加蓋房屋拆遷補償注意什么,承租人加蓋房屋的歸屬與補償,承租人加蓋房屋的歸屬與補償問題，涉及房屋所有權和征收補償的法律規(guī)定。以下是對這一問題的詳細解答：一、承租人加蓋房屋的歸屬承租人在租賃期間對房屋進行加蓋，并不意味著其獲得了加蓋部分的所有權
承租人加蓋房屋的歸屬與補償問題，涉及房屋所有權和征收補償的法律規(guī)定。以下是對這一問題的詳細解答：
一、承租人加蓋房屋的歸屬
承租人在租賃期間對房屋進行加蓋，并不意味著其獲得了加蓋部分的所有權。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十四條，承租人應當妥善保管租賃物，但并未規(guī)定其可以通過加蓋等方式獲得租賃物的所有權。因此，加蓋部分的所有權仍歸出租人所有。
如果承租人與出租人在租賃合同中明確約定了加蓋房屋的所有權歸屬，則應按照合同約定執(zhí)行。然而，在沒有明確約定的情況下，通常認為加蓋部分的所有權歸屬于出租人。
二、承租人加蓋房屋的補償
在房屋征收過程中，承租人加蓋的房屋部分可能會被納入征收范圍。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，征收部門應給予被征收人相應的補償，包括被征收房屋價值的補償、搬遷和臨時安置的補償以及停產停業(yè)損失的補償等。這些補償通常是根據被征收房屋的整體價值來確定的，而不僅僅是針對承租人加蓋的部分。
對于承租人加蓋部分的補償問題，首先應明確該部分是否屬于合法建筑。如果加蓋部分未經相關部門批準或存在違法建設行為，則可能無法獲得合法的征收補償。因此，承租人在進行房屋加蓋時，應確保遵守相關法律法規(guī)，以確保其權益在征收過程中得到保障。
如果承租人加蓋的房屋部分被認定為合法建筑并納入征收范圍，那么承租人有權就其加蓋部分的價值主張相應的補償。具體的補償金額應根據加蓋部分的實際價值、使用年限、對整體房屋價值的貢獻等因素來確定。這通常需要通過專業(yè)的房地產評估機構進行評估，以確保補償的公正性和合理性。
綜上所述，承租人加蓋房屋的歸屬權通常歸屬于出租人，但在征收過程中，如果加蓋部分被認定為合法建筑并納入征收范圍，承租人有權就其加蓋部分的價值主張相應的補償。具體的補償金額應根據實際情況進行評估和協商。
房屋征收過程中，承租人可以主張的補償內容有租賃房屋的費用，因拆遷而需要承擔的搬遷、臨時安置費等。但是承租人主要是由房屋出租人進行賠償，承租人和出租人簽訂的合同中有約定的按約定。沒有約定的，房屋出租人按照損失承擔違約責任。
1、搬遷費，又稱搬遷補助費。《拆遷條例》第三十一條第一款規(guī)定：“拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。”如果被拆遷人與承租人就該項費用有約定的，按約定辦理;若無約定的，則“當房屋由房屋承租人使用時，發(fā)給房屋承租人。”2、提前搬遷獎。規(guī)定被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內提前搬遷的，拆遷人可以給予搬遷獎勵費。北京市政府頒布的《北京市城市房屋拆遷管理辦法》(2001年11月1日起施行)第三十二條規(guī)定：“被拆遷私有房屋和已購公有住房的所有權人或者租賃房屋的承租人在規(guī)定的搬遷期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以給予提前搬家獎勵費。”搬遷獎勵費的支付按搬遷費的支付原則辦理。3、臨時安置補助費(過渡費)。《拆遷條例》第三十一條第二款規(guī)定：“在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;……”第三十二條第二款規(guī)定：“因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;……”故當承租人自行安排住處的，則應獲得相應的臨時安置補助費。4、停產停業(yè)損失。《拆遷條例》第三十三條規(guī)定：“因拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。”據此，若因拆遷造成承租人停產、停業(yè)的，則承租人有權要求獲得相應的補償。5、添置物品的補償。《合同法》第二百二十三條第一款的規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。”承租人改善或者增設的物品主要體現為對房屋的裝修及添置的相關設施，如承租人與被拆遷人就此項改善或者增設物品有約定的，則按約定處理;如無特別約定或約定不明的，則此部分的拆遷補償款應支付給承租人。
(一)對直管公房承租人的補償安置
1、房改前出租的具有福利分房性質公有住房承租人的補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有四種：
(1)租賃權安置。安置房應當在同類地區(qū)、其使用面積應不少于原房屋使用面積、且繼續(xù)執(zhí)行政府規(guī)定的租金標準。若安置房的區(qū)位低于被拆遷房屋區(qū)位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應適當補償。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償歸承租人。
(2)貨幣安置。在實施貨幣補償時，還是應區(qū)分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補償歸承租人;承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費、提前獎、過渡費及添置物品部分的補償。
(3)準產權安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關權利，其可以要求拆遷人進行產權置換安置。
(4)產權安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產權人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進行安置。
2、房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償等歸承租人。
(2)貨幣安置。
3、房改后出租的公有住房承租人。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有權要求繼續(xù)承租廉租住房，被拆遷人應當提供相應的廉租住房安置承租人。
4、代管住房承租人的補償安置。
如果租賃協議明確了代管性質的，則對其進行拆遷補償安置的方法同房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法。如果租賃協議未明確代管性質的，則區(qū)別對待：一是按福利分房政策出租的，則按房改前出租的具有福利分房性質公有住房承租人的補償辦法執(zhí)行;二是通過市場機制出租的，則按照房改前出租的非福利分房性質的公有住房承租人的補償安置方法執(zhí)行。
5、對公有非住房承租人補償安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
6、對變更用途的公房承租人的補償安置。
若經有權部門批準變更用途的，則按變更后的用途進行補償安置。若未經有權部門批準，屬于被拆遷人或者承租人私自改變用途的，按原用途進行補償安置。
(二)對自管公房承租人的補償安置
對自管公房各類承租人的補償安置原則上按直管公房相同類別承租人的補償安置方法執(zhí)行，但還要注意以下兩類承租人：
1、對未經批準實施非改居承租人的補償安置。
對于未經批準實施非改居的，拆遷人應按原用途進行補償安置，且不再計算停業(yè)損失。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
2、職工集體宿舍承租人的補償安置。
職工集體宿舍不同于非改居，因為其在規(guī)劃設計時就是居住用房，不存在用途變更問題;職工集體宿舍又不同于一般的住房，因為其規(guī)劃設計時是作為單位生產經營辦公的配套用房設計的，其用地性質為生產經營用地，而非住宅用地。職工集體宿舍一般由單位免費提供，居住方式有一名職工單獨(含雙職工家庭)居住也有多名職工共同居住。若單位收取了職工租金的，則承租人有權要求安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(三)對私房承租人的補償安置
1、對通過市場機制出租私房承租人的補償安置。
此類出租房屋的基本特征就是市場化，故在拆遷補償安置時要充分尊重租賃雙方的約定，根據租賃雙方租賃協議的約定劃分支付拆遷補償款，在沒有約定或約定不明的情況下應作出有利于被拆遷人的判斷。
對此類承租人進行拆遷補償安置的方法有：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
2、對帶戶發(fā)還私有住房承租人的補償安置。
對帶戶發(fā)還私有住房的承租人及被拆遷人進行補償安置時，若承租人與被拆遷人達成一致解除租賃協議的，則對被拆遷人進行安置;若承租人與被拆遷人不能達成一致解除租賃協議或承租人與被拆遷人就被拆遷房屋一直沒有簽定租賃協議的，則由政府房管部門對承租人按公有住房承租人實行補償安置，由拆遷人對被拆遷人按私房進行補償安置，即實施雙重安置。
對此類承租人進行拆遷補償安置的具體方法如下：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(3)準產權安置。
3、對國有企事業(yè)改制后私房承租人的補償安置。
此類承租人是指在改制前承租的國有企事業(yè)單位的自管公房，在改制時未剝離而整體出讓給私人，此后承租人由公房承租人變成私房承租人。對此類承租人的安置應由產權人負責，不存在政府或原國有企事業(yè)主管部門對承租人補償安置的問題，即不存在雙重安置的問題，對此類承租人的補償安置方法按照對通過市場機制出租私房承租人的補償安置辦法執(zhí)行。
4、對居改非私房承租人的補償安置。
對于被拆遷人將房屋用途由居住改為非居房后出租給承租人或者是房屋承租人經產權人同意將住宅房屋用于經營，并取得工商營業(yè)執(zhí)照的，在拆遷時應根據其經營情況、經營年限、納稅等情況參照非居房進行評估。對此類承租人的補償安置辦法按照對通過市場機制出租私房承租人的補償安置辦法執(zhí)行，
(四)對未超過批建期限臨時建筑房屋承租人的補償安置
補償此類承租人的具體補償安置方法如下：
(1)租賃權安置。
(2)貨幣安置。
(五)對租賃違章建筑或超過批建期限臨時建筑的當事人的處置
由于違章建筑或超過批準期限的臨時建筑具有一定的利用價值，同樣會被用于出租，從而生產對租賃當事人的補償安置問題。根據《拆遷條例》第二十二條的規(guī)定，在拆遷中拆除違章建筑及超過批準期限的臨時建筑，均不予補償，故不論該建筑物使用人是否是善意取得違章建筑或拆除超過批準期限臨時建筑的租賃權，均不予補償安置，使用人添置的物品因拆遷受到損害的，由其自行承擔。其與出租人有爭議的，可通過民事訴訟程序予以解決。
一、公房拆遷要補償的有哪些
如果要拆除國家公房，同普通住宅一樣，需要給予權利人補償。補償需要按照法律規(guī)定的標準，按照法定的程序，結合權利人的損失，給予適當補償。拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結算差價;住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建筑面積在50平方米以內不結算差價，超面積部分按成本價結算。現實生活中，因公有租賃房屋拆遷產生的糾紛較多，但大多都是因為享有簽約權利的承租人對被拆遷房屋獲得的補償后，私自處分或欲占為己有而引起的。公有房屋的租賃權其實是居住權利的體現，其可以轉化為財產權利。享有對該房屋居住權利的人員，因對該房屋引起的財產權利，均享有一定份額。那種認為承租人就是房屋唯一權利人的觀點是錯誤的，是對物權的誤解。《城市房屋拆遷管理條例》第十三條規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。也就是說拆遷公有租賃房屋的，拆遷人要和房屋的承租人簽訂補償安置協議，該房屋內的其他居住人，雖然也享有被拆遷房屋的補償安置利益，但無權和拆遷人簽訂補償安置協議。
房屋征收過程中，承租人可以主張的補償內容有租賃房屋的費用，因拆遷而需要承擔的搬遷、臨時安置費等。但是承租人主要是由房屋出租人進行賠償，承租人和出租人簽訂的合同中有約定的按約定。沒有約定的，房屋出租人按照損失承擔違約責任。
一、租賃合同中有哪些不屬于違約行為
租賃合同不算違約的情形：對于出租人和承租人，只要在以下的情形內解除租賃合同，就不算違約：(一)房屋出租人在下列條件下可以解除租賃合同，收回全部出租房屋或者部分出租房屋。1、房屋租賃協議到期，房屋出租人按約收回租賃房屋；2、出租人家庭人口增多，住房困難，可與承租人協商收回租賃房屋；3、承租人確實另有住房，承租房屋長期閑置，不能物盡其用的；4、屋承租人故意、或者過失將所租房屋損壞，改變房屋用途、拒絕修復或者賠償的。(二)對于承租人而言，在房屋租賃期間，如果存在以下情況，就可以單方面解除合同。1、出租人未按時交付房屋，經承租人催告后在合理期限內仍未交付；2、出租人交付的房屋不符合房屋租賃合同的約定，致使承租人不能實現房屋租賃的目的；3、出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的；4、出租人不履行檢查、維修義務，以致危及承租人安全或健康的。
二、租賃的房租合同
房屋租賃合同，是指承租人與出租人就房屋租賃的相關權利義務達成一致合意，從而簽訂的協議。具體是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內容應包含房屋租賃雙方當事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權利義務等。即主要包括房屋地址、居室間數、使用面積、房屋家具電器、層次布局、裝飾設施、月租金額、租金繳納日期和方法、租賃雙方的權利義務、租約等。
三、房屋租賃合同是什么樣的？
房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協議。房屋租賃合同遵守一般的合同格式，合同內容應包含房屋租賃雙方當事人的個人信息，所租賃房屋的情況以及租賃雙方的權利義務。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條
為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
第三條
房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。
第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
法律分析：房屋的承租人能夠獲得的拆遷補償：1、解除租賃協議 2、搬遷補助費：按照建筑面積或合作規(guī)定進行計算
拆遷非住宅房屋的，搬遷補助費包括：
(1)設備搬遷，安裝費用;
(2)無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用
3、停產停業(yè)損失
法律依據：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
(一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
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投稿：薛玲
內容審核：劉超律師
