無錫房屋拆遷補償談判技巧,商鋪拆遷補償?shù)恼勁屑记?1、前期摸底在拆遷談判之前，最好事先了解一下拆遷期限，施工工期是多少，觀察實際的拆遷進度情況，拆遷方和自己情況相似的被拆遷戶是如何談的，當下同等條件下拆遷方給出的最高的價格是多少?有條件的話
1、前期摸底
在拆遷談判之前，最好事先了解一下拆遷期限，施工工期是多少，觀察實際的拆遷進度情況，拆遷方和自己情況相似的被拆遷戶是如何談的，當下同等條件下拆遷方給出的最高的價格是多少?有條件的話還能做一下信息公開，掌握項目的立項、策劃、資金等情況。
2、細節(jié)處掌握主動
合法、合理同時必要的拖延才可以真正在拆遷中占據(jù)主動。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要把握談判的主動性。實際上就是，什么時候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語權。別小看這些細節(jié)，若是可以做到在這些小細節(jié)上占據(jù)主動，對談判有非常大的幫助。
3、先確定補償原則，再談細節(jié)
拆遷剛開始時，雙方對補償價格的心理預期差距很大，有時雙方對一些原則性問題會有根本分歧，若是這些原則性問題解決不了，談細節(jié)問題和給出具體的報價都沒有什么意義，從這個角度來說，我們也應該在拆遷前期防止暴露自己的心理低價。這時，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認之后再實行細節(jié)性談判，一些細節(jié)性問題得到解決后再具體報價。
一、商鋪拆了怎么賠償3倍
商鋪拆了要依據(jù)拆遷協(xié)議、拆遷公告和被拆遷房屋產(chǎn)權等情況來確定。商鋪拆遷補償標準包含以下內(nèi)容：
1、拆遷資產(chǎn)的補償費用，通常是一些機器無法拆遷的補償費用。
2、停業(yè)停產(chǎn)的費用，應賠償相關的經(jīng)營損失。
3、拆遷補償費用，這個包括商鋪當下所預估的市場價值，還包含包裝運輸費用，解聘員工的補償費用等。
4、拆遷獎勵政策。
二、商鋪拆了承租人怎么補償
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償，可知給予公平補償?shù)谋徽魇杖耸潜徽魇辗课莸乃袡嗳恕?
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
1、被征收房屋價值的補償;
2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
一、商鋪拆遷怎么談判才能獲得更高的補償
依據(jù)我國相關法律的規(guī)定，被拆遷人想要獲得高的補償，需要對商鋪價值有準確判斷，并且對拆遷補償方案進行了解，不要隨意簽訂拆遷補償方案。
二、相關法律規(guī)定
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。
第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。
補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
法律分析：商鋪拆遷商戶有賠償，拆遷補償是給予房東的，與承租房產(chǎn)的商戶沒有關系。但在租賃期限內(nèi)，由于合同沒有到期，商戶可以主張房東根據(jù)租賃合同約定的違約條款，承擔賠償責任。
法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；
（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。
1、前期摸底
在拆遷談判之前，最好事先了解一下拆遷期限，施工工期是多少，觀察實際的拆遷進度情況，拆遷方和自己情況相似的被拆遷戶是如何談的，當下同等條件下拆遷方給出的最高的價格是多少?有條件的話還能做一下信息公開，掌握項目的立項、策劃、資金等情況。
2、細節(jié)處掌握主動
合法、合理同時必要的拖延才可以真正在拆遷中占據(jù)主動。拆遷中我們不主張拒絕談判，但是要把握談判的主動性。實際上就是，什么時候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語權。別小看這些細節(jié)，若是可以做到在這些小細節(jié)上占據(jù)主動，對談判有非常大的幫助。
3、先確定補償原則，再談細節(jié)
拆遷剛開始時，雙方對補償價格的心理預期差距很大，有時雙方對一些原則性問題會有根本分歧，若是這些原則性問題解決不了，談細節(jié)問題和給出具體的報價都沒有什么意義，從這個角度來說，我們也應該在拆遷前期防止暴露自己的心理低價。這時，可以和對方談一些原則性的問題，在一些原則性問題得到確認之后再實行細節(jié)性談判，一些細節(jié)性問題得到解決后再具體報價。
一、如何確定被拆遷房屋價值
1、拆遷評估作用
實際上，在拆遷過程中，拆遷評估所占的比重較大，是拆遷過程中必不可少的一個程序，其中，拆遷評估是為爭取合理拆遷補償做鋪墊的一個基礎性程序，而拆遷補償談判對于拆遷雙方來說是具有挑戰(zhàn)性的一種雙方拉鋸過程，為了各自爭取更大的空間雙方都需要一個公平公正的中間人幫助撥動天平砝碼，而拆遷評估就是這樣的一個過程。
2、拆遷評估定義
即在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照相應的法律法規(guī)對拆遷區(qū)域內(nèi)的房屋進行價格評估確定的一種行為。
3、拆遷評估現(xiàn)狀
沒用、裝飾、形式，大家往往對拆遷評估都極少重視，其實不然，拆遷評估在我們維權過程中確實占據(jù)了不小的地位和作用，在拆遷過程中，我們不僅僅要評估自己即將被拆遷的房屋，還可以對作為置換的房屋進行評估，只有經(jīng)過評估，被拆遷人才可以準確的定位自己的拆遷補償。
4、拆遷評估機構選擇
在選定評估機構時可以采取聽證會的方式進行推舉式的選定。當雙方的意見無法達成一致時，可以使用抽簽式的方法由拆遷管理部門從待選的評估機構中抽簽選定。被拆遷人對原評估經(jīng)申請復核仍存在異議時，可以從具有相應資質并已公示過的評估機構中自行選擇，依據(jù)相同標準重新評估。
5、拆遷評估流程
在房屋拆遷過程中，關于被拆遷房屋的市場價值進行評估，要遵循一定的流程，包括：選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環(huán)節(jié)被拆遷人都可以參與，每一個環(huán)節(jié)也都是法定要求必不可少的。對于目前屢屢出現(xiàn)的拆遷糾紛來說，公開、透明成為了拆遷評估的必要原則。
一是搬遷前期費用和搬遷過程中發(fā)生的停工費用、機器設備調(diào)試修復費用以及物資的拆卸、包裝和運輸、解聘員工補償費等費用。
二是基于拆遷政策發(fā)生的獎勵費用，包括速遷費、拆遷獎勵費等。需要看到拆遷協(xié)議，才能確定拆遷是否合法，以及能索要哪些賠償。
三是拆除非住房住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，也將得到補償：拆遷房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，按照所涉及的在冊工人數(shù)或者工商營業(yè)登記的實際從業(yè)人數(shù)給予一次性補償。
其中過渡期18個月以內(nèi)的，補償6個月；過渡期18個月以上24個月以下的，補償10個月；由于拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期1個月起每逾期1個月，補償1個月。 具體的停產(chǎn)停業(yè)補償標準由省、自治區(qū)、人民政府制定。
法律依據(jù)：第十七條?作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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