中大子公司拆遷補償,假按揭的特征與各方利益沖突,本文著力解決開發商、銀行、假買受人、真買受人四方之間的合同糾紛，故一切探討基于四方展開。四方關系可以描述為：開發商與假買受人訂立房屋買賣合同，首次出售房屋;銀行與假買受人訂立抵押貸款合同，同時
本文著力解決開發商、銀行、假買受人、真買受人四方之間的合同糾紛，故一切探討基于四方展開。四方關系可以描述為：開發商與假買受人訂立房屋買賣合同，首次出售房屋;銀行與假買受人訂立抵押貸款合同，同時由開發商提供連帶保證;開發商就同一房屋與真買受人訂立房屋買賣合同，再次出售房屋。四方之間先后成立先買賣合同、貸款合同、抵押合同、保證合同、后買賣合同。假按揭之所以假，是因為開發商與假買受人之間根本不存在真實交易關系，訂立買賣合同無非是為套取銀行貸款，其偽造出首付款票據、收入證明等材料騙取銀行信任，實現融資目的，銀行貸款到帳后少部分貸款用于支付月供，大部分貸款則轉做項目建設或者其他用途。略做思考即可明白：開發商持有房款70%-80%的貸款，再加之真購房人的房款，全額清償貸款終止貸款合同，或者按期支付月供并不困難，亦真亦假的操作方式可遮掩諸多倪端，使假按揭生態鏈有序循環，各方利益不受傷害。然實際結果看，開發商不遵守，甚至自始就不想遵守游戲規則，享受巨大利益之同時卻將巨大風險推于銀行與真買受人。假按揭風險首先被銀行感知。當開發商出現斷供超過合同約定期限時，銀行將率先提起貸款合同糾紛之訴，憑借有力證據，拿到勝訴判決基本不存在懸念，為判決得以執行，必然申請法院查封、拍賣涉案房屋。然而，假按揭后必然進行真銷售，開發商已將同一房屋出售于真買受人，真買受人支付房款，實際占有房屋，盡管產權過戶手續尚未辦理，但已經以業主身份行使相關權利，一旦法院查封并拍賣房屋，其將成為最終受害者。真買受人可以提出執行異議，如果獲得法院支持，則意味著銀行需要另覓可執行財產，其債權最終難以保障。由此看出，銀行與真買受人是假按揭的真正受害者，二方權利或許皆能獲得保護，或許需要厚此薄彼，究竟結果如何?各種力量充分博弈后方見分曉。
法律分析：如果是開發商通過偽造借款人簽名“假按揭”的，由于根本不存在借款人，因此應由開發商承擔全部的還款責任。如果是開發商和借款人串通進行“假按揭”的，由于借款合同有效，借款人應按照合同的約定清償貸款，并由開發商承擔連帶保證責任。當然，借款人履行義務后，可以以其并未真正購房，也未使用貸款為由要求開發商返還貸款。在借款合同中一般約定開發商的保證責任為“階段性”保證，在借款人所購住房的抵押登記手續辦理之后，開發商的連帶責任即告免除，該筆貸款由借款人以其所購住房提供抵押擔保。
法律依據：《中華人民共和國刑事訴訟法》
第四十五條 凡是偽造證據、隱匿證據或者毀滅證據的，無論屬于何方，必須受法律追究。
第四十七條 證人證言必須在法庭上經過公訴人，被害人和被告人、辯護人雙方訊問、質證，聽取各方證人的證言并且經過查實以后，才能作為定案的根據。法庭查明證人有意作偽證或者隱匿罪證的時候，應當依法處理。
虛假按揭的常見形式：
虛假按揭形式一是內部關系人貸款。通過公司內部員工或員工親屬參與購房，并以個人名義向銀行申請按揭貸款，由開發商統一負責償還。
虛假按揭形式二是外部關系人貸款。通過關聯企業(子公司、母公司、建筑單位或業務往來企業等)的員工或員工親屬以個人名義向銀行申請按揭貸款，由開發商統一負責償還。
虛假按揭形式三是偽造貸款人資料。開發商借用或惡意使用他人身份資料申請按揭貸款，虛假借款人申請資料中大多顯示其擔任廠長、經理、董事長等職務，月薪水平從幾千元到上萬元不等，但實際上這些借款人大多學歷較低，無穩定的職業，并且通常有著相同的地域特征，如多為異地人員，斷供時間也較接近等。
虛假按揭形式四是開發商拔高樓價蓄意制造零首付。發生個人住房虛假按揭貸款的樓盤平均價格一般都比當時同地段同類型的樓房售價要高，幅度為20%到50%不等，開發商通過人為虛增房價，在最大程度上套取銀行資金，客觀上造成銀行發放零首付貸款，將所有風險轉嫁給銀行。
虛假按揭中各方的風險
1、虛假按揭中銀行的風險
隨著虛假按揭現象的出現，銀行的風險也在加大。虛假按揭以欺詐的方式騙取銀行資金，增加了銀行的經營風險，一旦開發商資金鏈斷裂，銀行將面臨巨大的資金風險，并導致形成新的大量的不良資產。
2、虛假按揭中個人的風險
對個人而言，其造假所承擔的是有限風險。個人以購房者名義幫助房地產開發商進行虛假按揭以后，一旦開發商無力還貸，從法律形式上來說，銀行就會把形式上的購房人作為被告起訴來主張權利，但銀行也只能將這些假購房者購置的房屋拍賣，個人在經濟上并不會有任何損失。由于個人征信系統的不完善，虛假按揭缺乏相應的暴露機制和懲罰機制，在個人實際首付比例不高的情況下，個人造假的止損點往往就是所抵押的房產。
3、虛假按揭中開發商的風險
對開發商而言，如果其事先與形式上的購房人有內部協議，這種情況下購房合同雖然實質上不真實但往往很難被認定為無效，開發商也不會面臨刑事責任風險。但是如果形式上的購房人以假當真，要求開發商交付房屋，不配合開發商辦理相關手續，這時法律關系就會變得更為復雜，往往會引起連環訴訟。
但是，有些開發商借用他人身份證明，在他人不知情的情況下辦理按揭手續，從銀行套取貸款，這種行為一方面會導致合同無效，另一方面也會導致面臨刑事法律風險。根據我國刑法第六修正案之規定，以欺騙手段取得銀行貸款，給銀行造成重大損失或者有其他嚴重情節的，構成騙取銀行貸款罪。這種虛假按揭的行為，是以虛假的買賣合同關系進行虛假交易，目的是為了從銀行獲取貸款資金，給銀行經營帶來很大的風險。
案情：某房地產開發商在開發某房地產項目時，為了獲得銀行貸款，采用與本公司員工簽訂房屋預售合同，并向銀行辦理按揭的方式，獲得了銀行的按揭貸款。向銀行按揭后，其所有房屋均在房地產登記管理機關辦理了房屋抵押登記。后來，該房地產開發商又將房屋賣給了真正的買房人，并收取了房款，同時也交付了鑰匙，但隱瞞了該房屋已經按揭抵押的事實，及至買房人辦理過戶登記時，才從房屋交易登記機關獲悉房屋登記為他人且已經抵押的事實，房屋產權證無法辦理。買房人以開發商欺詐售房為由要求與開發商解除合同并要求開發商雙倍賠償已付購房款。對此，有兩種意見：一種意見認為，開發商雖然隱瞞了該房已經按揭抵押的事實，但該按揭實為虛假按揭，并非真正的“一房二售”，開發商已經履行了交付房屋的義務，所謂的先買房的買房人人并非真正的購房人，其也不可能與實際買房人爭房，至于實際買房人的產權證，只要開發商將銀行貸款提前還完，就可解除抵押登記，從而使后買房的買房人辦理產權證的障礙得以消除。因此，開發商不應承擔雙倍賠償的民事責任；另一種意見則認為，開發商在后一售房過程中存在重大欺詐，致使合同無法履行，買房人完全有權解除合同并要求雙倍賠償。分析：筆者同意第二種意見。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺以后，對于出賣人在訂立商品房買賣合同后，未告知買受人而將房屋抵押給第三人或將該房屋賣與第三人，或者故意隱瞞未取得商品房預售許可證明或提供虛假商品房預售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實等五種情形下的欺詐行為，規定了買房人可以要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購款一倍的賠償責任。該案中，開發商是否存在欺詐售房，是其是否承擔雙倍賠償的民事責任的爭議焦點。后買房人在簽訂商品房預售合同時，開發商已經將該房向銀行作了抵押登記，但其并未如實告知后買房人，這已經構成了隱瞞合同重大事項。買房人簽訂購房合同的目的是為了獲得房屋的所有權，包括占有、使用、收益、處分該房屋的權利，而房屋一旦設置了抵押，則影響了其所有權的功能的發揮。因此，如果后買房人知道其所購買的房屋已經抵押給銀行的事實，其最大的可能就是放棄購買該房屋。事實上，當買房人在支付了房款后，在辦理產權證時知道房屋已經抵押的事實后，其要求解除合同的行為就已經表達了其被欺騙后的心理狀態。因此，開發商的行為應當認定為欺詐行為。第一種意見以開發商已經將房屋鑰匙交給買房人，買房人已經實際控制了該房屋為由，認為該房屋不是真正的一房二賣，故得出不能雙倍賠償結論，但其忽略所有權的權能除了還有占有、使用外還有收益、處分的權能。買房人支付了購買房屋所有權的對價，不可能只得到房屋的使用權。此其一。其二，依現代各國民法典的規定，物權的公示方法，因不動產物權或動產物權的不同而有所區別，不動產以登記和登記之變更作為權利享有與變更的公示方法，動產物權以占有作為權利享有的公示方法，以占有之移轉即交付作為其變更的公示方法。法律賦予登記、登記變更，及占有、交付以公信力，社會公眾可通過登記、登記變更及交付等獲悉物權的享有與變動情況。在房屋登記機關登記的產權人推定為房屋的所有權人，因此，在房屋交易登記機關已經辦理了預售房登記的買房人，在法律上推定其為該房屋的所有權人，其享有對其被登記為產權人的房屋具有占有、使用、收益、處分的權能。因此，第一種意見以該買房人不會與后買房人爭房，只是一種善意的推測，并不能排除某一天該買房人以所有權人的身份向后買房人行使物權請求權的可能，也不能排除該買房人日后將該房屋賣與他人的可能，因此，實際買房人的權利狀態處于一種極其危險的境地。其三，開發商欲消除后買房人取得房屋所有權的法律障礙，并非只是第一種意見所說的由開發商向銀行提前還完貸款，解除抵押就了事了，由于該房屋已經預售登記為他人，從法律的層面上還需由登記的買房人與實際買房人之間達成房屋轉讓的意思表示，把本來由買房人向開發商購買商品房的行為變成了買房人向他人購買“二手房”的行為，這需要實際買房人與登記買房人二人的共同的意思表示一致才行。而非開發商的單方行為就可以達到。同時，由于開發商在后一賣房的行為中違反合同的約定，不能為買房人辦理產權登記，已經構成違約，且使合同的目的（買房人取得所有權登記，賣房人取得價款）無法實現，買房人得以解除合同。
一、房屋買賣欺詐如何賠償
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
假按揭貸款有什么特征？假按揭貸款有什么特征一、開發商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業務合作協議，未有任何承諾，不承擔任何義務，與某些不法之徒相互勾結，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；二、以個人住房按揭貸款名義套取企業生產經營用途的貸款；三、以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎的銀行債權置換或企業重組；四、銀行信貸人員與企業串謀，所定售的房價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高成數的個人住房按揭貸款；五、所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發商一手包辦，或由包工頭一手包辦；六、開發商與購房人串通規避零首付的政策限制，將實際售房價提高一定比例后規定在售房合同中，再向購房人出具收到首付款的收據。雙方按照售房合同規定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數辦理貸款手續。采取這種假按揭的方式，購房人事實上未向開發商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。這樣解釋大家理解嗎？
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投稿：安雨
內容審核：侯承志律師
