談判拆遷補償方法,教您四個征收談判技巧，很多律師都在用,教您四個征收談判技巧，很多律師都在用
一、與征收方談判有什么技巧
談判準備：
1、評估自我——了解自己大致能拿到多少補償。
(1)被征收動遷人拿到估價報告后，通過咨詢專業人士，知曉報告內還有多少可操作空間或者遺漏了哪些補償內容;
(2)兩個“確定”：
一是確定自己想要得到的，
二是確定自己能夠接受的底線。
2、評估對方——了解對方談判人員的身份及權限。
(1)被征收動遷人要了解對方的身份，如談判人員的單位、職務，是動遷公司工作人員，還是街道工作人員、事業單位工作人員;
(2)找到談判組組長或者關鍵人，試探他手中上浮的權限有多少。
3、做好充分的心理與身體準備。
房屋征收動遷談判是一個漫長的過程，政府動遷的談判小組一般2到3人，時間跨度少則幾周多則幾個月。
談判方法：
1、傾聽、分析和判斷。
常言道“鑼鼓聽聲，聽話聽音”。征收動遷工作人員會用大量的時間與被動遷人聊家常，這是在試探底線。此時，被征收動遷人也可以通過談話了解對方的目的，做出正確地分析和判斷。
2、識破常用套路。
(1)黑白臉。征收動遷談判中，征收動遷人最常用的戰術就是“黑白配”“胡蘿卜加大棒”，不同的人擔任不同的角色，因此任何影響協議金額的決定都要經過仔細思考之后做出。
(2)欲擒故縱。很多被征收動遷人希望迅速成交。這種心理很容易被征收動遷工作人員利用，采用欲擒故縱的招數。要知道欲速則不達，切勿急躁。
談判技巧：
1、不要把話說絕。在談判中，被征收動遷人在對方上門談簽約的時候，說話要留有余地。
2、掌握進退時機。征收動遷人員每次上門的時候都會記錄筆記，發達地區會佩戴“執法”記錄儀，因此，所有談判內容都是達不成協議、成為被下達征收補償決定的“呈堂證供”。
相反，在征收動遷談判過程中，被征收動遷人通過工作人員了解這次房屋征收動遷活動的不合理之處，也可以作為行政復議與訴訟的依據。房屋征收動遷談判需要像琴弦一樣，松了彈不成曲子，緊了就會拉斷，掌握好進退的時機。
二、相關法律規定
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
法律分析:
1、客觀、理性的提出補償要求
2、不卑不亢、進退有度
3、主動尋找政府違法點，擺脫被動局面
4、積極啟動法律程序以配合談判
法律依據:
《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》 第十三條 拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。
1、對自己能獲得的補償有一個心理預期能獲得多少補償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。
2、啟動法律程序調查項目的違法點啟動法律程序調查項目的違法點十分必要，補償談判類似于商業談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權或者不過是在浪費時間說話而已。啟動法律程序調查項目，找到項目的違法點就相當于增加了談判的籌碼。找到的違法點越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補償的可能性也就更高。
3、制定好談判的策略和方案在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結合自己的優勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。
4、不卑不亢談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現得太蠻橫，對征遷人抱有強烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協或者我們的心理預期確實偏高。我們要做的就是繼續走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預期太高，如果太高則需要根據實際情況進行調整。在司法實踐中，對于征地補償的標準是不可以進行改變的，因為這是政府的行政性文件和事務，在確定后應當遵守執行，但如果對相關隨著物的認定以及商業拆遷中停產停業的情況進行賠償時，可以通過談判的方式來獲得更多的賠償。
在與征收方談判前，被征收人要提前確定自己的底線，明確補償的目標，并且收集好相關拆遷的材料。做好這些準備后，在談判時盡量讓對方出價，然后再依據對方的出價合理確定自己想要的補償，但不能低于自己確定的底線，如果確實不會談判的，可以委托律師談判。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償；
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
一、開發商房屋拆遷不遵守拆遷協議怎么辦
一般來說，你跟開發商簽好房屋拆遷協議之后，那么就得按照協議上的內容做。但是，有些開發商在簽好合同書之后，不遵守拆遷協議，還沒交拆遷補償款就開始拆遷。通常上，一份拆遷安置協議主要包括下面幾點重要的內容：
1、訂立協議的主體，也就是你和開發商；
2、被拆除房屋的位置、性質、建筑面積；
3、補償安置方式；
4、貨幣補償金額；
5、搬遷期限；
6、違約責任；
7、爭議的處理；
8、需要約定的其他事項。
因此，按照拆遷協議的相關條款，你發現開發商不遵守協議違約的，那你可以看看合同上有沒有說要怎么解決的，一般就是在違約責任那一欄。
而且，你們的合同上還說了發生合同糾紛之后，你們要走仲裁程序的，那么你在接下來維權的時候，可能就需要先選擇去申請仲裁。
要是說你們合同中都沒說到違反協議的約定，以及發生爭議之后的處理方式的話，那么你就可以按照下面的方式解決：
1、第一個就是你先找開發商溝通，看看他現在不交補償款究竟是因為財務問題，還是就不想給了，要是財務問題，你看看他能不能拿出個具體的交款日。并且，你可以在協商的時候要求他給造成的損失進行賠償。
2、如果你們之間協商不下來的，那你就可向主管房屋拆遷的政府部門反饋投訴，要求敦促開發商履行協議，并且還不別忘了賠償你因此遭受的損失。
3、要是因為房地產開發進行拆遷的或政府處理沒有效果的，那你就趕緊收集相關證據到法院進行訴訟，要求對方繼續履行合同，并賠償損失。
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投稿：魏軍一
內容審核：馮興元教授
