房屋拆遷補償審查,如何審查房屋征收補償方案,房屋征收補償方案，在征收案件當中，往往是被征收人最關注的，因為里面涉及到被征收人的切實利益和補償，那么補償安置方案是否合理、怎么界定是否合理呢？目前，國家沒有統一的規定，具體的實踐都是根據地方的實
房屋征收補償方案，在征收案件當中，往往是被征收人最關注的，因為里面涉及到被征收人的切實利益和補償，那么補償安置方案是否合理、怎么界定是否合理呢？目前，國家沒有統一的規定，具體的實踐都是根據地方的實際情況和當地政府按照法律規定的制定程序作出，補償安置方案的作出、修改、公布都受到法律的嚴格約束，不是說拆遷辦、行政機關說什么就是什么的。對補償方案的審查主要從以下幾個方面：
一是程序審查。包括法律規定的論證程序、征求廣大被拆遷戶的意見程序、補償安置方案的修改程序、聽證程序以及最后的公布程序，如果欠缺以上程序的話，就是程序上存在違法，每個程序都有法律的嚴格規定，對于一些不明確的概念，要結合地方性的法律法規來確定。
二是內容審查。一個合法的補償安置方案應該包括，《征收與補償條例》十七條規定的：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產停業損失的補償以及給予的獎勵補償，一個合法的征收補償安置方案應該包括以上內容，還要結合當地的政策法規，對整個補償方案的合法性合理性進行審查提出異議。
一、房屋被強拆后如何對房屋損害評估
房屋被強拆后的評估程序是按照機構的估值來認定的，在房屋征收的行政賠償案件中，依照現行法律規定確定行政賠償項目和數額時的基本原則是，賠償數額至少應不低于賠償請求人依照補償安置方案可以獲得的全部征收補償權益，不能讓賠償請求人獲得的賠償數額低于依法征收可能獲得的補償數額。
此時，對強拆過程中“直接損失”的理解，不僅包括賠償請求人因違法拆除行為造成的直接財產損失，還應包括其作為被征收人所可能享有的全部房屋征收安置補償權益，如產權調換安置房、過渡費、搬家費、獎勵費以及對動產造成的直接損失等。
法律分析：征收個人住宅的貨幣補償標準，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋所處區位新建普通商品住房市場價格評估確定，被征收住宅房屋的最低貨幣補償標準不得低于被征收房屋所處區位新建普通商品住房市場價格的90%。征收非住宅的貨幣補償標準，按不低于類似房地產的市場價格執行。最低貨幣補償面積為45平方米. 征收個人住宅的，被征收人只有一套住房，且被征收房屋建筑面積不足45平方米的，選擇貨幣補償的，按45平方米給予補償;選擇產權調換的，多層安置住宅按45平方米進行安置，高層安置住宅按47平方米進行安置。被征收人符合住房保障條件，也符合享受最低面積補償條件的，房屋征收部門應當征求被征收人意見，由被征收人選擇住房保障或者享受最低面積補償。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：
（一）國防和外交的需要；
（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
（五）由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
（六）法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
房屋征收補償決定書作為國有土地上房屋征收的重要法律文書，很多人常講如果收到房屋征收補償決定書，證明你的房子距離強拆不遠了，但百姓在收到房屋征收補償決定書時不必過度慌張，本文通過對房屋征收補償決定書的注意事項進行簡要闡述，希望能對百姓在主張維權過程中有所助益。
關注點一：作出房屋征收補償決定的前提條件
《國有土地上房屋征收補償條例》第二十六條規定“房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。”從該條文中可知，作出房屋征收補償決定，應滿足以下條件：
1.在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議;
2.征收房屋所有權人不明確。
此外，最為重要的是，征收過程中關于補償方式、補償金額及支付期限等各項事宜應當符合法律規定的程序，因此在收到房屋征收補償決定書時百姓要具體審查安置補償方案確定的簽約期限、各項補償數據是否合乎法律規定等事項，抓住其中的違法點為后序維權做準備。
關注點二：有權作出房屋征收補償決定的機關
根據《國有土地上房屋征收補償條例》第二十六條規定，百姓在收到房屋征收補償決定時應當具體區分以下兩個部門：
申請機關：房屋征收部門
作出機關：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府
在收到房屋征收補償決定時，百姓應當具體審查作出上述行為的機關是誰，以防出現被拆遷辦、鎮政府等無權作出房屋征收補償決定的機關所誤導，因對法律的不了解造成被迫履行征收補償決定的情況。
關注點三：收到房屋征收補償決定的救濟程序
在了解上述可能在房屋征收補償決定存在的違法點之后，百姓更應當了解的是具體的救濟方式，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條第三款的規定，百姓在對補償決定不服時可以采取以下兩種方式進行救濟：
1.申請行政復議;
2.提起行政訴訟。
無論在《國有土地上房屋征收與補償條例》還是《中華人民共和國行政復議法》、《中華人民共和國行政訴訟法》有關規定中，均表示百姓可以采取上述救濟途徑，百姓在收到征收補償決定時可能遇到政府在補償決定書中未提及救濟途徑的可能，但對此并不影響百姓對權利的主張。
律師說法
3月12日上午9時，第十二屆全國人民代表大會第五次會議在人民大會堂舉行第三次全體會議，聽取最高人民法院院長周強關于最高人民法院工作的報告，聽取最高人民檢察院檢察長曹建明關于最高人民檢察院工作的報告。在會議期間，周強提出：推進征收拆遷工作法治化
維護被拆遷人合法權益。
“拆遷問題
一、房屋征收補償程序
1.房屋征收部門在房屋征收范圍內公示具有三級以上房地產評估資質的估價機構,并發布選擇評估機構公告;
2.被征收人在規定的期限內,協商確定估價機構;
3.協商不成的,由多數被征收人決定估價機構,也可以采取投票、抽簽、搖號等隨機方式,確定估價機構。
二、對被征收房屋價值進行評估(10個工作日)
1.估價機構選派3名以上房地產估價師進行實地查勘;
2.依法確定被征收房屋的價值,出具房地產評估報告。
三、申請復核評估及鑒定
1.房屋征收部門和被征收人對評估結果有異議的,在接到估價報告之日起5日內提出書面復核申請;
2.估價機構對評估結果進行復核并出具復核報告;
3.當事人對復核結果有異議的,可以在接到復核報告之日起5日內向房地產價格評估專家委員會提出鑒定申請;
4.當事人從房地產價格評估專家委員會專家名單庫中選取3人以上單數專家,組成鑒定小組,對估價報告進行鑒定。房地產價格評估專家委員會在收到申請之日起10日內出具書面鑒定意見。
四、簽訂房屋征收補償協議(征收補償方案確定的簽約期限)
1.房屋征收實施單位與被征收人核算征收房屋補償費等;
2.協商搬遷期限、過渡期限等具體補償與安置事項;
3.房屋征收部門與被征收人簽訂書面的房屋征收補償協議。
五、先補償后搬遷
1.房屋征收實施單位按照房屋征收補償協議的約定,完成對被征收人的補償事項;
2.被征收人在房屋征收補償協議約定的期限內,完成搬遷事項,并及時向房屋征收實施單位交付被征收房屋。
六、對建筑物實施拆除
1.房屋征收實施單位應當委托具有建筑施工總承包企業資質或爆破與拆除工程專業承包企業資質的單位,依照國務院《建設工程安全生產管理條例》等規定,對建筑物實施拆除;
2.施工單位采取圍擋作業等安全措施,對建筑物進行拆除,并在約定的期限內完成對建筑物拆除任務。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》
第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。
因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。
法律分析：依據國有土地上房屋征收與補償條例的規定，房屋征收部門制訂征收補償方案后，報市、縣級人民政府，由政府進行審查，政府也可以征求被拆遷人的意見，審核通過的會公告。
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》
第十條 房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。
市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十一條 市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。
因舊城區改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。
第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。
第十四條 被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
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投稿：梁然霖
內容審核：鄧海鳳律師
