一、拆遷補償樓房多出了平方,拆遷過程中有哪些要注意的問題，拆遷時如何計算拆遷補償房屋面積

一、拆遷過程中有哪些要注意的問題？

（一）項目了解

1、拆遷性質(zhì)，是政府行為還是開發(fā)商行為，如果是開發(fā)商行為，就可以多提一些條件、多要一些面積、多要一點補償金。

2、自己家的房屋有無產(chǎn)權(quán)證，有產(chǎn)權(quán)證的可按1：1．12或1：1．13要安置房；無產(chǎn)權(quán)證的面積可按30％、50％、甚至是100％和拆遷辦要安置房面積。另有一特殊規(guī)定，93年以前蓋的房屋視同有照，能提供證明。

（二）拆遷之前準備工作

1、房屋的實際面積，自己要仔細測量好；附屬物也要登記好，如房頂隔熱層、墻面、地面、地下管道等（凡是在房屋上過的都可以談），如未做好準備，拆遷辦人去測量登記時，他們測多少就是多少，是不好改變的。拆遷時空調(diào)、電話、電腦網(wǎng)線、煤氣管道、有線電視、油煙機、電熱水器等遷移費用拆遷辦是有補償?shù)摹?

2、家里人對所要拆遷安置方案要統(tǒng)一。推薦一個人和拆遷辦談（人多嘴雜，拆遷辦會找到你家的底線）。

（三）簽協(xié)議時間

1、一般在三分之二的人簽字后再簽字，往往在此時間段上安置方案或政策會有所松動，同時在簽字的時候向拆遷辦要拆遷獎金（拆遷辦在鼓勵人早簽字時會給早簽字的獎金，晚簽字的人提出他們也會給的，不提不給）。

2、對拆遷辦給你開出的條件你比較滿意，你都不要當時簽字，等第二天或第三天再簽字，兩三天之中或許會有更好的消息出臺，同時對他們開出的條件再滿意都不要流露在臉上。

3、家里有老人無勞保的、吃低保的、下崗的、傷殘的要請他們解決，老人因房屋拆遷導(dǎo)致身體不好等都可以和拆遷辦談（多要一些面積和補償金）。

4、家里要適當?shù)刈鲂┘傧螅噤佇┐蹭仭牙先私觼碜〉龋褪窃斐扇硕鄵頂D現(xiàn)象，好多要些面積。

（四）討價還價

1、拆遷面積要多要，如在1：1．12或1：1．13的基礎(chǔ)上多要20％或30％，和拆遷辦還價。

2、新房裝潢費用。測算新房簡單裝潢費如需3萬元，那就要5萬和拆遷辦還價。

（五）找關(guān)系

找找人，各拆遷組的組長和成員手上都有優(yōu)惠權(quán)，如組長有1萬元／戶，成員有5千元／戶，還有面積優(yōu)惠。

（六）安置房的選擇

多層樓房和小高層，多層，物業(yè)管理費用低；小高層電梯使用、維修和用水二次增壓等費用很高，同時盡可能選一樓靠路邊和拐角，將來打開陽臺可以開小店。

（七）補償

拆遷補償?shù)腻X是和安置房的價格相關(guān)的，安置房與商品房之間有較大差價，所以一定要安置房，盡量不要現(xiàn)金。如確實想要現(xiàn)金，就等拿到安置協(xié)議紙質(zhì)材料后再賣掉，吃虧要少一些。

二、拆遷時如何計算拆遷補償房屋面積？

1、長久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．2米以上部位計算建筑面積。

3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．2米以上的，按其水平投影面積計算。

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

5、房屋天面上，屬長久性建筑，層高在2．2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算，封閉陽臺的認定以房屋竣工時的狀態(tài)為準。

7、屬長久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

9、房屋間長久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

10、地下室、半地下室及其相應(yīng)的入口，層高在2．2米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

11、有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

13、屬長久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計算。

城市房屋拆遷是針對被拆遷房屋所有權(quán)進行的補償，這個補償價格是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定的，已包含地段和土地使用權(quán)益的因素，土地使用權(quán)是不再另行補償?shù)摹?

二、拆遷時如何計算拆遷補償房屋面積

1、長久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．2米以上部位計算建筑面積。

3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．2米以上的，按其水平投影面積計算。

4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

5、房屋天面上，屬長久性建筑，層高在2．2米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．2米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算，封閉陽臺的認定以房屋竣工時的狀態(tài)為準。

7、屬長久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

9、房屋間長久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

10、地下室、半地下室及其相應(yīng)的入口，層高在2．2米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

11、有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

13、屬長久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計算。城市房屋拆遷是針對被拆遷房屋所有權(quán)進行的補償，這個補償價格是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定的，已包含地段和土地使用權(quán)益的因素，土地使用權(quán)是不再另行補償?shù)摹Ｄ敲丛诖_定拆遷標準時也是會根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟水平和拆遷的房屋類型來確定，如果被拆遷方?jīng)]有同意拆遷協(xié)議后拆遷人也是不可以強制進行拆遷，在雙方確定了拆遷方案后雙方也是需要簽訂拆遷補償協(xié)議的，同時在拆遷協(xié)議中也是會寫明拆遷補償?shù)木唧w方案以及拆遷補償?shù)木唧w金額。

三、拆遷時怎樣計算拆遷房屋面積

1、長久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。

3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。

4、樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

5、房屋天面上，屬長久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。封閉陽臺的認定以房屋竣工時的狀態(tài)為準。

7、屬長久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

8、與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

9、房屋間長久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

10、地下室、半地下室及其相應(yīng)的入口，層高在2.20米以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

11、有柱或圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

12、玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

13、屬長久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其外圍水平投影面積計算。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、房屋拆遷面積怎么算

法律分析：

房屋拆遷面積以宅基地使用權(quán)證書或建設(shè)用地使用權(quán)證書、國土部門房屋測繪數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)計算，或以房屋所有權(quán)證書載明的建筑面積、被拆遷地區(qū)房屋市場評估價值為基礎(chǔ)計算。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,房屋拆遷補償?shù)拿娣e,按照房屋的建筑面積計算,房屋建筑面積以房屋權(quán)屬證書記載為準。拆遷當事人認為房屋權(quán)屬證書記載面積與實際面積不一致的,應(yīng)當以依法設(shè)立的房屋面積鑒定機構(gòu)實際測量的面積為準。具體的計算方式如下：1.房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)；(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。2.房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

法律依據(jù)：

《松原市人民政府關(guān)于印發(fā)松原市城市房屋拆遷管理辦法的通知》

第三十條 拆遷人應(yīng)當按照本辦法規(guī)定，對被拆遷人給予補償。

拆除違法建筑及設(shè)施不予補償，由規(guī)劃監(jiān)察部門按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定處理。

拆除經(jīng)批準的臨時建筑（不含居民倉房）和有關(guān)工程設(shè)施（如臨時工程管線、構(gòu)筑物等），建設(shè)時間不足1年的，按該類房屋重置價和工程設(shè)施成本價的50%給予補償；建設(shè)時間超過1年不足2年的，按該類房屋重置價和工程設(shè)施成本價的25%給予補償；建設(shè)時間超過2年（含2年）又沒辦理延期審批手續(xù)和批準臨時建筑、工程設(shè)施時約定不予補償?shù)姆课菁肮こ淘O(shè)施不予補償。

被拆除的房屋，其用深基礎(chǔ)加以利用的地下架空層部分，層高超過2.2米的，按架空層外圍面積的一半計算建筑面積，按該類房屋的重置價給予補償。

第三十一條 被拆遷房屋的建筑面積和房屋用途的認定，以房屋行政管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證或者產(chǎn)籍登記卡上的標注面積和用途為準。

拆遷前房屋的所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移或者變更尚未辦理登記，或者房屋所有權(quán)證記載面積與實際面積不符的，由房屋行政管理部門在收到當事人申請后5個工作日內(nèi)出具認定書。

衍生問題：

拆遷房子怎么補償？

拆遷房子怎么補償沒有統(tǒng)一的標準，要具體情況具體分析。一般來說，拆房子賠償標準要根據(jù)該房子所處的省市地理位置，查找相關(guān)地區(qū)的拆遷補償規(guī)定才能具體確定。具體補償方式有兩種：實行貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算；周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼；獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

五、房屋拆遷土地使用面積如何補償

一、房屋拆遷土地使用面積如何補償？

1、房屋拆遷土地使用面積補償分別有：

（1）被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；

（2）因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費；

（3）對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

2、法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（1）被征收房屋價值的補償；

（2）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（3）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

二、國有農(nóng)場土地被政府收回，該如何補償？

眾所周知，絕大多數(shù)耕地為集體土地，但由于歷史原因和農(nóng)墾區(qū)等特殊情況，也是存在相當數(shù)目的國有農(nóng)場的。目前，政府收回國有農(nóng)場土地該如何補償并沒有出臺專項規(guī)定，這是立法上的缺陷，正是由于此，導(dǎo)致了在實踐中出現(xiàn)諸多爭議和糾紛。目前國有農(nóng)場經(jīng)營方式大致分為三種：

（1）農(nóng)場自己經(jīng)營，員工為職工，統(tǒng)一由農(nóng)場發(fā)工資；

（2）村民個人承包，農(nóng)場與個人簽訂承包合同；

（3）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織承包經(jīng)營，由村民與村集體簽訂承包合同。

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投稿：許桂昭

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