拆遷補償的研究和方法,房屋拆遷評估的三大方法,房屋拆遷最核心的問題就是房屋拆遷補償問題，而在補償問題中首先就是拆遷補償價格的確定。本期億房小報告將以城市舊房拆遷評估價格形成為研究對象，探討如何確定合理的補償價格。城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷
房屋拆遷最核心的問題就是房屋拆遷補償問題，而在補償問題中首先就是拆遷補償價格的確定。本期億房小報告將以城市舊房拆遷評估價格形成為研究對象，探討如何確定合理的補償價格。
城市房屋拆遷是指取得房屋拆遷許可證的拆遷人，拆除城市規劃區內國有土地上的房屋及其附屬物，并對被拆遷房屋的所有人進行補償或安置的行為。而拆遷評估是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途和建筑面積等因素，對其房地產市場價格進行評估。
拆遷房屋價格評估三大方法：成本法價格最低，市場法最靠譜。
1、市場比較法
就是根據被拆遷房屋的基本情況(主要包括房屋的使用面積、區位、用途、房屋質量等)，參考相近的房屋市場成交價格，推算出一個價格區間，對不同情況給予被償。
2、成本法
根據估價對象的重新購建價格來求取估對象價值的方法。具體的說，是求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。
3、收益法
指房屋所有人擁有的房屋所有權，在現在和未來可能為其帶來的利益。
無論何種類型的評估，均要求對被拆遷房屋項目進行評細的實地勘察，依據所掌握的資料，分析擬定拆遷對象的特點，針對不同類型、不同用途、不同區位的房屋，分別選用相應的評
4、估方法。
從某種意義上講，收益法測算出的價值傾向于最高買價，屬于理論價格;成本法測算出的價值傾向于最低賣價;市場比較法測算出的價值傾向于市場價格。
市場對土地的需求強度決定了土地價格的升幅，并與房屋本身的價格變化共同決定了房屋的市場價格，也決定了房屋的補償額度。影響房屋的評估價格有拆遷房屋的自身因素和外部因素，其中自身因素又包括房屋的區位因素、實物因素和權益因素三類。(本文將只對拆遷房屋的自身因素進行分析)
由于土地位置的固定性，使土地的經濟意義具有區域性特征。土地價格變動受不同用途以及道路通達度、基礎設施完善度和繁華度等因素影響，其價格的上漲幅度也不盡相同。
房屋拆遷評估方法多種多樣，在房屋評估過程中要采取正確的方法才能避免吃虧。
一般采用市場比較法，未來收益法，以及基準地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等，但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。
法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
一、拆遷房屋評估怎么評估房子1、拆遷房屋評估評估房子的方法具體如下：（1）采取市場比較法；（2）采取計算成本法；（3）采取計算收益法；（4）采取假設開發法；（5）采取基準地價修正法。2、法律依據：《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。第九條房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。二、房屋拆遷需要哪些手續房屋拆遷需要的手續具體如下：1、房屋拆遷首先相關拆遷文件要齊全；2、房屋拆遷需要有《拆遷許可證》，拆遷公告；3、房屋拆遷的拆遷人委托評估發送評估報告及通知。
房屋評估后自拆遷補償方案批準之日起3個月內予以拆遷補償?？h級以上地方人民政府擬申請征收土地的應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，在簽訂拆遷補償協議后、實施房屋征收前一次性支付拆遷補償?！痉梢罁俊秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十七條實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。
法律分析：1、具有相關資質的專業評估機構接受評估任務。專業評估機構的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
2、房屋評估前的準備。就是準備好產權登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
3、評估人員進行現場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場測定。
4、相關資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償的基本數據，為補償提供可靠的依據。
5、編寫相關評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料，提出作價評估意見，具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后，由復核員到實在進行復核，復核后報審批人員進行審批。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
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投稿：姜桐
內容審核：苗佳律師
