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拆遷談判怎么合理補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償怎么談判:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-11-18 16:02:51
作者：
圣運(yùn)律師
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拆遷談判怎么合理補(bǔ)償,拆遷賠償怎么談判的,一、拆遷賠償怎么談判的1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。如果不

拆遷談判怎么合理補(bǔ)償，拆遷補(bǔ)償怎么談判:今日拆遷補(bǔ)償法律在線咨詢

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一、拆遷談判怎么合理補(bǔ)償,拆遷賠償怎么談判的

一、拆遷賠償怎么談判的

1、提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。

2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。

如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。

3、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。

4、避免對抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。

5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測量與補(bǔ)償?shù)龋f不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

二、拆遷談判的中期技巧：

1、一定要學(xué)會(huì)應(yīng)對沒有決定權(quán)的“拆遷人”。

在進(jìn)行拆遷談判開始前，一定要搞清楚對方是否合法的授權(quán)，有沒有權(quán)利代表拆遷人進(jìn)行談判，最高談判權(quán)限是什么。進(jìn)入了拆遷談判的關(guān)鍵關(guān)節(jié)，對方往往會(huì)以“沒有授權(quán)”、“說了不算”等借口來進(jìn)行推脫。

2、在拆遷談判中絕對不要對補(bǔ)償款進(jìn)行“折中補(bǔ)償”。

拆遷中對補(bǔ)償?shù)挠憙r(jià)還價(jià)并不意味著要折中雙方的談判價(jià)碼，價(jià)碼折中并不是一種真正公平的補(bǔ)償方式。

3、學(xué)會(huì)應(yīng)對拆遷談判補(bǔ)償?shù)慕┚帧?

如果遇到僵局首先通過解決一些小的拆遷補(bǔ)償問題為雙方創(chuàng)造談判機(jī)會(huì)，一旦拆遷人與被拆遷人在一些微不足道的問題上達(dá)成一致，拆遷人就會(huì)變得更加容易被說服。

4、只要是在補(bǔ)償?shù)哪骋豁?xiàng)問題上做出了讓步一定要在其他方面索取回報(bào)。

三、拆遷談判的結(jié)尾技巧：

1、嚴(yán)格防范對方的“白臉-黑臉”策略，在這里面一定要注意，區(qū)別拆遷人與拆遷公司。往往拆遷人唱白臉，拆遷公司的人唱黑臉。但在這里面起到?jīng)Q定作用的是唱白臉的拆遷人，要知道拆遷人一定清楚拆遷規(guī)劃。

2、拆遷補(bǔ)償談判中最后一個(gè)環(huán)節(jié)中最重要的就是如何減少讓步的幅度，關(guān)鍵在于以下三點(diǎn)：

(1)一定不要在拆遷補(bǔ)償談判一開始就做出讓步，自己主動(dòng)減少補(bǔ)償項(xiàng)目和數(shù)額。

(2)一定謹(jǐn)防對方的心理戰(zhàn)，尤其是獎(jiǎng)勵(lì)期心理戰(zhàn)，不要輕易相信所謂的獎(jiǎng)勵(lì)期補(bǔ)償如果錯(cuò)過就沒有機(jī)會(huì)了。

(3)一定不要因?yàn)椴疬w人要你報(bào)出“一口價(jià)”，或者聲稱自己“不喜歡討價(jià)還價(jià)”而一次性讓出所有拆遷補(bǔ)償利益。

3、要有適時(shí)收回一開始所談全部補(bǔ)償條件的勇氣。

二、拆遷補(bǔ)償怎么談判

法律主觀：1、拆遷談判時(shí)，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對談判者才智的發(fā)揮會(huì)起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時(shí)也可壓制談判對手的談判空間。 3、應(yīng)對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

三、拆遷補(bǔ)償談判要怎么做

1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆

這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作。大家一定要注意搜集信息，及時(shí)查閱以及相關(guān)公告、申請國家行政機(jī)關(guān)信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況可以確定自己的目標(biāo)和底線。我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時(shí)做到心中有數(shù)，游刃有余。所以，還要多征收存在一些拆遷方的信息，例如到底是誰要拆我們的房子？他們有沒有權(quán)限？又有著一種怎樣的背景？做好了這些需要充分的準(zhǔn)備，就容易在之后的談判中做到從容應(yīng)對。

2、少說多聽，不要輕易亮底

征收方第一次來上門是來摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期。這時(shí)候千萬不要把自己內(nèi)心的真實(shí)報(bào)價(jià)直接透露給對方。因?yàn)橐坏┌l(fā)現(xiàn)對方知道了你的底線，主動(dòng)權(quán)就在他手里了。不要輕易讓對方摸清你的底，一方面不要明確表態(tài)接受或不接受征收方提出的補(bǔ)償條件，為日后的談判留出余地；另一重要方面就是不要選擇直接說出自己的心理價(jià)位，這樣可能會(huì)導(dǎo)致沒有爭取實(shí)現(xiàn)更高要求補(bǔ)償?shù)目臻g。其次，一定要善于傾聽，而且能夠盡量不露痕跡的啟發(fā)對方多說，在他發(fā)表不同意見的過程中和判斷對方的底線，捕捉有用信息，及時(shí)做好錄音記錄，從而不斷調(diào)整自己的應(yīng)對方法策略，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

3、跟有決定權(quán)的人進(jìn)行談判

與對方談判有意義的前提要確定和你談判的是能說了算的人。否則你可能費(fèi)了大量的口舌和精力跟對方談了半天，最后他說的不算，此時(shí)你就會(huì)很崩潰。所以，在談判之前，大家就要確認(rèn)跟自己談判的人是不是有決定權(quán)和執(zhí)行權(quán)，以免對方在關(guān)鍵時(shí)刻以沒有權(quán)限為借口來推脫，浪費(fèi)您寶貴的保護(hù)合法利益時(shí)間。實(shí)踐中，一些被征收人會(huì)根據(jù)情況主動(dòng)提出與項(xiàng)目動(dòng)遷工作的負(fù)責(zé)人、領(lǐng)導(dǎo)來直接談，這是富有智慧的做法。

4、合理的價(jià)格，不是漫天要價(jià)。

談判前必須給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)位，這也是大家比較猶豫的。如果要求過高，可能會(huì)直接談崩；要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報(bào)價(jià)要合理，可以選擇稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價(jià)格對比，因?yàn)閷Ρ徽魇辗课輧r(jià)值的補(bǔ)償，一般情況下不得低于房屋征收方式?jīng)Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，這是有充分的法律理論依據(jù)的；其次，要考慮到了自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論對于如何，指望著拆遷暴富都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法得到實(shí)現(xiàn)。

5、找到征收的非法點(diǎn)靈活運(yùn)用準(zhǔn)備

征收方在拆遷整個(gè)過程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等。這時(shí)指出它的違法點(diǎn)，往往可以提高談判的籌碼。因?yàn)椴疬w方怕一旦在敗訴，整個(gè)拆遷建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度將會(huì)受到嚴(yán)重影響，損失也會(huì)極大。所以需要談判時(shí)抓住對方的破綻和弱點(diǎn)，對最終能夠獲得滿意的談判結(jié)果也能起到十分重要的作用。當(dāng)然，這就需要被征收人對590號(hào)令及相關(guān)的規(guī)范性文件具有一定相當(dāng)重視程度的基礎(chǔ)和了解了。兩眼一摸黑式的談判，信息和知識(shí)儲(chǔ)備都不對等，那么被征收人吃虧幾乎是難以扭轉(zhuǎn)的。

6、房屋不能輕易動(dòng)遷，協(xié)議要認(rèn)真簽訂

房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是兩個(gè)非常重要的砝碼。房子是要求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)闹匾獞{證和依據(jù)，一旦房子守不住被非法強(qiáng)拆，之后的保護(hù)合法利益和談判將變得更加困難重重。而補(bǔ)償協(xié)議一旦簽了，就意味著你接受了對方提出的條件，對方已沒有可以和你繼續(xù)談判的必要。由于協(xié)議具有法律制度效力，之后再想反悔也很難。所以對于大家一定要謹(jǐn)記，對待房子和補(bǔ)償協(xié)議這兩個(gè)對拆遷工作至關(guān)重要的問題，要慎之又慎，切不可聽信拆遷方的口頭承諾或誘騙搬出房子、簽署合作協(xié)議。只要能夠堅(jiān)守住房子就是這個(gè)主要陣地，在對補(bǔ)償安置不滿時(shí)暫不簽字，你手中就還有很多談判的砝碼，就有機(jī)會(huì)在之后的保護(hù)合法利益中為自己努力爭取一個(gè)比較滿意的補(bǔ)償。

7、及時(shí)提起訴訟抓獲違法拆遷過程

需要注意的是，不要以為守住了房子、也沒有同意簽協(xié)議，就可以占據(jù)主動(dòng)地位了。要防備對方看你一直不肯合作，為了爭取時(shí)間，進(jìn)行司法強(qiáng)拆或者違法強(qiáng)拆偷拆。應(yīng)對策略就是能夠及時(shí)通過行政法律訴訟來阻滯征收方逼遷的腳步。譬如及時(shí)提供依據(jù)590號(hào)令的規(guī)定來提起針對征收補(bǔ)償方式?jīng)Q定的復(fù)議、訴訟，就可以得到有效的暫停司法強(qiáng)拆的推進(jìn)步伐，提起的時(shí)間點(diǎn)上，通常情況來說，可以選擇稍微向后拖延一下，在6個(gè)月的起訴期限屆滿前提起，充分開發(fā)利用這段起訴期限來征收工程項(xiàng)目涉嫌違法及補(bǔ)償安置顯著偏低、不合理的證據(jù)，這是聰明的做法。

一、借錢不還怎么辦啊？

借出去的錢收不回來一直都是擺在大家面前的無法繞過的難題，絕大部分人都有過借錢收不回來的經(jīng)歷。作為律師，我建議大家可以考慮以下方面進(jìn)行維權(quán)：1、通過電話和函件催收。經(jīng)常給對方打電話，詢問何時(shí)能夠還款。當(dāng)然要注意打電話的時(shí)候記得錄音，防止對方鉆法律空子，提前保留好證據(jù)。2、親自到對方公司或者家里上門催收。如果對方有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，而且又好面子，有可能會(huì)因?yàn)椴豢捌鋽_，然后把錢還上。3、委托律師代為催收。如果考慮到自己不懂如何催收或者精力有限，可以委托專業(yè)律師處理，律師可以通過談判、發(fā)律師函等方法進(jìn)行催收。4、向人民法院起訴或者申請仲裁。向人民法院提起訴訟或者仲裁的同時(shí)，建議提供擔(dān)保凍結(jié)對方的銀行賬戶、房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)，以免對方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，這些手段都會(huì)給對方造成較大的影響，對方也經(jīng)常會(huì)因此而主動(dòng)聯(lián)系我方進(jìn)行談判。5、通過媒體向?qū)Ψ绞┘訅毫ΑＨ绻麑Ψ皆谏鐣?huì)的知名度較高或者忌憚輿論壓力，可以通過媒體曝光。

四、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)

拆遷賠償沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)地方的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，如果是合法建筑可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。詳情請咨詢當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條第二款，市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

五、搬遷和拆遷的賠償區(qū)別

搬遷和拆遷的區(qū)別如下：1、補(bǔ)償性質(zhì)不同，拆遷是有一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模徇w則不一定。涉及政策行為的搬遷就有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，如果是個(gè)人的行為搬遷就沒有經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償；2、性質(zhì)歸屬不同，拆遷屬于國有用地性質(zhì)。而搬遷，則宅基地屬于村集體，屬于集體用地性質(zhì)。但也有搬遷不拆房的情況，這種情況宅基地仍歸屬農(nóng)民使用。法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請征收土地的，應(yīng)當(dāng)開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開聽證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門測算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時(shí)如實(shí)說明。相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請征收土地。農(nóng)村搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的1、草房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是1900元一平方米；2、磚瓦房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是2400元一平方米；3、樓房大于2層補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是3300元一平方米；4、預(yù)制磚結(jié)構(gòu)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是2800元一平方米。