標準時有所裨益。
一、農村的宅基地和房屋拆遷怎么補償
1、宅基地和房屋應分別補償
       農民的宅基地在土地屬性上屬于農村集體土地，產權應當歸村集體所有，之后由村集體分配給本村村民使用，而村民在所分配得來的宅基地上自建住房，這里住房的所有權就應當歸于村民所有。
       在遇到宅基地被征收時，有兩種補償。一是對宅基地的補償，二是對房屋的補償。村民的宅基地被征收后，如果被征地的村民沒有其他宅基地，那么村集體就要給村民分配新的宅基地，否則應當將土地的補償款歸于被征地農民。而針對房屋的補償，因為房屋的產權屬于村民私有，因此房屋的補償款應當歸村民所有。
2、宅基地及房屋補償方式
       對宅基地補償的標的是集體土地的使用權，因此針對土地使用權的補償形式一般分為兩種：一是以置換的形式，二是以貨幣的形式。置換補償就是指，在規劃的安置區內按照不同地價折換不同大小的面積進行安置；貨幣補償就是指，根據相關補償標準對宅基地按照平米價格進行貨幣補償。
       接下來就是對房屋及地上附著物的補償，因這部分是對物品所有權的補償，所以針對這部分的補償方式就只能是貨幣補償。其中包含被征收人所建設的房屋、建筑物、構筑物、作物樹木等，具體的標準由政府制定，下級政府所制定的標準必須高于上級政府制定的安置標準。
3、宅基地及房屋補償標準
       房屋拆遷補償價款的計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價*被征收宅基地面積+被拆遷房屋重置成本價
       宅基地區位補償價應當參照就近住宅的平均價格，由區縣級人民政府考慮其他情況綜合確定。重置成本價是指宅基地上房屋在一定區域、一定時間內重置為新房的成本價格，具體標準由區縣級政府按照當地經濟水平來確定。
二、農村房屋可否按照國有土地上房屋進行補償？
       據上文所述對集體土地上房屋的補償適用重置成本價，但城市規劃區內的房屋則較為特殊，從起地理位置來說其價值高于其他集體土地上的房屋，從起土地性質來說由屬于集體土地，因此對城市規劃區內的房屋可否按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行補償出現了分歧。
       王有銀主任律師團隊認為，對城市規劃區內集體土地上的房屋，是可以參照國有土地上的標準進行補償的。理由如下：部分城鎮規劃區內的宅基地所涉地塊已被城鎮化，并且宅基地使用權人的身份已被確定為城鎮居民，此時無法再享受宅基地被征收后重新分配宅基地的權利。因此，從情理來看，對此類被征收人的房屋應視為國有土地上的城鎮房屋進行安置補償。
       而從法律角度來看，2005年最高人民法院行政審判庭作出的《關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》表示，行政機關征收農村集體土地后，被征土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規劃區的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規定，對房屋所有權人予以補償安置。
        因此，城市規劃區內集體土地上的房屋，是可以適用《國有土地上房屋征收與補償條例》對被征收人進行補償的。
三、2016年農村房屋如何補償
1、增加對宅基地和社保補償
       土地管理法修正案草案中規定，征地補償包括土地補償，被征地農民的安置補助與社會保障費用，農民村民住宅補償，以及其他地上附著物補償和青苗補償。
2、住房保障有提升
        對城市規劃區內被征收房屋的農民，提供轉變土地性質后的國有土地上的房屋，而無法提供房屋的應按照市場價給予貨幣補償。城市規劃區以外宅基地上的房屋，應當按照房屋的重置成本價格給予貨幣補償。