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海南洋浦拆遷補償單，法院判決房屋如何征稅:今日拆遷補償法律在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-10-26 16:17:32
作者：
圣運律師
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海南洋浦拆遷補償單,房屋征收最高法判例,通常認為，盡管市、縣級人民政府作出的房屋征收決定是作出房屋征收補償決定的根本前提，但在被訴行政行為是房屋征收補償決定，而房屋征收決定并非被訴行政行為的案件審理中，則不宜對房屋征收決定按照對行政行為進行

海南洋浦拆遷補償單，法院判決房屋如何征稅:今日拆遷補償法律在線咨詢

一、海南洋浦拆遷補償單,房屋征收最高法判例

通常認為，盡管市、縣級人民政府作出的房屋征收決定是作出房屋征收補償決定的根本前提，但在被訴行政行為是房屋征收補償決定，而房屋征收決定并非被訴行政行為的案件審理中，則不宜對房屋征收決定按照對行政行為進行合法性審查的一般標準進行審查，應(yīng)主要從關(guān)聯(lián)性、合法性、真實性等方面進行證據(jù)審查。若房屋征收決定尚未作出，或是房屋征收決定與房屋征收補償決定針對的房屋無關(guān)，或是房屋征收決定的違法性極其嚴重以至于符合《中華人民共和國行政訴訟法》第七十五條規(guī)定的重大且明顯違法情形而構(gòu)成無效行政行為，則被訴房屋征收補償決定應(yīng)被認定為主要證據(jù)不足。法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國行政訴訟法》的解釋》第七十五條在一個審判程序中參與過本案審判工作的審判人員，不得再參與該案其他程序的審判。發(fā)回重審的案件，在一審法院作出裁判后又進入第二審程序的，原第二審程序中合議庭組成人員不受前款規(guī)定的限制。

二、法院判決房屋如何征稅

需要交費，和正常過戶費用一樣。

法院拍賣房子的過戶流程：

(一)首先確認法院是否解除了對該房產(chǎn)的查封；

(二)材料準備好，用書面方式寄給有關(guān)部門；

(三)當事人自愿履行判決或裁定的，由當事人共同到登記機關(guān)辦理過戶登記；當事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強制執(zhí)行申請，登記機關(guān)根據(jù)法院的強制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶；

(四)可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

需提交證件(以下資料必須是原件)

(一)協(xié)助執(zhí)行通知書；

(二)民事裁定書；

(三)委托拍賣書(法院委托)；

(四)拍賣成交確認書及發(fā)票;

(五)私有房地產(chǎn)權(quán)登記申請書及身份證；

(六)地稅完稅證明；

(七)契稅證明。

注意：

1、個人買受拍賣標的房屋需另提供資料：

(1)買受人身份證明(核對原件收取復(fù)印件)；

(2)買受人婚姻狀況證明(核對原件收取復(fù)印件)；

(3)流動人口婚育證明(買受人為18-49周歲非本市戶口的女性流動人員需提供，核對原件收取復(fù)印件)。

2、單位承受拍賣標的房屋需另提供資料：

(1)工商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證(核對原件收取加蓋公章復(fù)印件)；

(2)代理人身份證明(核對原件收取復(fù)印件)。

二手房過戶中買賣雙方需要繳納的稅費：

買家：

契稅：契稅=房屋總價×稅率

面積在144平米以上的，稅率為3%;

面積在90平米以下(首套房)，稅率為1%

面積在90-144平米之間(首套房)，稅率為1.5%

交易服務(wù)費：住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米

房屋產(chǎn)權(quán)登記費：住宅80元/套;截止到目前，如果稅務(wù)局認定您購買的為首套房，那么登記費就可以免除。

貸款抵押登記費：80元/套

賣家：

交易服務(wù)費：3元/平米

營業(yè)稅：房屋總價×5.6%(滿2年免征)

個人所得稅：房屋總價×1%

注意：賣家一般都會將自己要交的營業(yè)稅和個稅加到總房價里，其實也就是買方在承擔營業(yè)稅和個稅。

以上就是對法院判決房屋如何征稅的問題的解釋。

三、【最高法裁判】市、縣級人民政府是否具有對被征收房屋個別共有人作出征收補償行為的義務(wù)？

裁判要點

市、縣級以上人民政府為了公共利益需要，實施國有土地上房屋征收，應(yīng)當與房屋所有權(quán)人，也就是被征收人簽訂征收補償協(xié)議，不履行簽約義務(wù)，構(gòu)成不履行法定職責；房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當按照征收補償方案對被征收人作出補償決定。但是，無論是房屋征收部門簽訂征收補償協(xié)議的行政相對方，還是市、縣級人民政府作出征收補償決定的行政相對人，都應(yīng)當是被征收房屋的所有權(quán)人。如果被征收房屋系共有房屋，房屋征收管理部門應(yīng)當與所有共有人簽訂安置補償協(xié)議。被征收房屋的共有人不能達成一致意見，與征收管理部門簽訂征收補償協(xié)議的，市、縣級人民政府應(yīng)當對被征收房屋的所有共有人依法作出征收補償決定。征收管理部門沒有與被征收房屋的個別共有人單獨簽訂征收補償協(xié)議的義務(wù)；市、縣級人民政府亦沒有對被征收房屋個別共有人作出征收補償決定的義務(wù)。

裁判文書

中華人民共和國最高人民法院

行政裁定書

（2018）最高法行申5956號

再審申請人（一審原告、二審上訴人）鄭山武。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）海南省洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會。

法定代表人張磊。

委托代理人張志琴、潘蓉。

再審申請人鄭山武因訴被申請人海南省洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱洋浦管委會）不履行征收補償法定職責一案，不服海南省高級人民法院于2018年3月14日作出的（2018）瓊行終31號行政判決，向本院申請再審。本院于2018年7月24日立案受理，依法組成合議庭進行審查。案件現(xiàn)已審查終結(jié)。

鄭山武的父親是鄭有壯。1991年洋浦地區(qū)人口調(diào)查時，鄭山武尚未成年，系鄭有壯戶5位戶籍人口之一。1992年3月25日，原儋縣人民政府進行建筑物調(diào)查登記，在《洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)三十平方公里建筑物調(diào)查登記表》第五十五頁記載，鄭宅村有平房一間，面積46.8平方米，在鄭山武名下。1995年8月，鄭山武的房屋被納入拆遷范圍，鄭有壯作為戶主與被征收人簽訂安置補償協(xié)議，套算包括以鄭山武的姓名登記的底冊房屋后，按人口進行產(chǎn)權(quán)置換，將鄭有壯戶安置于新英灣安置區(qū)×2-9幢×號。該房地基面積45平方米，上下二層，合計90平方米。后，鄭有壯戶在二層基礎(chǔ)上又加蓋一層。1996年，鄭有壯戶入住×2-9幢×號房，并領(lǐng)取相關(guān)補償、補助費用，安置協(xié)議全部履行完畢。鄭山武作為其父親鄭有壯戶的一個安置人口，已經(jīng)依法得到安置。2008年5月15日，洋浦規(guī)劃建設(shè)土地局因金海漿紙員工住宅小區(qū)項目建設(shè)的需要，作出拆遷公告，針對用地范圍鄭宅舊村內(nèi)外進行拆除。2010年10月28日，洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管理委員會作出浦管（2010）號89號關(guān)于印發(fā)《實施細則》的通知載明，已實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換房安置而重新選擇公寓樓安置的搬遷戶，必須退出產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房，并經(jīng)驗收。2012年9月，金海漿紙員工住宅小區(qū)項目更名為金港花園項目，繼續(xù)實行第二期搬遷工作，并明確可適用同期搬遷的洋浦灣大橋項目的搬遷補償安置依據(jù)實施。據(jù)上述規(guī)定，鄭有壯戶可以重新選擇公寓樓進行安置，但是重新安置的條件是交回先前的安置房。鄭山武不能交回原先安置的×2-9幢×號房，同時要求再次對其予以安置。2013年，鄭山武提起民事訴訟，請求對×2-9幢×號房及擴建部分的產(chǎn)權(quán)進行析產(chǎn)，以方便其選擇第二次安置方式。2013年5月28日，洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人民法院作出（2013）浦民初字第64號民事判決（以下簡稱64號民事判決），認定該安置房屋是依據(jù)鄭有壯名下的家庭人口數(shù)分配的，屬于家庭共有財產(chǎn)，鄭山武只是共有人之一，在其余共有人不同意析產(chǎn)的情況下，鄭山武無權(quán)要求析產(chǎn)為由，判決駁回鄭山武的訴訟請求，64號民事判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。2017年，鄭山武向洋浦管委會遞交《關(guān)于要求辦理安置手續(xù)的申請書》。2017年8月28日，洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)搬遷安置辦公室作出浦搬辦函（2017）60號《關(guān)于鄭山武信訪事項的答復(fù)意見》（以下簡稱60號信訪答復(fù)），主要內(nèi)容：重新安置須交回原產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房，現(xiàn)因鄭有壯戶與你戶（從母戶鄭有壯戶分出的分戶）無法交回原產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房而不能安置，原因在你戶自身。一旦你戶交回原產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房，就可以按政策規(guī)定簽訂搬遷安置協(xié)議。鄭山武不服60號信訪答復(fù)，認為根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五、二十六條規(guī)定，洋浦管委會應(yīng)該對其補償安置。2017年9月7日，鄭山武提起本案行政訴訟，請求判令洋浦管委會在期限內(nèi)按照征收補償方案對其作出補償安置決定。海南省第二中級人民法院(2017)瓊97行初290號行政判決認為，鄭山武在未將已取得的安置房屋交回的情況下，以涉案房屋被拆除為由，要求再次進行補償，沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條的規(guī)定，判決駁回鄭山武的訴訟請求。鄭山武不服，提起上訴。

海南省高級人民法院（2018）瓊行終31號行政判決認為，1995年鄭有壯戶，包括鄭山武，已得到妥善安置，政府的補償安置義務(wù)早已履行完畢。鄭山武訴請洋浦管委會履行征收補償義務(wù)，無事實根據(jù)，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第八十九條第一款第（一）項之規(guī)定,判決駁回上訴，維持原判。

鄭山武申請再審稱:1995年雙方未訂立補償協(xié)議，且搬遷費、臨時安置費等合法權(quán)益仍然未獲補償，補償明顯不足。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五、二十六條規(guī)定，洋浦管委會具有對其進行安置的法定義務(wù)。請求撤銷一、二審判決，依法再審本案，并判令洋浦管委會對其作出補償決定。

洋浦管委會答辯稱：1995年鄭山武尚未成年，是其父鄭有壯名下的一個安置人口，該戶領(lǐng)取90平方米的安置房居住至今，已經(jīng)得到充分的補償安置，不存在安置補償不足情形。洋浦管委會不具有對鄭山武作出補償決定的法定職責，并已多次明確告知鄭山武，按規(guī)定只要交回原安置房即可予以重新安置。但鄭山武仍憑早已被安置過的房屋底冊要求安置，明顯沒有事實根據(jù)和法律依據(jù)。請求駁回鄭山武的再審申請。

本院經(jīng)審查認為，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人（以下簡稱被征收人）給予公平補償。第二十五條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。第二十六條規(guī)定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定。根據(jù)上述規(guī)定，市、縣級以上人民政府為了公共利益需要，實施國有土地上房屋征收，應(yīng)當與房屋所有權(quán)人，也就是被征收人簽訂征收補償協(xié)議，不履行簽約義務(wù)，構(gòu)成不履行法定職責；房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當按照征收補償方案對被征收人作出補償決定。但是，無論是房屋征收部門簽訂征收補償協(xié)議的行政相對方，還是市、縣級人民政府作出征收補償決定的行政相對人，都應(yīng)當是被征收房屋的所有權(quán)人。如果被征收房屋系共有房屋，房屋征收管理部門應(yīng)當與所有共有人簽訂安置補償協(xié)議。被征收房屋的共有人不能達成一致意見，與征收管理部門簽訂征收補償協(xié)議的，市、縣級人民政府應(yīng)當對被征收房屋的所有共有人依法作出征收補償決定。征收管理部門沒有與被征收房屋的個別共有人單獨簽訂征收補償協(xié)議的義務(wù)；市、縣級人民政府亦沒有對被征收房屋個別共有人作出征收補償決定的義務(wù)。本案中，1995年鄭山武作為其父鄭有壯戶安置人口之一，與其他家庭成員共同取得×2-9幢×號90平方米安置房的所有權(quán)，鄭山武僅是該房屋的共有人之一，并已與其他家庭成員一同入住安置房。2012年洋浦管委會實行金海漿紙員工住宅小區(qū)的第二期搬遷工作時，通知已取得產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房的搬遷戶，可退出安置房，重選公寓樓，其實質(zhì)是對上述安置房實施的征收。作為安置房共有人之一的鄭山武，請求洋浦管委會對其單獨作出安置補償決定，洋浦管委會不具有相應(yīng)的法定義務(wù)。一、二審判決駁回鄭山武的訴訟請求，處理結(jié)果并無不當。鄭山武主張1995年雙方未訂立補償協(xié)議，且搬遷費、臨時安置費等合法權(quán)益仍然未獲補償，補償明顯不足。但是，1995年的安置補償協(xié)議是鄭山武取得本案被征收房屋共有產(chǎn)權(quán)人資格的根據(jù)，并非本案被訴行政行為，與本案被訴不履行對其作出補償決定行為的合法性不具有關(guān)聯(lián)性，以此為由申請再審，本院不予支持。鄭山武還主張，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五、二十六條規(guī)定，洋浦管委會具有對其進行安置的法定義務(wù)。但是，如前所述，征收補償決定應(yīng)當對全體被征收房屋共有人作出，鄭山武只是被征收房屋的共有人之一，請求單獨對其作出補償決定，不符合法律規(guī)定，洋浦管委會沒有相應(yīng)的法定義務(wù)。至于鄭有壯戶共有人之間對補償安置費用或安置房屋的內(nèi)部分配糾紛，應(yīng)當由共有人通過調(diào)解或者依法提起民事訴訟等途徑解決。以此為由申請再審，理由亦不能成立。

綜上，鄭山武的再審申請不符合《中華人民共和國行政訴訟法》第九十一條第（三）、（四）項規(guī)定的情形。依照《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第一百一十六條第二款的規(guī)定，裁定如下：駁回鄭山武的再審申請。

審判長　郭修江

審判員　龔　斌

審判員　熊俊勇

二〇一八年十一月二十九日

法官助理　黃寧暉

書記員　陳清玲

轉(zhuǎn)自魯法行談

四、最高院征收土地房屋補償

最高院集體土地房屋征收補償有：集體土地房屋征收補償費，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔；集體土地房屋征收周轉(zhuǎn)補償費，以臨時居住條件劃檔；集體土地房屋征收獎勵性補償費，由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地實際情況和國家法律政策確定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

五、房屋拆遷糾紛法院怎么判決征收？

房屋拆遷糾紛法院會根據(jù)案件事實以及法律依據(jù)來判決征收。拆遷糾紛經(jīng)法院調(diào)解后，征地主管部門支付了補償金后可以征收，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。

一、房屋拆遷的流程有哪些？

1、申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》；

2、拆遷管理部門進行審核；

3、審核通過發(fā)放《房屋拆遷許可證》；

4、發(fā)布《拆遷通告》；

5、選擇確定評估機構(gòu)；

6、入戶調(diào)查；

7、評估結(jié)果公示；

8、出具并送達評估報告；