一、北京市非宅拆遷補(bǔ)償辦法,關(guān)于印發(fā)《北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)》的通知

拆遷評估規(guī)則各地區(qū)有所區(qū)別，現(xiàn)整理一篇北京市房屋拆遷評估規(guī)則房屋評估標(biāo)準(zhǔn)作為了解與參考。

北京市房屋拆遷評估規(guī)則(暫行)

第一條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)(以下簡稱房屋拆遷補(bǔ)償價(jià))，按照本規(guī)則第二條至第七條規(guī)定評估確定。

第三條房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

第四條基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)構(gòu)成區(qū)位補(bǔ)償房價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)，是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房價(jià)，是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。

住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)制定并定期公布(見附件一)。土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國土房管局備案。

第五條K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》(見附件二)確定。

被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實(shí)際測量的數(shù)據(jù)計(jì)算。

第六條被拆遷房屋重置成新價(jià)的評估，按照《北京市房屋估價(jià)辦法》(京房地評字〔1996〕573號)和《北京市住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》(京房地評字〔1999〕655號)執(zhí)行。

第七條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規(guī)定，房改危改區(qū)內(nèi)被拆遷私有房屋(不含已購公有住房)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，按照危改前的市場交易價(jià)格，采用市場比較法評估。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所調(diào)換房屋的價(jià)格按照前款規(guī)定評估。

第八條非住宅房屋拆遷評估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(京房地評字[1999]656號)執(zhí)行，也可以按照國家規(guī)定的其他評估方法進(jìn)行評估。

第九條本規(guī)則是由市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

附件一：

住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級別范圍

一、住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)表

單位：元／建筑平方米

土地級別

基準(zhǔn)地價(jià)

基準(zhǔn)房價(jià)

一級

二級

三級

四級

五級

六級

七級

八級

九級

十級

二、住宅房屋拆遷評估土地級別范圍

一級：

西單北大街—西四南大街—西四北大街—地安門西大街—地安門東大街—張自忠路—東四北大街—東四南大街—東單北大街—崇文門內(nèi)大街—崇文門西大街—前門東大街—前門西大街—宣武門東大街—宣武門內(nèi)大街—西單北大街;所圍地區(qū)及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

二級：

廣安門內(nèi)大街—廣安門北濱河路—西二環(huán)護(hù)城河引水渠—三里河路—西直門外大街—北二環(huán)路—東直門北大街—東直門外斜街—東三環(huán)北路—東三環(huán)中路—通惠河—廣渠門北濱河路—廣渠門內(nèi)大街—珠市口東大街—珠市口西大街—騾馬市大街—廣安門內(nèi)大街;所圍地區(qū)除一級地價(jià)區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

三級：

勁松路—廣渠門南濱河路—方莊路—群星路—蒲黃榆路—永定門東濱河路—永定門西濱河路—右安門東濱河路—右安門西濱河路—豐臺北路—蓮花河—西三環(huán)中路—太平東路—萬壽路—朱各莊路—西翠路—西八里莊路—西三環(huán)北路—長春橋路—藍(lán)靛廠北路—巴溝路—蘇州街—海淀路—中關(guān)村大街—北三環(huán)西路—北三環(huán)中路—北辰路—北四環(huán)中路—北辰東路—大屯路—北苑路—北四環(huán)東路—惠新西街—櫻花園西街—北三環(huán)東路—西壩河—霄云里南街延長線至亮馬橋路—棗營路—朝陽公園西路—農(nóng)展館南路—甜水園西街—金臺路—西大望路—建國路—金臺西路南延長線—京秦鐵路—東三環(huán)中路—東三環(huán)南路—勁松路;所圍地區(qū)除一、二級地價(jià)區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

四級：

1.西四環(huán)中路—西四環(huán)北路—北四環(huán)西路—萬泉河路—頤和園路—清華西路—圓明園東路—雙清路—清華東路—大屯路—北小河—小營路北延長線—小營北路—關(guān)莊路—北四環(huán)東路—東四環(huán)北路—東四環(huán)中路—朝陽路—十里堡路南側(cè)延長線—通惠河—西大望路—松榆南路—武圣路南延長線—周莊路—南三環(huán)東路—南三環(huán)中路—南三環(huán)西路—菜戶營南路—蓮花河—涼水河西延線—西三環(huán)南路—西三環(huán)中路—蓮花池西路—蓮花河—西四環(huán)中路;所圍地區(qū)除一至三級地價(jià)區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

2.望京地區(qū)(望京西路—湖光北街—宏泰西街—宏泰東街)

3.酒仙橋地區(qū)

五級：

1.青龍橋—北五環(huán)西路—北五環(huán)中路—北五環(huán)東路—東五環(huán)北路—東五環(huán)中路—京秦鐵路—東四環(huán)中路—東四環(huán)南路—南四環(huán)東路—南四環(huán)中路—南四環(huán)西路—西四環(huán)南路—豐臺西路—程莊路—小屯路—吳家村路—八寶山南路—魯谷路西段—京原公路—西五環(huán)中路—西五環(huán)北路—北五環(huán)西路—青龍橋;所圍地區(qū)除一至四級地價(jià)區(qū)外的地區(qū)，及繁華邊界路段外側(cè)地區(qū)

2.清河居住小區(qū)

3.上地開發(fā)區(qū)、國家級軟件園區(qū)

4.北苑居住小區(qū)

六級：

1.朝陽區(qū)、石景山區(qū)除一至五級地價(jià)區(qū)外的地區(qū)

2.海淀區(qū)國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍?zhí)堵贰郊咕€以南，除一至五級地價(jià)區(qū)以外的地區(qū)

3.豐臺區(qū)永定河以東除一至五級地價(jià)區(qū)以外的地區(qū)

4.昌平區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)和龍城花園、回南路、太平莊以南地區(qū)

5.順義區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)和天竺地區(qū)、后沙峪鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

6.大興區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)及西紅門鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)

7.通州區(qū)的區(qū)政府所在地中心區(qū)

七級：

1.海淀區(qū)國家生命園西界—北清路東段—永豐中試基地東界—永豐中試基地北界—永豐中試基地西界—北清路西段—溫北路南段—黑龍?zhí)堵贰郊咕€以北地區(qū)

2.豐臺區(qū)永定河以西地區(qū)

3.昌平區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)、大興區(qū)的區(qū)政府所在地建成區(qū)內(nèi)除六級地價(jià)區(qū)外的地區(qū)

八級：

1.房山區(qū)、門頭溝區(qū)的區(qū)政府所在地建成區(qū)

2.懷柔縣、平谷縣、密云縣、延慶縣的縣城建成區(qū)

3.規(guī)劃市區(qū)外除五至七級地價(jià)區(qū)以外的市級開發(fā)區(qū)和主要建制鎮(zhèn)

九級：

市域范圍內(nèi)，除一至八級地價(jià)區(qū)外的平原地區(qū)

十級：

市域范圍內(nèi)，除一至九級地價(jià)區(qū)外部的其他地區(qū)

附件二：

住宅房屋拆遷容積率修正系數(shù)(K)表

規(guī)劃容積率r′

修正系數(shù)K

現(xiàn)狀容積率r

二、北京市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見

本市城市房屋拆遷，必須符合城市規(guī)劃，適應(yīng)城鎮(zhèn)住房制度改革，促進(jìn)危舊房改造，有利于改善生態(tài)環(huán)境和保護(hù)文物古跡。本市危舊房改造采取多種形式推進(jìn)，鼓勵居民結(jié)合住房制度改革實(shí)施危舊房改造。拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，對被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人和被拆遷租賃房屋的承租人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)主管本市城市房屋拆遷管理工作，負(fù)責(zé)本辦法的組織實(shí)施和監(jiān)督檢查。區(qū)、縣房屋行政主管部門(以下簡稱區(qū)、縣國土房管局)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷管理工作。市和區(qū)、縣人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)，做好城市房屋拆遷工作。

建設(shè)單位取得房屋拆遷許可證后，方可作為拆遷人實(shí)施拆遷。拆遷人可以自行拆遷，也可以委托拆遷。被委托的拆遷單位不得轉(zhuǎn)讓拆遷業(yè)務(wù)。市和區(qū)、縣國土房管局不得接受拆遷委托。

區(qū)、縣國土房管局核發(fā)房屋拆遷許可證后，應(yīng)當(dāng)在拆遷范圍內(nèi)發(fā)布拆遷公告。拆遷公告應(yīng)當(dāng)載明拆遷許可證批準(zhǔn)文號、拆遷人、工程名稱、拆遷范圍和搬遷期限等。拆遷期限是指拆遷公告規(guī)定的被拆遷人或者房屋承租人與拆遷人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并搬離拆遷范圍的期限。

一、注意解決拆遷安置糾紛必須先裁后訴

1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當(dāng)在收到申請之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對裁決不服，可以自裁決書送達(dá)之日起3個月內(nèi)向人民法院起訴。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定。

①先裁后訴。行政裁決是解決糾紛的前置手段和必經(jīng)程序。拆遷當(dāng)事人發(fā)生糾紛，應(yīng)先由房屋拆遷行政主管部門裁決，對行政裁決不服的才能請求司法救濟(jì)。

②裁決的結(jié)果是強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)。在裁決規(guī)定的期限內(nèi)被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕搬遷的，無論是否提起訴訟，縣級以上人民政府可責(zé)令強(qiáng)制拆遷，或由房屋管理部門申請人民法院強(qiáng)制拆遷。

③裁決的強(qiáng)制執(zhí)行力不排除當(dāng)事人的訴權(quán)。當(dāng)事人對于房屋拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，有的按民事，有的按行政案件受理。

2、拆遷中行政裁決的先行拆遷效力

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或申請人民法院強(qiáng)制拆遷。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第一條為加強(qiáng)本市城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

三、最新北京市拆遷政策 -法律知識

法律分析:

拆除原劃撥土地上的成套住宅房屋，對被拆除房屋使用人的補(bǔ)償款中不含土地出讓金。具體標(biāo)準(zhǔn)參照已購公有住房上市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

拆遷人以回遷房及其在以前取得的劃撥土地上自行開發(fā)建設(shè)或者作為出地方與有關(guān)單位聯(lián)建、合建項(xiàng)目中分成的房屋補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

拆遷人提供的集體土地上的房屋，在依法補(bǔ)辦建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃、用地等手續(xù)后，方可用于拆遷補(bǔ)償。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定

北京市房屋拆遷評估管理暫行規(guī)定為規(guī)范房屋拆遷評估行為，維護(hù)房屋拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《北京市城市房屋拆遷管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第一條凡在本市行政區(qū)域內(nèi)國有土地上進(jìn)行房屋拆遷評估活動的，適用本規(guī)定。

第二條從事房屋拆遷的評估機(jī)構(gòu)須是具備房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)，并經(jīng)市國土資源和房屋管理局認(rèn)定、公布的可以從事房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。

第三條拆遷人應(yīng)當(dāng)委托具有拆遷評估資格的評估機(jī)構(gòu)對被拆遷房屋進(jìn)行評估。

第四條拆遷入應(yīng)在依法取得《房屋拆遷許可證》或者由區(qū)、縣拆遷主管部門簽發(fā)的房屋拆遷價(jià)格評估通知書后方可委托評估。

第五條拆遷人應(yīng)與委托的評估機(jī)構(gòu)就委托事項(xiàng)簽訂《房屋拆遷評估合同》。

第六條拆遷人應(yīng)在約定期限內(nèi)提供評估必需的資料，協(xié)助評估機(jī)構(gòu)開展現(xiàn)場勘察等工作。

第七條受托評估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格按照《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》及拆遷法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評估。

第八條估價(jià)報(bào)告必須由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評估機(jī)構(gòu)公章后可生效。評估報(bào)告一式三份，拆遷人與被拆遷人各執(zhí)一份，一份報(bào)區(qū)、縣國土房管局備案。

第九條評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照委托合同約定的時間向委托人出具評估報(bào)告。

第十條受托評估機(jī)構(gòu)有義務(wù)為當(dāng)事人就估價(jià)報(bào)告的有關(guān)問題提供咨詢服務(wù)。

第十一條評估機(jī)構(gòu)按國家和本市的有關(guān)規(guī)定收取評估費(fèi)。

第十二條被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，可以委托評估機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行評估，重新評估結(jié)果與原評估結(jié)果不一致的，由拆遷人與被拆遷人協(xié)商認(rèn)定，并按認(rèn)定結(jié)果補(bǔ)償；拆遷人與被拆遷人協(xié)商認(rèn)定不成的，一方可以向區(qū)、縣國土房管局提出申請，由區(qū)、縣國土房管局指定評估機(jī)構(gòu)對雙方提交的評估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，并按復(fù)核結(jié)果補(bǔ)償。復(fù)核的費(fèi)用，由申請人承擔(dān)；但復(fù)核結(jié)果與原評估結(jié)果差額超過復(fù)核結(jié)果5％(含)的，由原評估機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任。

第十三條評估機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵守行業(yè)規(guī)定，依法執(zhí)業(yè)。凡有下列行為之一的，取消其房屋拆遷評估資格，并予以公告：



(一)違背獨(dú)立、客觀、公正原則，出具虛假評估報(bào)告的；



(二)惡意串通，損害當(dāng)事人合法權(quán)益的；



(三)允許他人借用自己名義從事房屋拆遷評估業(yè)務(wù)或轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的；



(四)違反《北京市房屋拆遷評估規(guī)則》，情節(jié)嚴(yán)重的；



(五)以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用的；



(六)不履行評估咨詢義務(wù)的；



(七)其他違法、違規(guī)行為。

評估機(jī)構(gòu)不按照規(guī)定進(jìn)行評估，責(zé)任人構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第十四條本規(guī)定自發(fā)布之日起實(shí)施。

五、北京市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）

第一條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十二條規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)則。

第二條被拆遷住宅房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)(以下簡稱房屋拆遷補(bǔ)償價(jià))，按照本規(guī)則第二條至第七條規(guī)定評估確定。

第三條房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=(基準(zhǔn)地價(jià)×K+基準(zhǔn)房價(jià))×被拆遷房屋建筑面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

第四條基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房價(jià)構(gòu)成區(qū)位補(bǔ)償房價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)，是指在一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房的樓面地價(jià)平均水平；基準(zhǔn)房價(jià)，是指一定時間和一定區(qū)域內(nèi)，普通住宅商品房平均建設(shè)綜合成本價(jià)和被拆遷房屋平均重置成新價(jià)的差額。住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房價(jià)和土地級別范圍，由市國土資源和房屋管理局(以下簡稱市國土房管局)制定并定期公布(見附件一)。土地級別為七至十級的地區(qū)的基準(zhǔn)房價(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國土房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定，并報(bào)市國土房管局備案。

第五條K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》(見附件二)確定。被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率，按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計(jì)算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積，按照被拆遷人提交的房地權(quán)屬證明文件標(biāo)明的面積確定；房地權(quán)屬證明文件沒有標(biāo)明土地面積的，平房容積率按照0.7計(jì)算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計(jì)算；當(dāng)事人有異議的，也可以按照測繪部門實(shí)際測量的數(shù)據(jù)計(jì)算。

第六條被拆遷房屋重置成新價(jià)的評估，按照《北京市房屋估價(jià)辦法》(京房地評字〔1996〕573號)和《北京市住宅樓房估價(jià)技術(shù)規(guī)范》(京房地評字〔1999〕655號)執(zhí)行。

第七條根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規(guī)定，房改危改區(qū)內(nèi)被拆遷私有房屋(不含已購公有住房)的房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)，按照危改前的市場交易價(jià)格，采用市場比較法評估。

按照《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十四條規(guī)定實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，所調(diào)換房屋的價(jià)格按照前款規(guī)定評估。

第八條非住宅房屋拆遷評估，可以按照《北京市非住宅房屋拆遷評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》(京房地評字〔1999〕656號)執(zhí)行，也可以按照國家規(guī)定的其他評估方法進(jìn)行評估。

第九條本規(guī)則是由市國土資源和房屋管理局負(fù)責(zé)解釋。

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文章來源參考：【頭條】北京市非宅拆遷補(bǔ)償辦法，北京非宅補(bǔ)償方案

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投稿：李海

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