房屋拆遷補償律師解讀棚改,棚改拆遷，簽訂補償協議時需要注意些什么,1．明確拆遷人與被拆遷人主體資格簽訂拆遷安置補償協議的第一項內容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協議首要內容就是要有適格的主體，《民法典》第一百四十三條規
1．明確拆遷人與被拆遷人主體資格簽訂拆遷安置補償協議的第一項內容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協議首要內容就是要有適格的主體，《民法典》第一百四十三條規定：當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。其中的民事權利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權利與承擔義務的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權利與承擔義務的資格。2．拆遷行為的前提《國有土地上房屋征收與補償條例》第四百六十四條為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。可見拆遷行為是不可以任意實施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權機關批準、取得拆遷許可證外，還需要具備實質的前提，即符合城市總體與局部規劃，有利于舊城履行、改善環境與保護文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質可以是形式上的違法與實質上的違法。3．被拆遷房屋概況被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補償款是否恰當合法。《國有土地上房屋征收與補償條例》第四百七十六條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。4．約定拆遷安置補償事宜拆遷安置補償事宜的約定共分兩部分：
（一）拆遷房屋補償費。
（二）搬遷補助費及臨時安置補助費。
（三）其他補償費。5．協議履行的約定
（一）補償費的支付。補償費的支付應當包括兩部分內容，一是產權交換房屋的交付；另一是補償款的支付。a．房屋的交付：
（1）交付時間須約定。
（2）交付內容須約定。b．補償款的支付。
（二）房屋的騰退。被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權利實現的表現之一，是拆遷安置補償協議實現的后果。如果約定的騰退時間屆至而被拆遷人沒有履行義務的，拆遷人可以提出申請繼而引起強制拆遷程序，以保證拆遷工程的順利進行，并保證工程項目總體進度的正常實施。同樣，對于被拆遷人來說，騰退房屋的約定限制了其對房屋享有的占有、使用與收益等權利，其權利期限截止到騰退房屋的時間。
（三）房屋等不動產權利的注銷。6．其他事項的約定
（一）違約責任。
（二）糾紛的處理。
（三）協議的效力。
1.拆遷補償方式
拆遷補償的方式有兩種：既可以實行貨幣補償，也可以實行與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換；產權調換可以實行以房屋建筑面積為基礎，結算差價或不結算差價的就地安置或異地產權調換。律師在接受被拆遷人委托時應提示委托人，被拆遷人可以選擇補償方式。但是選擇權要受到以下兩種條件的限制：一是拆遷非公益事業房屋的附屬物不作產權調換，拆遷時被拆遷人只能選擇貨幣補償；二是被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，只能實行產權調換，被拆遷人不能選擇貨幣補償。
2.簽訂拆遷補償安置協議的主體
由于被拆遷房屋有私有房屋與公有房屋之區別，故拆遷私有房屋的，拆遷人應當與被拆遷人訂立拆遷補償安置協議，而拆遷公有房屋的，拆遷人應當與房屋使用人訂立拆遷補償安置協議。拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人共同訂立拆遷補償安置協議；符合下列情形之一的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人分別訂立拆遷補償安置協議：
(1)拆遷執行政府規定租金標準的公有出租房屋且被拆遷人選擇貨幣補償的。
(2)拆遷執行政府規定租金標準的私有居住房屋的。
(3)拆遷房管部門依法代管的房屋的。
(4)拆遷宗教團體委托房管部門代理經租的房屋的。
3.拆遷補償安置協議的內容
簽訂拆遷補償安置協議，要注意協議應包括以下內容：
(1)訂立協議的主體。
(2)被拆除房屋的位置、性質、建筑面積。
(3)補償安置方式。
(4)貨幣補償金額。
(5)搬遷期限。
(6)違約責任。
(7)爭議的處理。
(8)需要約定的其他事項。
還須注意如實行房屋調換的，拆遷補償安置協議的內容還應當包括調換房屋的價值金額、面積、地點、層次和房屋交付時間等事項，拆遷人應當向被拆遷人支付搬家補助費、設備遷移費。拆遷居住房屋以期房調換的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人在拆遷補償安置協議中，根據建設情況約定過渡期，并遵守過渡期的約定。過渡期內，由被拆遷人、房屋承租人自行安排住處，拆遷人還應支付過渡期內的臨時安置補助費。搬家補助費、設備遷移費和臨時安置補助費標準則由市價格主管部門會同市房地資源局制定。
一、棚改拆遷，補償安置方式有哪些
依據我國相關法律的規定，對城市中的棚戶區進行改造的，被拆遷人可以選擇貨幣補償、產權置換兩種安置補償方式的。
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
棚改拆遷，簽訂補償協議時需要注意的情況有：拆遷補償方式的選擇、拆遷補償安置協議的主體認定、拆遷協議的內容的情況等，對于棚改拆遷而簽訂協議協議的相關情況，必須由拆遷戶與拆遷方協商認定處理。
簽訂拆遷補償安置協議是征地拆遷過程中最重要的一件事情，總結起來，以下問題要十分注意。
1、補償沒談好千萬不要輕易簽字，否則簽完協議之后才發現補償不合適，維權難度就很大了。
2、審查簽訂合同的主體是否具有合法的資格。也就是搞清楚您跟誰簽訂的拆遷補償協議，這個單位是否有權利與您簽訂協議，有沒有履行協議的能力，如果簽訂的主體沒有資格、不合法，將來極有可能無法履行協議，給您帶來巨大損失。
3、安置補償的各項內容是否約定清楚。比如補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，補償款的支付時間及支付式，安置房的位置、房號，安置土地的面積及具體位置、土地性質等等，千萬不要輕信拆遷工作人員的話，簽訂內容約定不清的協議或空白協議。
4、明確約定合同履行的程序和違約責任。很多拆遷項目都要求合同簽訂后馬上騰退房屋，在交房后才支付拆遷補償款，這種約定對于被拆遷人來說風險是很大的。因此，我們簽訂協議時，一定要跟拆遷方約定好，如果不能按時支付補償款或者按時安置房屋的補救措施和違約責任，避免到時候拆遷方任性違約。
一、棚改拆遷的補償標準是什么
根據我國法律規定，如果您的房屋是國有土地上的房屋，一旦遭遇“棚改”，則對被征收房屋價值的補償，應不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
除了相應價格的貨幣補償方式，被拆遷人還可以選擇房屋置換的補償方式，如果是同等地理位置，至少應達到1：1的置換比例。
如果您的房屋是農村集體土地上的房屋，那么，納入城市規劃區范圍之內的房屋，則應參考國有土地上房屋拆遷進行補償。
沒有納入城市規劃區范圍內的房屋，也應先安置后拆遷，拆遷方應妥善解決好被征地農戶的居住問題，切實做到被征地折遷農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
法律分析：簽訂拆遷安置補償協議應注意以下內容：主體不符不簽，核對與你簽訂拆遷協議的是否為拆遷許可證上的拆遷人或建設單位。如果兩者不一致，就不能與其簽訂拆遷安置補償協議。被拆遷人一定要看到該轉讓合同并要到拆遷管理部門進行確認，在沒有得到有效確認的情況下視為其未取得拆遷許可證。有些商業開發項目中直接與被拆遷人接觸的不是拆遷許可證上的拆遷人，但其以拆遷人的名義與被拆遷人簽訂拆遷補償協議。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
法律分析：拆遷是按照市、縣級人民政府經過調查、聽證和公告后制定的土地征收補償方案來補償。
補償范圍包括：房屋征收補償費以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；房屋征收周轉補償費以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；房屋征收獎勵性補償費由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定，拆建單位必須嚴格執行，不得任意更改。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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投稿：金惠雯
內容審核：趙雪玲律師
