拆遷補償漸行漸遠,二手房房齡超過多少年不能貸款,法律分析：20年的老房子是可以使用公積金貸款的。一般來說，二手房要通過公積金貸款，貸款期限最長不超過20年；貸款期限+二手房房齡不能超過40年，也就是說房齡20年是可以申請公積金貸款的，只是可
法律分析：
20年的老房子是可以使用公積金貸款的。一般來說，二手房要通過公積金貸款，貸款期限最長不超過20年；貸款期限+二手房房齡不能超過40年，也就是說房齡20年是可以申請公積金貸款的，只是可貸款年限比較短而已。因為二手房剩余產權年限短、且相關維修費高，所以價值相對而言會比較低。具體能夠貸多少額度、申請多少期限，需銀行根據用戶情況、房子評估報告等綜合審批。
法律依據：
《住房公積金管理條例》 第二十六條 繳存住房公積金的職工，在購買、建造、翻建、大修自住住房時，可以向住房公積金管理中心申請住房公積金貸款。住房公積金管理中心應當自受理申請之日起15日內作出準予貸款或者不準貸款的決定，并通知申請人;準予貸款的，由受委托銀行辦理貸款手續。住房公積金貸款的風險，由住房公積金管理中心承擔。
二手房的房齡一般二十年以上的房齡貸款受到限制，只有可貸額度的一半。
按照我國現行法律，土地使用權只有70年的期限。如果實際房齡較大，買房人使用的年限將可能縮減。另外，房齡和房屋的有效使用年限有著密切關系。
房齡越大，那房屋損壞程度越高，因此相應地會產生一定的房屋維修費用，從而增加了物業的維護成本，這種風險也往往由買房人來承擔。而且，房齡較長的二手房，還將面臨難以申請銀行貸款的風險。二手房是按照評估價來計算貸款額的。
一般房屋年限越長，評估價可能越低。老房子在申請二手房貸款時，貸款成數一般還會隨著房齡增大而相對降低，貸款年限也是如此。
一、買二手房如何看房齡
1、去房管局查詢檔案。針對具體地域的房子房管局都有詳細的記錄和登記備案，這種方法是最準確的。
2、找房東或者找房子周圍的老住戶打聽情況。這也是比較可行的方法，但不如第一種準確。
在簽訂房屋轉讓合同時，為了維護自己的權益，購房者可以在合同中約定如果房屋年齡與房東所述房齡不符，由房東承擔違約責任。
房齡多少年不能貸款，各個地方規定的是不一樣的。大多情況之下的話是25年和30年。通常房齡是自竣工日期起至今的時間，而竣工時間則會清楚的顯示在房產證上。因此千萬別想當然的以為，房齡的起算時間，是拿到房產證或入駐的時間，這顯然是不科學的理論。見了房產證，相信對于房屋的“出生日期”會有所明了。需特別提醒的是，為了控制資金風險，房齡超過20年以上的房產恐很難敲開個別銀行的大門，譬如像工商銀行、建設銀行、渤海銀行等都會因擔憂房屋的變現能力，而將你拒之門外。不過這并不代表貸款之路會止步不“錢”，如果眼界開闊，“錢”邊的道路仍是暢行無阻，比如像中信銀行、中國銀行對于房齡的規定均為25年，更有像招商銀行這樣的親民典范能夠對30年以下的抵押房予以接受。所以，如果房屋剛好站在了20年的警戒線上，千萬別以為會遭遇20年“之癢”，離北京房產抵押貸款漸行漸遠，如果遵循對各家銀行政策“貨比三家”的策略，一切難題便可成功化解。那除了房齡不符合要求不能做抵押外，還有哪些房屋是不能做抵押貸款的。
1、小產權的房子
2、文物保護建筑的房子
3、部分公房
4、違章建筑房屋
5、房屋權屬有爭議的房子
6、拆遷范圍內的房子
7、享有國家優惠政策獲得的房子不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
一、房齡對于貸款額度有什么影響
一般房齡越大，申請貸款成功的越小，能申請到的貸款額度越少；超過規定的期限，甚至會無法申請按揭貸款，下面的比例供大家參考：
1、房齡15以下的房子，可申請總房價七成左右的貸款
2、房齡15~20年的房子，可申請總房價六成左右的貸款
3、房齡20~25年的房子，可申請總房價五成左右的貸款房屋的時間長短使用的年限對于房屋能否進行抵押貸款是有直接的影響的，一般情況之下房齡越長的話，那么申請貸款成功就比較小，而且能夠申請到的貸款的額度也是比較少的，這是需要根據各個商業銀行來進行不同的處理判斷的，甚至有一些是沒有辦法貸款。
房齡多少年不能貸款，各個地方規定的是不一樣的。大多情況之下的話是25年和30年。通常房齡是自竣工日期起至今的時間，而竣工時間則會清楚的顯示在房產證上。因此千萬別想當然的以為，房齡的起算時間，是拿到房產證或入駐的時間，這顯然是不科學的理論。
見了房產證，相信對于房屋的“出生日期”會有所明了。需特別提醒的是，為了控制資金風險，房齡超過20年以上的房產恐很難敲開個別銀行的大門，譬如像工商銀行、建設銀行、渤海銀行等都會因擔憂房屋的變現能力，而將你拒之門外。
不過這并不代表貸款之路會止步不“錢”，如果眼界開闊，“錢”邊的道路仍是暢行無阻，比如像中信銀行、中國銀行對于房齡的規定均為25年，更有像招商銀行這樣的親民典范能夠對30年以下的抵押房予以接受。
所以，如果房屋剛好站在了20年的警戒線上，千萬別以為會遭遇20年“之癢”，離北京房產抵押貸款漸行漸遠，如果遵循對各家銀行政策“貨比三家”的策略，一切難題便可成功化解。
那除了房齡不符合要求不能做抵押外，還有哪些房屋是不能做抵押貸款的。
1、小產權的房子
2、文物保護建筑的房子
3、部分公房
4、違章建筑房屋
5、房屋權屬有爭議的房子
6、拆遷范圍內的房子
7、享有國家優惠政策獲得的房子不能全額抵押，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額比例為限。
一、房齡對于貸款額度有什么影響？
一般房齡越大，申請貸款成功的越小，能申請到的貸款額度越少；超過規定的期限，甚至會無法申請按揭貸款，下面的比例供大家參考：
1、房齡15以下的房子，可申請總房價七成左右的貸款
2、房齡15~20年的房子，可申請總房價六成左右的貸款
3、房齡20~25年的房子，可申請總房價五成左右的貸款。
房齡是自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限，房齡不但影響房屋本身的硬件環境，也會影響貸款年限和成數。銀行對于房貸的年限是有要求的，通常是不超過30年。而對于房齡較大的房子要求會更為嚴格，最長貸款年限計算：貸款年限+房齡<50，甚至有銀行規定，貸款年限+房屋房齡不超過30年，具體還要看購房者所在城市。如果房屋太老不僅貸款額度較低，或者有的銀行直接不予放貸。
一、影響銀行放貸的因素有哪些？
1、貸款申請人的年齡
銀行在為借款人評估房貸還款年限時，首先以其年齡作為基礎。一般在符合貸款條件的前提下，年齡越小，其貸款年限越長，反之年齡越大，貸款年限則較短。
2、貸款房屋的房齡
貸款者在購買房產時，所購房產的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據銀行規定，房齡較新的房產比較容易做貸款。像建房期在10年以內的2手房，其各方面條件較好，銀行愿意對這類房齡的住房貸款加快審批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年齡較久，銀行可控的貸款風險相對較大，因此銀行對這類房屋的貸款審批十分謹慎。
3、貸款申請人的經濟能力
另一方面，對于貸款買房的申請人來說，如工作收入、工作穩定性、儲蓄存款、資產情況等也是銀行考量的因素，也是自身貸款年限申請時間的衡量因素。經濟實力較強的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的貸款方案。而經濟實力稍差的借款人，需注意自身經濟條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽資質等方面較好，這類人群有可能會獲得最高8成20年的貸款。
二、買二手房需要注意什么
1、房齡
首先二手房的房齡會影響銀行貸款，如果二手房的房齡太大，銀行很有可能會拒絕發放貸款，如果要購房者全款購買二手房，相信大多數的人都會有很大的壓力。其次二手房房齡太大的話，其房屋質量以及居住舒適度都會隨之變差，這對于購買自住房的人來說，買這樣的二手房就非常劃不來了。
2、房屋產權
二手房的房屋產權也會影響銀行貸款，這種情況也會發生在新房中，要知道沒有產權的房子，銀行肯定是不會發放貸款的。申請貸款的二手房，需要有合法的房屋所有權使用證書和國有土地使用證，并且產權明晰，沒有查封、抵押等現象。否則銀行就不會批準您的貸款，想要獲得大額度貸款更不可能。
3、注意貸款年限
由于二手房有了一定的房齡，土地使用年限也比較短了，所以貸款年限肯定是不能像新房那樣申請那么長的時間了。購買二手房的話，貸款年限就有許多其他限制因素，購房者要注意幾個節點：二手房房齡和貸款年限之和不能超過30年；貸款到期日不能超過土地使用的到期年限；貸款期限與借款人年齡之和不得超過65年。
4、注意個人征信
除了房子本身的好壞之外，購房者的個人征信也是銀行非常看重的，如果說借款人沒有良好的信用記錄，那么想要貸款購買二手房就會有一定的難度。
按照規定，若近兩年內個人連續逾期三次或累計逾期六次，貸款申請都將被拒，就算不是很嚴重的，貸款額度也會很低，大家在平日里不管是使用信用卡消費，還是償還貸款，都應養成良好的還款習慣。
5、尋找正規的中介機構
購買二手房，還有一個問題就是如何才能保證買賣雙方的基本權益不受損害，先過戶再付款，對賣方不利，先付款再過戶，買方又不放心。
【本文關聯的相關法律依據】
《城市房地產抵押登記管理辦法》
第三十條 房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。
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投稿：王鵬
內容審核：苗佳律師
