陳家祠房屋拆遷補償面積比例,廣州舊城改造拆遷補償新政獎勵提高補償標準,廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設“改造獎勵”明顯提高拆遷補償標準。《指導意見》明確，舊城更新改造范
廣州市國土房管局昨日正式公布《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》，通過在貨幣補償中增設“改造獎勵”明顯提高拆遷補償標準。《指導意見》明確，舊城更新改造范圍內的房屋被拆遷人今后可以選擇貨幣補償、就近安置和異地永遷3種補償安置方式。
《指導意見》自公布之日起施行，有效期5年。其施行前已發布舊城更新改造決定或房屋拆遷公告的項目不適用該意見。
《指導意見》還明確可以實行搬遷時限獎勵制度。對于提前搬遷和按時搬遷，將給予不同的搬遷時限獎勵費，獎勵費標準控制在被拆遷房屋市場評估價的15%以內。
對于拒絕拆遷的，《指導意見》明確，如簽訂補償安置協議的被拆遷人戶數達到或超過總戶數的2/3的，對逾期未達成拆遷補償協議的被拆遷人，拆遷人可向國土房管部門申請啟動拆遷裁決程序。
三種補償方式
貨幣補償：
增改造獎勵提高補償標準
按照新的政策，被拆遷人如果選擇貨幣補償方式，貨幣補償金額按照房地產市場評估價格確定。為鼓勵被拆遷人支持舊城更新改造工程，可由項目實施單位實行同一改造項目統一標準的改造獎勵。住宅房屋貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區位的新建普通商品住宅的市場價格。新的拆遷補償辦法通過“改造獎勵”提高了補償標準。
模擬案例：
假定舊城更新改造項目位于荔灣區“上下九-陳家祠-站前路”地段，該區域內存量多層住房市場評估均價為7800元/平方米。如2009年12月該被拆遷房屋所處區位“新建普通商品住宅市場價格”為12800元/平方米，該項目的改造獎勵不得高于：(12800-7800)=5000元/平方米。被拆遷人可以拿到的貨幣補償總額可以在同等區位買到一手住房。
異地永遷：
搬得越遠補償面積越大
為引導被拆遷人向城市新區搬遷，抽疏中心城區人口密度，《指導意見》按照新建普通商品住宅市場價格，結合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，確定異地安置房的建筑面積。被拆遷人從舊城區向外搬遷，其外遷得越遠，獲得補償安置面積也就越大。
關于結算補差問題，《指導意見》采用了按異地永遷安置住房所處區位的新建普通商品住宅市場價格來補差。這樣減少了簽訂拆遷補償協議時的不確定性，避免了糾紛。
問：我是一名租房客，現在我所住的地方要進行舊城改造拆遷了，租賃合同還沒到期的，我想問一下這樣的情況有補償嗎?
答：為引導承租人主動解除租賃關系，《指導意見》首次明確，符合直管住宅租賃條件的承租人同意解除租賃關系的，拆遷人按照被拆遷房屋貨幣補償金額加改造獎勵之和的30%給予房屋承租人棄租補償，不再提供直管住宅(含廉租房)進行安置。也就是說如果被拆遷房屋的貨幣補償有100萬元，承租人就可以拿到30萬元的棄租補償。
如果符合直管住宅租賃條件的承租人不同意解除租賃關系的，由拆遷人統一安排住房安置承租人，安排住房的使用面積不小于原承租面積，國土房管部門依法配合安置工作。
廣州市國土房管局相關負責人表示，這項補償辦法只適合直管公房拆遷，私房拆遷由業主和租客自己協商棄租補償的比例。
日前廣州舊城改造進行得如火如荼，此次舊城改造涉及人群達60萬人，投資金額超千億元。1月27日，廣州市國土資源和房屋管理局出臺了《廣州市舊城更新改造拆遷補償安置工作指導意見(試行)》(以下簡稱《意見》)，對被拆遷人的補償和安置作出了新的規定。
據悉，本次廣州舊城改造涉及面積達54平方公里。政府將通過貨幣補償、就近安置以及異地永遷等三種方式補償安置被拆遷者。
在貨幣補償方式中，補償金額將按照房地產市場評估價格確定，同時舊城更新改造項目范圍內住宅房屋被拆遷人還可由項目實施單位給予同一改造項目統一標準改造獎勵，其中補償金額將按《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條第二款規定的20%的增幅進行補償。值得注意是，被拆遷者的貨幣補償金額加上改造獎勵費原則上不得高于被拆遷住房所處區位的新建普通商品住宅的市場價格，一定程度上讓補償總額與周邊房價進行了看齊。此外，根據《意見》第十二條規定的“搬遷時限獎勵”，被拆遷人越早搬離，獲得的獎金越高。
在異地永遷方式中，為引導被拆遷人向城市新區搬遷，抽疏中心城區人口密度，《意見》按照新建普通商品住宅市場價格，結合被拆遷地與異地搬遷地之間的土地市場價值級差比例，給予補償，被拆遷人從舊城區向外搬遷，外遷得越遠，獲得補償安置面積也就越大。
在就近安置方式中，住宅房屋被拆遷人選擇就近安置方式的，應當按照被拆遷房屋的貨幣補償金額加上改造獎勵與安置住房的市場價格結算差價。
為了保護被拆遷人的利益，此次對于補償，廣州市政府還設置了社會住宅房屋拆遷補償的最低面積標準;同時存在租賃關系的直管公房，將按照產權人和承租人7：3的比例預計貨幣補償。
廣州市國土資源和房屋管理局相關負責人表示，此次補償設置還對住改商房屋、產權手續未齊備房屋等都給予明確的補償安排，并設立限時獎勵制度，將極大促進舊城改造工作。
廣州舊城改造如火如荼，不少市民關注城市住宅房屋拆遷補償問題。昨日，廣州市國土房管局就廣州城市住宅房屋拆遷最低補償標準舉辦了網上咨詢交流。
盡管去年12月16日出臺實施的修訂后的廣州市城市住宅房屋拆遷新的最低補償標準比以前有大幅提高，但不少市民的期望值仍遠遠高于這一標準，只是部分中低收入家庭被拆遷人比較滿意。
對此，記者了解到，目前廣州市正在醞釀制定舊城改造中住宅房屋拆遷補償標準，以盡量滿足市民需求。
文/記者李-婧
40m2是“最低消費”
背景：為了加強對弱勢群體的保護，修訂后的廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準新增加了一個最低補償面積的條件。如果被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產權住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補償。被拆遷人選擇產權調換方式的，40平方米以內部分不結算差價，超出10平方米以內部分按建筑成本價結算差價，超出10平方米以外部分按市場價結算差價，40平方米相當于“最低消費”，目的是為實現“居者有其屋”。
問題一：“我兄弟兩人共同繼承了我父親在德政路的一套50.08平方米的房子，并且已辦理了繼承公證和析產，現在我們兄弟兩家人都住在這里，如果拆遷的話，我們都能按40平方米的最低標準補償嗎?”
答：若這兄弟兩家符合中低收入家庭條件，且該房屋是他們及其配偶唯一的一套產權住宅的，就可以分別按40平方米的最低補償標準予以補償。
問題二：“我房屋產權登記是36㎡，1998年我自己在閣樓搭建了一間30㎡的房間，我們一家五口一直住在這里，現在要拆遷了，是不是可以按66㎡來補償呢?”
答：“房屋拆遷補償以房地產權證所列登記事項為依據，若你符合中低收入家庭條件，且該房屋是你與配偶的唯一產權房屋，則你可以按40㎡來補償。”
另外，記者了解到，搭建閣樓一般很難計入房產面積，因為根據國家規定，必須層高達到一定要求才能計算房產面積。
問題三：“我是中山四路長塘街被拆遷戶，房子面積是25.5平方米，現在還沒有簽拆遷補償協議，如果我選擇棄產的話，那棄產補償怎么算?”
答：如果選擇棄產，棄產補償款是按40平方米以內同地段同類房屋的市場評估價計算，具體價格由拆遷人和被拆遷人協商確定，拆遷人和被拆遷人協商不能達成協議的，可以共同委托具備拆遷評估資格的房地產評估機構進行評估。
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投稿：沈鵬
內容審核：陳博揚律師
