分鐘寺拆遷補償辦法,如何認定農村集體土地使用證中的騰退以及本村集體土地騰退,騰退”拆遷方式的合法性分析1、村民會議不能決定騰退目前的農村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項，經村民會
騰退”拆遷方式的合法性分析
1、村民會議不能決定騰退
目前的農村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民組織法》第二十四條：涉及村民利益的下列事項，經村民會議討在論決定方可辦理：宅基地的使用方案;第
(七)項征地補償費的使用、分配方案;第
(九)項村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。
各村集體根據上述規定，認為本村的騰退涉及宅基地的使用、及補償費、涉及村民重大利益，應當召開村民會議。然而根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第二十七條規定：村民自治章程、村規民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利的內容。
2、村委會無權實施騰退
根據《土地管理法》第四十四條規定，：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。根據項目的不同規模，較大的由國務院批準、其余由省、自治區、直轄市人民政府批準、或由市、縣人民政府批準”。同時，第四十六條規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！笨梢姶逦瘯o權對于集體土地進行征收。
3、村委會的違法拆遷行為應受處罰
根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第二十五條規定：“違反本辦法第七條規定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款。”即村集體以村民委員會會議的形式進行違法拆遷也是應當受到處罰的。
從以上規定均可見得村集體并非是法定的土地征收主體，也無權對于集體土地進行征收。以村委會的決議進行集體土地的拆遷也明顯與上位法相抵觸。所以，無論是村委會還是騰退指揮部，都無權組織和實施騰退，故而村委會未經合法程序自行強拆村民房屋的，村民有權采取法律手段維護自身的合法權益。
那些在村、鄉鎮主導下，由被騰退人與村委會簽訂騰退安置補償協議，村委會將房屋、土地收回的情形。,收回的土地可能用于商業建設，也可能用于環境保護、基礎設施建設等公益項目。,針對近幾年北京市各區縣集體土地拆遷項目進行總結，不難發現，在“城中村”項目中存在大量以,騰退的方式實施的集體土地房屋拆遷，主要集中在豐臺區、朝陽區、海淀區等地區，近兩年啟動實施的項目中，比如豐臺區分鐘寺村宅基地騰退項目、朝陽區金盞鄉樓梓村土地騰退項目、海淀區黨校邊角地集體土地騰退項目等等，均是采用了“騰退”的方式進行的。,“騰退”被逐漸在各區縣的集體土地拆遷中推廣開來，政府主管部門作為監管單位往往睜一只眼閉,一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后邊做推手，也使得以“騰退”方式實施的拆遷與日俱增。但是，基于“騰退”沒有一個嚴格的程序和法律規范，所以各地在以＂騰退”方式進行房屋拆遷過程中其具體的程序和方式也有著各種不同的形式表現。,第一種由開發商以綠隔為名行商品房開發之實。曾接觸的項目中存在部分此類，在實施土地收儲,和房屋拆遷過程中是以綠化隔離帶的建設的名義進行，但是拆遷完成之后的項目立項、規劃、用地等均標明為商品房建設項目，例如_泛海建設針對朝陽區東風鄉豆各莊等村集體土地實施的拆遷，即是以綠化隔離帶建設的名義進行的。,第二種由村委會與開發商聯合直接實施騰退。村委會將土地直接賣給開發商，并由開發商單獨或,者與村委會聯合成立項目公司進行商品房的開發。前期實施房屋拆遷時以騰退的名義實施，凈地后或者拆遷過程中報相關部門進行土地征收的審批，典型的先拿到后審批，違反法定程序。例如：豐臺區花鄉造甲村土地一級開發項目、豐臺區分鐘寺村宅基地騰退等。此類項目在騰退工作中往往會伴隨著一份由村民代表大會通過的騰退決議及騰退補償安置辦法，村委會以此來彰顯該騰退工作的合法性。,第三種由鎮政府或者區政府幕后主導實施的集體土地騰退。在此類項目中，多是鎮政府或者區政,府為了完成城中村或者新農村建設而有規劃的進行土地的收儲工作，前期開發商是否介入并不確定，村委會一般協助完成騰退工作。例如：朝陽區金盞鄉樓梓村土地儲備項目、豐臺區萬泉寺村土地一級開發、豐臺區青龍湖土地一級開發等項目。在此類項目的騰退工作中，我們往往會看到鎮政府作出的《某某鎮宅基地騰退補償安置辦法》或者《某某鎮宅基地騰退實施細則》，同時也有村民代表大會通過的騰退決議及騰退補償安置辦法細則等文件。,1、在北京、山東、江蘇等地可以依據當地已經頒布的集體土地上房屋拆遷管理辦法的相關規定，向主管部門反映該地區實施違法拆遷的相關事實和違法狀況，要求行政主管機關予以違法查處。,2、因為集體土地上房屋拆遷更基礎的行為是涉及到集體土地的征收，那么，我們可以針對土地征收程序違法向土地主管部門反映并要求查處。,3、因為騰退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉鎮政府主導，村委會領導深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權利，撐握良好的談判技巧及談判經驗更有利于維護合法權利。,4、因為為騰退法律程序較少，提起法律程序比較困難，需要更資深的法律維權方案，一般要求村條公開、補償補助費公開、安置房問題、規劃問題、公安機關對公民人身財產安全保護職責問題，要求查處違法拆遷行政不作為等幾個法律方面，對騰退拆遷人提起復議及訴訟。,5、騰退案件的談判，主要是談，核心是判斷，談的核心是找出提高補償的法律解決方案。判斷的核心是對方的底線。法律程序是為了威懾拆遷人謹慎強拆。,土地騰退主要是對于宅基地及地上房屋的騰空、退還，究其實質是集體土地征收和集體土地上房屋的拆遷行為。因為騰退的法律模糊性，再加上騰退工作主要由鄉鎮政府主導，村委會領導深度參與，拆遷人有更多的自由裁量權利，撐握良好的談判技巧及談判經驗更有利于維護合法權利。
集體經營性建設用地騰退不可以獲得經濟補償金，房屋騰退一般理解是房屋使用權人沒有合法理由占有使用房屋所有權人的房屋，房屋所有權人有權利要求使用權人搬離房屋而采取的一種方式，房屋騰退一般先通過協商解決，協商不成的情況下到法院進行起訴。
當國家需要統一收回的時候，你就需要騰退，當然國家會給你補貼。一般情況下，騰退后的房子是不拆的，另作它用，如果房子是要拆掉，就是動遷了。
一、集體經營性建設用地規定
1、根據我國《土地管理法》第四十三條規定“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。”可見，我國將集體建設用地分為鄉鎮企業用地、村民住宅用地和鄉(鎮)村公共設施和公益事業用地。
2、只有集體經營性建設用地才能入市，而不是所有農村集體建設用地。經營性建設用地，是指以純粹盈利為目的，進行相關建設的土地，正如我們前面所分析的，國有經營性建設用地包括“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅”，由此可見，在農村集體建設用地方面，只有鄉鎮企業用地才符合集體經營性建設用地的性質，在符合一定條件下，才能入市。
3、宅基地排除在經營性建設用地之外。根據我國相關法律的規定，宅基地具有福利性質，只能由本集體經濟組織的成員才能申請，用于自住，不能建商業住房。也就是說，宅基地只能自用，而不能進行經營。另外，農民對宅基地只有使用權，建在宅基地上的住房才是農民的私有財產，土地則屬于農民集體所有，因此，農民不能將宅基地用于入市流轉。
2007年國土資源部39號令《招標拍賣掛牌出讓建設用地使用權規定》第四條規定：工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定的工業用地包括倉儲用地，但不包括采礦用地。這一條款將工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅并列，俗稱“五類經營性用地”。
無論是征地制度改革，還是產權交易制度改革、建立集體土地市場，其前提條件：
1、要完善農村集體土地產權制度，明確集體土地產權代表。為此，需核發農村集體土地所有權證、土地使用權證，明確集體土地所有者代表、土地使用者，保護土地所有者、使用者的權益；
2、量化土地資產，將土地資產量化到每一個農村集體經濟組織成員，真正體現農民個人的土地產權份額；
3、明確農民住房的私有產權，頒發房屋產權證，顯化農民對自己宅基地及住宅的財產處置權利和收益分配權利。
法律分析:
征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收 耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。
征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。
法律依據:
《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收 耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。
法律分析：不能。
農村集體土地有三種所有權：1.村民小組農民集體所有權；2.村農民集體所有權；3.鄉鎮農民集體所有權。其中屬于鄉鎮農民集體所有的土地，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。鄉鎮農民集體土地屬于全鄉鎮農民集體所有，一般由鄉鎮辦企、事業單位使用，也可以由鄉鎮農民集體或個人使用。鄉鎮農民集體所有的土地一般由鄉鎮人民政府代管，即由鄉鎮人民政府代管鄉鎮農民集體的土地所有權，但所有權不屬鄉鎮人民政府，仍然是農民集體所有，鄉鎮人民政府只能代管?！?/p>
法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百六十二條 對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：
（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；
（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；
（三）屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。
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投稿：成然
內容審核：李站波律師
