北京 筒子樓拆遷補償,公房拆遷中拆遷人慣用的伎倆 ,法律分析：公房拆遷時拆遷人慣用的幾種方式是：以房改成本價向承租人出售產權，協議收購承租人使用權(貨幣補償)或對承租人進行異地安置，單向選定評估公司，低價評估房屋價格，向行房屋管理部門申請行
法律分析：
公房拆遷時拆遷人慣用的幾種方式是：以房改成本價向承租人出售產權，協議收購承租人使用權(貨幣補償)或對承租人進行異地安置，單向選定評估公司，低價評估房屋價格，向行房屋管理部門申請行政裁決，下達強拆令等。而承租人的維權方法也可以有：協議購買房屋產權、申請行政復議、提起行政訴訟。
法律依據：
《北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》 第二條 房管所管理的公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓均須按該辦法向職工出售，房屋承租人購買住房后作為被拆遷人(房屋所有權人);單位自管公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓可以按本辦法向職工出售，也可按《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十九條規定辦理。
一、區分性質由承租人協議購買
如前一篇文章所述，目前我國現存的公房性質有：直管公房和自管公房.直管公房，是指由政府公房管理部門或政府授權經營管理單位依法直接進行經營和管理的國家所有房屋，其產權直接歸國家所有。自管公房：是指由機關、企業或者事業單位享有產權并由其自身進行管理的房屋產。
還是以北京為例：根據《北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》第二條，房管所管理的公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓均須按該辦法向職工出售，房屋承租人購買住房后作為被拆遷人(房屋所有權人)；單位自管公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓可以按本辦法向職工出售，也可按《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十九條規定辦理。
該二十九條規定，拆遷出租的公有住房，被拆遷人可以通過協議收購房屋承租人依法享有的公房使用權或者異地安置房屋承租人的方式，與房屋承租人解除租賃關系，由拆遷人對被拆遷人給予補償。
由于拆遷管理條例規定，被拆遷的主體只能是房屋所有權人，因此對于直管來說，房管所必須將房屋產權向承租人出售，才能進行拆遷；對于單位自管公房來說，如果單位自愿放棄產權，則可采取房改加危改模式，向承租人協議出售產權；如果單位不愿意放棄產權，則可有兩種處理辦法：協議收購使用權進行貨幣補償，或者重新異地安置，繼續簽訂租賃合同。而從以往的案例中分析，后一種情況非常少見，大多數以協議購買為主，這樣便于拆遷人的后一步方案的實施。
二、協議不成拆遷人申請裁決
按照前述情況，拆遷人應與公房承租人就拆遷補償方案進行協商，當然在協商過程中拆遷人肯定是希望將拆遷成本降到最低，那么在這場利益之爭中，被拆遷人就顯然處在弱勢的地位。
雙方利益差距如果太大，就很難達成協議，那么最終協商不成，有拆遷許可證的拆遷人就會依據事前對分戶房屋進行的測量數據，或者單方委托的評估機構出具的評估結果以及其他相關所需文件向所管轄區域建委申請裁決。根據2005年8月11日最高院出臺的司法解釋，拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可向房屋拆遷管理部門申請裁決。其實這就意味著政府對拆遷糾紛希望雙方通過調解和裁決來解決。
三、走進強拆程序的前提
那么從裁決程序到強拆程序的過程還需要一些時日；首先拆遷人要準備好相關申請材料，呈報給建委或房管部門，經過房管部門初步形式審查后，通知雙方進行調解談話。當然這里談話的結果通常起不到任何作用，但是卻可以依據此調解談話的記錄，來下發裁決書，這樣將被拆遷人陷入非常被動的境地。如果被拆遷人法律維權意識薄弱，就很可能錯過有利的維權時機，延誤了自有的復議或訴訟權利，這將產生不可挽回的法律后果。裁決生效后，通常會在形式上組織聽證程序，走到最后的強拆境地。這無疑給被拆遷人在精神上造成極大的壓力，同樣給其在財產利益上造成極大的損失。
四、我們要堅決運用法律武器維護自己的合法權益
最高院的司法解釋還賦予了承租人提起行政復議的權利：若不服建委的拆遷補償安置裁決，可向人民法院提起行政訴訟。
如上拆遷人對被拆遷人實施了一系列的形式法律手段，我們就必須要同樣運用法律武器出招維權，維權的有效途徑顯而易見的肯定是復議和訴訟，但是這里技巧的運用是極為關鍵的。那么我們就要不斷的用法律知識充實自己，武裝自己，在不能獨立解決問題時尋求法律工作者的幫助，來真正的實現自己應得的利益。
法律分析：
公房拆遷時拆遷人慣用的幾種方式是：以房改成本價向承租人出售產權，協議收購承租人使用權(貨幣補償)或對承租人進行異地安置，單向選定評估公司，低價評估房屋價格，向行房屋管理部門申請行政裁決，下達強拆令等。而承租人的維權方法也可以有：協議購買房屋產權、申請行政復議、提起行政訴訟。
法律依據：
《北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》第二條 房管所管理的公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓均須按該辦法向職工出售，房屋承租人購買住房后作為被拆遷人(房屋所有權人);單位自管公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓可以按本辦法向職工出售，也可按《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第二十九條規定辦理。
公房拆遷補償方法如下：1、房屋補償費。用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；2、周轉補償費。用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；3、獎勵性補償費。用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定；4、拆遷補償是拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照相關法律規定給予的補償。拆遷補償的方式，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，還可以選擇貨幣補償和產權置換相結合的補償方式。法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》第四十八條：征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。
征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。
征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。
征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。
縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一)被征收房屋價值的補償;
(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;
(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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投稿：杜和妍
內容審核：石珊律師
