一、新鄉建北小區拆遷補償,房產評估報告在哪里辦

先到國土局信息中心做產權調查，國土局抽取評估。

然后拿房產證原件或房產證復印件去抽到的評估公司，它會安排評估師去實地看房。

評估第一步需要核價，然后審核上家個稅，同時提交住房信息，確定契稅和房產稅免征情況。

三個工作日內取評估報告并交錢。

一、房屋評估的標準

（一）看房齡

房屋的新舊程度，直接關系到買家喜歡與否，而房屋自修建完畢后，就進入了折舊期。在對二手房進行銷售時，一定要計算房屋的折舊費，磚混結構房屋折舊期限為50年。

（二）看戶型

市場上被大多數消費者喜歡的戶型則以正規的套二、套三等為主，這樣的戶型直接使房價走高，反之形狀不規范的異型戶型，或套型過小、過大的戶型等，都會讓房價降低。

（三）看樓層

樓層的好壞也直接影響房價的高低，以處于中間部位的房屋最好賣，如果底樓帶有戶外花園，或頂樓帶有屋頂花園，價格可能更高些。

（四）看朝向

南北朝向的房子最受喜歡，東西朝向及其他朝向，由于室內的通風、采光性能不是很好等原因。

（五）看裝修

裝修時間在5年以內的房屋，價格一般會高出清水房2000元左右，如果裝修質量較高、成色又好，則需增加；如果裝修時間超過5年或只是簡單裝修，當初成本耗費不大，增加比例酌情降低。

（六）看物管

有物業管理的小區主要體現在新修商品房樓盤中，對建筑年代在1995年左右或是單位的宿舍區都沒有正規的物業管理，一般情況下沒有物業管理的小區則要相對減少費用。

（七）看位置

房屋臨街會降低房屋的售出價格，而所處位置較好居住環境幽靜的房屋，其價格就會偏高。

（八）看配套

消費者在選購二手房時，都會重點考慮到房屋周邊的交通情況、醫療、教育、購物和餐飲等配套基礎設施。通常情況下，如果房屋周邊部分設施配備不齊或缺失，則按相應比例減少。

（九）看小區

房屋的配套設施的完善與否，對居家來說尤為重要。在同一地段，二手房的小區環境會遜色于新住宅區，根據小區平面布局、設施、綠化、運動設施的配備以及房屋的外觀造型等情況，則需要減少。

（十）看市場

二、房產評估有效期多久

對房屋評估的有效期一般情況下規定一年，但房屋征收評估不同于一般房屋評估，評估時按政府《房屋征收決定》公告之日作為評估時點，到房屋征收結束這個時點的評估價不變。房地產估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

二、房屋評估報告在哪里辦理

1、先到國土局信息中心做產權調查，國土局抽取評估。2、然后拿房產證原件或房產證復印件去抽到的評估公司，它會安排評估師去實地看房。3、評估第一步需要核價，然后審核上家個稅，同時提交住房信息，確定契稅和房產稅免征情況。4、三個工作日內取評估報告并交錢。房地產評估的程序：1、明確評估基本事項。明確評估目的：在受理評估業務時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。了解評估對象：確定評估基準日：常以年、月、日表示；簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。2、制定工作計劃。3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。4、測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。5、綜合分析確定評估成果。6、撰寫評估報告。房屋評估報告：（一）、房屋產權人（單位）：________（二）、估價目的：拆遷補償價格評估（三）、估價日期：二0XX年X月X日到二0XX年X月X日（四）、估價時間：二0XX年X月X日（趨于拆遷日）（五）、估價依據：1、中華人民共和國（城市房地產管理法）2、中華人民共和國國家標準（房地產估價規范）；3、評估委托書；4、估價評估人員勘察了解的情況；5、房屋所有權證（新北全字00311100號）；6、國務院（城市房屋拆遷管理條例）、（新鄉市城市拆遷賠償標準）。（六）、估價原則：本評估報告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結合評估目的和評估物業具體情況，具體遵循估價時點原則、最高最佳使用原則、替代原則。（七）、估價方法：根據估價的特點和實際情況，本報告采用市場比較法和收益還原法對拆遷評估房地產進行整體性評估，至于部分無證構筑物、墻體及其占用的土地已包含在內，未單列其價值。另外雖然在本報告中未完全采用新鄉市人民政府有關拆遷條例的補償指導價，這是因為待拆遷房屋的裝飾、裝修及層高未在指導價中予以考慮完全。本報告主要根據中華人民共和國國家標準（房地產估價規范）的精神進行評估。（八）、估價結果：本評估以掌握的有關標的物的信息資料為依據，根據估價的目的，遵循評估程序，采用科學的估價方法，在認真分析資料的基礎上，經過周密的測算，并結合評估目的和評估經驗，經計算拆遷評估對象在估價時點的拆遷補償價格為：人民幣小寫：206247元：大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元；（九）、評估價格有效期：本報告評估時效為半年，自二0XX年X月X日起生效。隨著時間的推移，房地產市場狀況和評估對象自身情況發生變化，評估對象的市場價值將發生相應的變化，評估結果也需做相應調整。（十）、評估價格應用范圍：該評估報告結果僅供拆遷部門補償時參考，不做其它用途。（十一）、估價的假設和限制條件：1、估價假設條件：我們評估的價值是現時價，及在估價時點對拆遷評估對象進行補償的參考價格，假設：（1）有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主；（2）該物業可以在公開市場上自由轉讓；（3）有一個適當的期間完成交易，可以通盤考慮物業性質和市場情形進行議價；（4）不考慮特殊買家的額外出價。2、限制條件：（1）對于房產的建筑面積等有關收據，均以委托方提供的房產證為法律依據，對于土地面積委托方未提供有關土地資料。（2）本報告中的拆遷補償價，是指估價結果專供拆遷人與補拆遷人協商被拆遷房屋補償價格的房地產估價，不包括搬遷補助費、拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償價格。（3）未經評估單位書面同意，本報告的全部或部分及任何相關資料均不允許在任何公開發表的文件、通告或聲明中引用，本報告的解釋權歸評估單位所有。（十二）、特別聲明：1、本評估報告中的分析、意見和結論是人們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。2、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。3、我們依照中華人民共和國國家標準（房地產估價規范）和國務院（城市房屋拆遷條例）進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。4、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘，并對標的物現場勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任。但評估人員對評估標物的勘察限于標的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協議，評估人員不承擔對評估標的物建筑結構質量進行調查的責任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責任。5、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。房產評估的法律依據有《資產評估法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》。法律依據《資產評估法》第二條，本法所稱資產評估(以下稱評估)，是指評估機構及其評估專業人員根據委托對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，并出具評估報告的專業服務行為。

三、房產怎么評估

法律主觀：一、房產評估的內容1、建筑物的折舊程度建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。2、土地生熟程度土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。3、資本化率資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。4、基準地價基準地價是在某一城市的一定區域范圍內，根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段，然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。5、標定地價標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。6、房屋重置價格房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。7、底價底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格，亦稱起叫價格(簡稱起價)。8、補地價補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途，或增加容積率，或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權，或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。二、房產評估應考慮的因素1、所在小區的均價，以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格；2、周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格；3、所在小區和所在板塊的房價走勢；4、被估算二手房的特性，包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。

法律客觀：《城市房地產管理法》第三十四條國家實行房地產價格評估制度。房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。第三十五條國家實行房地產成交價格申報制度。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

四、房產評估報告在哪里申請

1、先到國土局信息中心做產權調查，國土局抽取評估。

2、然后拿房產證原件或房產證復印件去抽到的評估公司，它會安排評估師去實地看房。

3、評估第一步需要核價，然后審核上家個稅，同時提交住房信息，確定契稅和房產稅免征情況。

4、三個工作日內取評估報告并交錢。

一、房產評估的原則

1、供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

2、替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。

3、最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

4、貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎

5、合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

6、估價時點的原則：估價時點又稱：估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該日期的價格。

房地產市場是不斷變化的，房地產價格有很強的時間性，它是某一時點的價格，不同的時點，同一宗房地產往往會有不同的價格，也就是說，估價實際上只是求取某一時點上的價格，所以估價一宗房地產的價格時，必須假定市場情況停止在估價時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。

二、房地產評估的程序

1、明確評估基本事項。

明確評估目的：在受理評估業務時，通常由委托方提出評估目的，并將評估目的寫在評估報告上。

了解評估對象

確定評估基準日：常以年、月、日表示

簽訂評估合同：它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責任、評估報告等事項。

2、制定工作計劃。

3、實地查勘收集資料：實地查勘是房地產評估工作的一項重要的步驟，并要做記錄。

4、測算被評估房地產價格：為求得一個公平合理的價格，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以求互相對照和檢驗修正。

5、綜合分析確定評估成果。

6、撰寫評估報告。

五、房產評估需要什么資料

1、房屋所有權證復印件

2、國有土地使用證復印件

3、房屋所有權人身份證復印件

4、（1、2、沒有的）不動產登記證書

這些提供給評估公司就可以，之后評估公司會到你房子所在地進行現場勘查、照相。評估報告出具后，會給你打電話。

已辦理產權證件需準備如下資料

1、房屋（房地產）所有權證

2、國有土地使用權證

3、產權人身份證、企業法人營業執照復印件

4、圖片資料

未辦理產權證件及在建工程需提供資料

1、土地出讓合同

2、土地轉讓合同

3、征地協議

4、規劃用地紅線圖

5、用地紅線定位圖

6、建設用地規劃許可證

7、建筑紅線定位圖

8、建筑工程施工許可證

9、建筑工程規劃許可證

10、建筑工程平面圖

11、建筑工程結構圖

12、建筑工程（概、預、決）算書

13、房屋買賣合同

14、商品房銷（預）售許可證

15、裝飾工程（概、預、決）算書

16、產權人身份證、企業法人營業執照復印件

17、其他有關資料

一、不動產評估費用是多少

貸款的評估費用根據您辦理的是商業貸款、公積金貸款還是組合貸款而有所不同。

（一）商業貸款

住宅的評估費為600元，交給評估公司。外資銀行不需要繳納評估費，若已繳納，過戶后，會將之前繳納的退還給您。

住宅類房產以外的其他房產：

1、如果是寫字樓，評估值小于200萬的，收取評估費用1500元。如果評估值大于或等于200萬，評估費按評估值的1％。

2、如果是別墅，評估值小于500萬，收取評估費1000元；如果500萬≤評估值＜1000萬，評估費為2000元；如果1000萬≤評估值＜2000萬，評估費為3000元；如果評估值在2000萬（含）以上，那么評估值每超出1000萬加收1000元的評估費。

（二）公積金貸款

公積金貸款評估費為評估值的3％，1500元封頂。

（三）組合貸款

組全貸款評估費為評估值的3％，1500元封頂。

二、房產評估的類型

1、一般評估

這類評估一般是在交易雙方發生分歧意見或有爭議時，求助于評估機構，以解決分歧和爭議，使之趨于一致的手段，一般不具備法律效力，是參考性評估，它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業一般的價值水平。

2、房地產抵押貸款評估

這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估，評估一經確定，具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。

3、特定評估

這種評估是房地產交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進行評估，評估結果一經確定，具有法律效力，交易雙方須按確定后的評估值，計算繳納稅費。

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文章來源參考：【頭條】，新鄉建北小區拆遷補償政策

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投稿：姜依月

內容審核：趙雪玲律師