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宅基地未過戶拆遷補償，買了一處集體土地證的房子，當?shù)夭唤o辦過戶，當遇到拆遷時，原房主能要回房子嗎？:今日土地征收拆遷補償更新

發(fā)布時間：
2024-11-22 14:10:48
作者：
圣運律師
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宅基地未過戶拆遷補償,房產證已過戶宅集地沒過戶拆遷時還用給原房主錢嗎,應該。與會人員多數(shù)意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據我國土地管理法的規(guī)定

宅基地未過戶拆遷補償，買了一處集體土地證的房子，當?shù)夭唤o辦過戶，當遇到拆遷時，原房主能要回房子嗎？:今日土地征收拆遷補償更新

一、宅基地未過戶拆遷補償,房產證已過戶宅集地沒過戶拆遷時還用給原房主錢嗎

應該。與會人員多數(shù)意見認為，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。主要理由是：

首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、法規(guī)所禁止的。根據我國土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規(guī)定：原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。

第三，目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保護。

第四，認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益，在許多案件中，出賣人相對處于弱者的地位，其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

與會者同時認為，此類合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。

房產過戶手續(xù)

(1)房地產轉移登記申請表;

(2)申請人身份證明;

(3)房地產權利證書;

(4)有關行政機關的行政決定書，房地產買賣合同書，(按規(guī)定需公證的，應提交公證的房地產買賣合同書)或經公證的房地產贈與書，或經公證的房地產繼承證明文件，或房地產交換協(xié)議書，或房地產分割協(xié)議書;

(5)已設定抵押權的，應提交抵押權人同意的書面文件;

(6)人民法院強制性轉移的應提交生效的判決書、裁定書、調解書和協(xié)助執(zhí)行通知書;

(7)非法人企業(yè)、組織的房地產轉移，應提交其產權部門同意轉移的批準文件;

(8)行政劃撥、減免地價的土地，應提交主管部門的批準文件和付清地價款證明;

(9)以招標、拍賣、掛牌方式取得房地產的，應提交中標確認書、拍賣成交確認書、土地使用權轉讓合同書和付清地價款證明;

(10)屬于政府福利性商品房的應提交相關主管部門的批復;

(11)拆遷補償?shù)膽峤徊疬w補償協(xié)議書;

(12)房地產共有人同意轉移的意見書;

(13)收購或合并企業(yè)的，應提交有關部門的批準文件;

(14)國有企業(yè)之間或其他組織之間的房地產調撥的，應提交有關部門的批準文件;

(15)法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

二、買了一處集體土地證的房子，當?shù)夭唤o辦過戶，當遇到拆遷時，原房主能要回房子嗎？

集體土地房屋過戶需滿足三個條件：房屋和土地使用權已登記取得房地產權證書，受讓人需滿足居住房屋建設申請條件，轉讓需獲得所在地政府批準；若轉讓給非規(guī)定受讓人，需辦理土地征用手續(xù)后方可轉讓。北京市集體土地房屋拆遷程序：取得拆遷許可證，提交拆遷方案并獲得批準，簽訂拆遷補償協(xié)議或經國土局裁決，最后按方案和協(xié)議實施拆遷和補償安置。

法律分析

集體土地房屋過戶要滿足哪些條件，集體所有土地上建成的房屋需過戶轉讓的，應當符合下列條件：

1、屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權已經依法登記并取得房地產權證書。

2、住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人;非居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內的集體經濟組織或者個體經營者。

3、住房屋轉讓的申請，已經房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第2項規(guī)定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉讓手續(xù)。相關知識延伸閱讀：北京市集體土地房屋拆遷的程序《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》中，對拆遷人如何進行集體土地房屋的拆遷作了明確的規(guī)定。其具體程序可以概括為以下幾方面：1、用地單位取得房屋拆遷許可證，成為合法的拆遷人;2、拆遷人向區(qū)、縣房管局遞交拆遷實施方案并經批準，其中，拆遷方案中必須包含項目基本情況，拆遷范圍、拆遷方式，搬遷期限，委托拆遷和評估等內容，被拆除房屋及其附屬物基本情況，補償安置方式及其主要內容，拆遷補助辦法以及其他應當在拆遷實施方案中明確的內容;3、拆遷人與被拆遷人就房屋拆遷補償安置事宜簽訂書面協(xié)議，協(xié)議應當規(guī)定補償安置方式和標準、搬遷期限以及違約責任等內容。如果沒有達成協(xié)議，應當經一方或雙方當事人申請，由區(qū)、縣國土房管局裁決。

4、經協(xié)議或國土局裁決后，拆遷人按照方案和協(xié)議實施拆遷及補償安置事宜。

結語

集體土地房屋過戶轉讓需滿足以下條件：1、房屋所有權和土地使用權已合法登記并取得房地產權證書。2、住房轉讓受讓人需符合居住房屋建設申請條件，非居住房屋轉讓受讓人可為集體經濟組織或個體經營者。3、住房轉讓需經房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準。集體土地上建成的房屋如轉讓給非規(guī)定受讓人，需按法律程序辦理征用手續(xù)。詳細拆遷程序可參考相關法規(guī)。

法律依據

中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第四章房地產交易第四節(jié) 房屋租賃第五十三條房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第七章附則第七十三條本法自1995年1月1日起施行。

中華人民共和國城市房地產管理法（2019修正）：第一章總則第一條為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。

三、宅基地賣了沒過戶能要回嗎

一，可以要回，沒有過戶，就是具體的轉讓行為還沒有發(fā)生法律效力，在此期間反悔還是可以的，而且宅基地證并不能單獨轉讓，必須和地上建筑物一并轉讓才有效。

二，宅基地：

1，是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。

2，包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。

3，宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織。

三，宅基地使用權的轉讓必須同時具備以下條件：

（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）；

（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

（4）轉讓行為征得集體組織同意；

（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

四、買宅基地沒過戶拆遷款給誰?

拆遷時宅基地分配問題,需參考相關規(guī)定。若土地及房屋尚未過戶,拆遷補償主體應為原權利人。買賣宅基地需看合同效力,若有效則買受人需給付全部補償,無效則可主張賠償損失。為爭取權利,建議買受人在拆遷開始時向法院提起訴訟,確認買賣合同有效。拆遷補償包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費,農村拆遷時宅基地及房屋分開補償,宅基地補償為集體,房屋補償為個人。

法律分析

關于拆遷時宅基地的分配問題,可以參考下述規(guī)定:土地征收和房屋拆遷通常會對合法的土地使用權人和房屋所有權人進行補償。如果這些土地和房屋尚未過戶,那么拆遷補償?shù)闹黧w應該是原權利人。

第二、買賣宅基地

而未辦理過戶登記，買受人是否可以獲得補償需要看買賣合同的效力，如果買賣合同有效，則買受人可以依據有效的買賣合同要求出賣人給付獲得的全部補償；如果

買賣合同無效，買受人可以根據無效的過錯責任，主張出賣人賠償相應損失。

第三、為爭取自己的權利，建議買受人在征收或拆遷開始時，可以向法院提起訴訟，要求確認買賣合同有效。合同被法院確認有效后，持生效的判決或調解文書主張補償與安置。另外，如果是繼承未辦理過戶，則宅基地拆遷補償主體應為

法定繼承人或遺囑、遺贈指定的人。

二、拆遷補償項目有哪些

拆建單位依照規(guī)定標準，被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，一般包括如下補償：

1、房屋補償費(也叫房屋重置費)

用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

2、周轉補償費

用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

3、獎勵性補償費

用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房；

房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕镜氐膶嶋H情況和國家有關法律政策加以確定。

三、農村拆遷，宅基地和房屋是分開補償嗎

農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。一是宅基地補償，歸屬于集體；二是房屋補償，歸屬于個人。

農村的宅基地和房屋拆遷是分開補償?shù)摹Ｋ^“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。所以，征地拆遷過程中，宅基地的補償與房屋補償不可混淆一起的，更不能因為房屋得到補償就認為宅基地已經補償了。

安置補償?shù)倪x擇一般會有三種情況：一種是拆遷安置補償款，一種是產權置換房屋，還有一種就是兩者相結合，在一定產權置換的基礎上再收取部分補償款。

買宅基地必須要獲得批準才能得到此土地的使用權，如果沒有正常的辦理相關手續(xù)，那么在拆遷時對于土地的補償依舊是原使用者獲得，而且土地所有權歸國家所有，任何人都是不能的私自的交易，所以，在購買時就一定要多咨詢一下，這樣才不會讓自己的利益受損。

拓展延伸

在拆遷過程中,對于未過戶的宅基地,應該如何處理呢?根據《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定,拆遷人應當依法將拆遷范圍內的土地使用權同時收回,并辦理土地使用權注銷手續(xù)。

但是,如果拆遷人未能在規(guī)定期限內辦理注銷手續(xù),拆遷范圍內的土地使用權將視為無效,拆遷人不再具有土地使用權。因此,拆遷人應當及時辦理注銷手續(xù),否則將承擔相應的法律風險。

對于未過戶的宅基地,拆遷人應當依法將拆遷范圍內的宅基地同時收回,并及時辦理注銷手續(xù)。如果拆遷人未能在規(guī)定期限內辦理注銷手續(xù),拆遷范圍內的宅基地將視為無效,拆遷人不再具有宅基地使用權。

結語

拆遷時宅基地的分配問題,可以參考上述規(guī)定。土地征收和房屋拆遷通常會對合法的土地使用權人和房屋所有權人進行補償。如果這些土地和房屋尚未過戶,那么拆遷補償?shù)闹黧w應該是原權利人。對于買賣宅基地,買受人是否可以獲得補償需看買賣合同的效力。如果買賣合同有效,則買受人可以依據有效的買賣合同要求出賣人給付獲得的全部補償;如果買賣合同無效,買受人可以根據無效的過錯責任主張出賣人賠償相應損失。為爭取自己的權利,建議買受人在征收或拆遷開始時,向法院提起訴訟,要求確認買賣合同有效。另外,如果是繼承未辦理過戶,則宅基地拆遷補償主體應為法定繼承人或遺囑、遺贈指定的人。拆遷補償項目包括房屋補償費、周轉補償費和獎勵性補償費。農村拆遷時,宅基地和房屋是分開補償?shù)?即宅基地補償歸屬于集體,房屋補償歸屬于個人。

法律依據

土地管理法(2019-08-26)\\t第六十六條\\t有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：

（一）為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的；

（二）不按照批準的用途使用土地的；

（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。

依照前款第（一）項規(guī)定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。

收回集體經營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。

農田水利條例(2016-05-17)\\t第十四條\\t農田水利工程建設應當節(jié)約集約使用土地。縣級以上人民政府應當根據農田水利規(guī)劃，保障農田水利工程建設用地需求。

土地管理法實施條例(2021-07-02)\\t第三十四條\\t農村村民申請宅基地的，應當以戶為單位向農村集體經濟組織提出申請；沒有設立農村集體經濟組織的，應當向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。宅基地申請依法經農村村民集體討論通過并在本集體范圍內公示后，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準。

涉及占用農用地的，應當依法辦理農用地轉用審批手續(xù)。

三、回遷戶為什么不給房產證

法律分析：開發(fā)公司是否給回遷房辦理房產證，主要看開發(fā)商和住戶之間簽訂的拆遷協(xié)商。所以，把你家拆遷協(xié)議拿出來看看，如果注明開發(fā)商給你辦理房產證，現(xiàn)在沒有辦，你就可以憑拆遷協(xié)議，和開發(fā)商協(xié)議，打不成協(xié)議，你憑拆遷協(xié)議直接起訴開發(fā)商。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》第三十四條開發(fā)商應在商品房交付使用后60日內，將需由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。如開發(fā)商未按上述日期提交房屋權屬登記材料，致使購房者未能按約定期日或規(guī)定期日取得房屋權屬證書的，開發(fā)商應承擔相應的違約責任。