湘潭集體土地房屋拆遷補償,關于湘潭市直管公租房折遷補償問題,國家直管公房拆遷補償安置第三十八條拆遷國家直管公房，拆遷人應當與房產管理部門或房產經營管理部門訂立拆遷補償安置協議。房產管理部門或房產經營管理部門應及時通知直管公房承租人或使用人，
國家直管公房拆遷補償安置第三十八條拆遷國家直管公房，拆遷人應當與房產管理部門或房產經營管理部門訂立拆遷補償安置協議。房產管理部門或房產經營管理部門應及時通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執行，停收租金。第三十九條國家直管公房拆除后，承租人自行安排過渡房搬遷，在不違反國家直管公房經營管理規定的情況下，可優先與房產經營管理部門按照安置房屋租金標準簽訂房屋租賃合同，不再享受過渡安置補償費。第四十條拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結算差價；住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建筑面積在50平方米內不結算差價，超面積部分按成本價結算。第四十一條拆除國家直管公房至償還期間，其房屋租金由拆遷人承擔，在此期間，如調整租金，拆遷人按新調租標準支付。
公房拆遷補償款的歸屬確定了公房承租資格后，拆遷補償款的歸屬問題就容易解決了。首先須明確一點：公房是國家財產，不能作為私人財產被繼承。《城市房屋拆遷管理辦法》(市政府令第87號)的第二十八條中明確規定，拆遷市和區、縣人民政府所有、并指定有關單位管理的公有住房(以下簡稱直管公有住房)的，直管公有住房應當按照房改政策出售給房屋承租人。房屋承租人購買現住公房后作為被拆遷人，由拆遷人按照被拆遷房屋的房地產市場評估價對被拆遷人給予補償，政府對被拆遷人不再提供經濟適用住房。被拆遷人住房超過房改政策規定標準的，拆遷人應當扣除超標部分的補償款中屬于應當上繳財政或者返還原售房單位的部分，并分別上繳或者返還。《條例》第二十七條規定：拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋，由原承租人承租，被拆遷人應當與房屋承租人重新簽訂房屋租賃合同。本條規定了解除租賃協議的處理方式：由拆遷人對房屋所有人進行安置；未解除租賃協議，但對拆遷事宜協商一致的，由拆遷人對所有人補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷當事人三方權利義務是明確的。本條還規定了被拆遷人與承租人對解除租賃關系達不成一致協議時的處理方式：為保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原承租人就新調換的房屋簽訂協議續租。本條款充分體現了民事活動中主體平等的原則。公房承租人對于所承租的公房只有居住和有限處分權。公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。如果公房承租人以遺囑的方式對所承租的公房作出實體上處分的，該處分屬無權處分，在有權限的公房管理單位給與認可之前，該處分沒有任何法律上的效力。根據《城市房屋拆遷管理辦法》規定，拆遷補償的受償方為被拆遷人，即被拆遷房屋的所有權人。存在公房租賃關系的情況下，被拆遷人也就是公房租賃關系中的出租人只有在與從承租人解除租賃關系或對承租人進行安置后才能獲得補償。在被拆遷人（出租人）對承租人進行安置的情況下，不存在對承租人的金錢補償問題。但在解除租賃關系的情形中，被拆遷人（出租人）通常以向承租人支付一定的金錢作為買斷承租人承租居住權的對價。
法律主觀：農村房屋補償的標準與房屋的類別有關，農村的草房補償是最低的，具體標準是每平方米補償1900元；磚、瓦房的標準是每平方米補償2400元；磚砼結構的房屋標準是每平方米補償2800元；兩層及兩層以上的樓房標準是每平方米補償3300元。農村拆遷補償除了房屋以外，還包括宅基地和附屬物的補償，但宅基地是屬于村集體的，這部分補償自然歸村集體所有，不會直接發放給農民。除此以外，院內的土地、院外的土地，房屋的裝修，地面上下的附著物都有相應的等價補償。《中華人民共和國 土地管理法 》第四十七條征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。征用耕地的補償費用包括 土地補償費 、 安置補助費 以及地上附著物和青苗的補償費。征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
法律主觀：不涉及財產關系的，每件每個訴訟階段基礎性收費為3000元—20000元，可合理上浮。涉及財產關系的，按照爭議標的額分段按比例累加收費：10萬元以下部分(不含10萬元)收費標準為3000元—10000元。
法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十六條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償。
國務院在十一屆全國人大期間曾提出要制定并出臺農村集體土地征收補償條例，但由于全國各地情況不一，很難出臺統一的法規，故至今一直未能出臺。以江蘇省為例，根據《江蘇省土地管理條例》第二十六條規定：
第二十六條征用土地按照以下標準給予補償：
（一）土地補償費
1、征用耕地的，按其被征用前三年平均年產值的八至十倍計算；
2、征用精養魚池的，按其鄰近耕地前三年平均年產值的十至十二倍計算，征用其他養殖水面的，按其鄰近耕地前三年平均年產值的四至八倍計算；
3、征用果園或者其他經濟林地的，按其鄰近耕地前三年平均年產值的八至十二倍計算；
4、征用其他農用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產值的六至十倍計算；
5、征用未利用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產值的三至五倍計算；
6、征用農民集體所有的非農業建設用地的，按其鄰近耕地前三年平均年產值的六至十倍計算。
（二）安置補助費
1、征用耕地的安置補助費，按征用耕地的面積計算。征地前被征地單位農業人口人均耕地十五分之一公頃以上的，安置補助費為該耕地被征用前三年平均年產值的五倍；人均耕地不足十五分之一公頃的，從六倍起算，人均耕地每減少一百五十分之一公頃，安置補助費相應增加一倍，但最高不得超過該耕地被征用前三年平均年產值的十五倍；
2、征用其他農用地的安置補助費，按照該土地的土地補償費標準的百分之七十計算；
3、征用未利用地和農民集體所有的非農業建設用地的，不支付安置補助費。
（三）地上附著物和青苗補償費
1、房屋及其他建筑物、構筑物的補償費，按照重置價格結合成新確定；
2、農田水利工程設施、人工養殖場和電力、廣播、通訊設施等附著物，按照等效替代的原則付給遷移費或者補償費；
3、青苗補償費一般按一季的產值計算，能如期收獲的不予補償。可以移植的苗木、花草以及多年生經濟林木等，支付移植費；不能移植的，給予合理補償或者作價收購。
前款規定的耕地前三年平均年產值每公頃低于一萬八千元的，按一萬八千元計算。
土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費的具體標準，由設區的市人民政府確定，并報省人民政府備案。
2017年湘潭房屋拆遷補償標準如下：房屋拆遷補償標準的計算公式：拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：
（1）房屋補償費（房屋重置費），用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。
（2）周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。
（3）獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價＝宅基地區位補償價宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。
（一）房屋拆遷補償計算標準
（1）房屋拆遷貨幣補償＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）
（2）房屋拆遷補償差價＝合法擁有房產評估價格＋房屋裝修裝飾商定補償金額（或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額）－被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格
（二）房屋拆遷安置費計算標準（被拆遷人或承租人）房屋拆遷安置費＝搬遷補助費＋沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費＋超過過渡期限的臨時安置補助費＋非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。備注：
1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0；
2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0；
3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。
（三）農村房屋拆遷補償標準
（1）被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。它的具體計算是（被拆拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）被拆除房屋的建筑面積；
（2）被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為（被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼）被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用。
●《湘潭市集體土地征收與房屋拆遷補償安置辦法》
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投稿：蔣芮
內容審核：羅思章律師
