一、長江邊房屋拆遷如何補(bǔ)償,拆遷方案公布最高補(bǔ)償：38850元/

前不久，粉絲給我報料:

      渝中區(qū)白象街有拆遷項(xiàng)目啟動了。

      10月31日，我專門去了現(xiàn)場。

      實(shí)地探訪，總有驚喜。

      這次的收獲，

      不僅有白象街拆遷項(xiàng)目的進(jìn)展，

      更是有長濱路富華大廈拆遷項(xiàng)目的補(bǔ)償方案。

      最榨秤的，就是富華大廈項(xiàng)目，公布了補(bǔ)償價格。

01

      白象街，位于渝中區(qū)太平門和望龍門之間。

      傳說，最早此處城墻邊上，有一巨石，形如大象，得名白象。

      久而久之，這里成街，便得名白象街。

      如今的白象街，吸引了無數(shù)人來打卡。

      主要原因，這里有個白象居，

      20多層，無電梯，多個出口，都是平街層，

      流量時代，白象居被大量的碎片化信息傳播，

      被發(fā)掘成了8D魔幻重慶的又一個魔幻景觀。

      其實(shí)，白象街熱鬧喧囂的歷史，可以追溯到100多年前。

      史料記載，百多年前，因?yàn)榘紫蠼治恢弥匾?/p>

      這里誕生了重慶最早的郵局和電報局，

      洋行、錢莊等，隨之興起，興盛。

      白象街，可能是渝中半島最早做國際貿(mào)易的地方。

      這里也因此誕生了重慶最早的一批中西結(jié)合的洋樓，

      一度被稱為19世紀(jì)末期重慶最豪華的街道

      電報局、洋行、錢莊，已成過眼云煙，

      洋人、買辦、商賈，已成歷史典故。

      現(xiàn)在的白象街，就是一條普通的街，住著最普通的市民。

      街邊的碉塑作品，記錄著這條街昔日的輝煌。

      百年多的以前，這條街上有一座建筑，曾是海關(guān)報關(guān)行。

      白象街還有一座建筑叫汪全泰號，是當(dāng)時著名的絲綢商鋪。

02

      這次網(wǎng)友報料的拆遷項(xiàng)目，只涉及白象街部分房號。

      現(xiàn)場張貼的落款單位為渝中區(qū)住建委的通知顯示，

      拆遷項(xiàng)目是長濱路沿線(富華大廈)舊城區(qū)改建二期，

      2022年10月31日起，將對擬征收范圍內(nèi)的房屋開展調(diào)查登記，

      調(diào)查登記的范圍是:白象街47巷9號、10號，白象街49號—61號(單號)、56號、62號(含附號)，63號(含附號)，以征收范圍為準(zhǔn)。

      10月31日，現(xiàn)場又出了通知，將對納入調(diào)查登記的房屋，進(jìn)行入戶勘察，要求被征收人家中留人，配合勘察。

      白象街47號臨街一側(cè)，圍著施工的圍欄，上面張貼著關(guān)于啟動拆遷前期工作的通知。

      圍欄上，還有一張落款單位為渝中區(qū)住建委等部門的緊急避險通告。

      通告顯示，2021年6月29日下午16時30分，社區(qū)在排查中發(fā)現(xiàn)白象街55號危房險情加劇，白象街47號附10號-63號范圍危房受到嚴(yán)重影響，要求涉險房屋居民緊急避險搬離。

      站在白象街上，白象街47號就是一條普通的街道。

      繞到老房子的后面發(fā)現(xiàn)，原來白象街47號后面，是一個高切坡堡坎，排危工程的架手腳，都還立在現(xiàn)場。

      危房安全責(zé)任公示牌顯示，白象街43號—63號，房屋基礎(chǔ)薄弱，木結(jié)構(gòu)腐蝕，承重結(jié)構(gòu)嚴(yán)重變形，多處墻體傾斜，極易發(fā)生垮塌。

      如果這次的房屋征收項(xiàng)目，順利推進(jìn)，并最終實(shí)施，對于納入了拆遷范圍的居民來說，將是一件好事情，將可以搬入新居，不用再為危房擔(dān)驚受怕。

03

      這次的調(diào)查通知顯示，白象街這個項(xiàng)目，是長濱路沿線(富華大廈)舊城改建項(xiàng)目的二期。

      那么，項(xiàng)目一期，應(yīng)該就在附近，一期進(jìn)展得如何了?我沿著白象街旁邊元通寺的山城步道，往長濱路走。

      元通寺就在新晉網(wǎng)紅白象居的旁邊，打卡的人，一波接一波，路過這里，隨時可以看到打卡的游客。

      下到長濱路，往長江大橋方向步行幾分鐘，便找到了富華大廈。讓人奇怪的是，大廈幾間臨街門面的玻璃門上，還張貼著門市出租或者出售的廣告。

      富華大廈長濱路臨街門面旁邊，張貼著補(bǔ)償方案征求意見的通告、入戶調(diào)查登記的通知，但卻沒有具體的補(bǔ)償方案(征求意見稿)。我問樓下的商戶，對方說，具體的補(bǔ)償方案，在樓上。

      富華大廈后面，有條步道。步道上面是白象街，下面是長濱路，步道旁邊，有一截古城墻——太平門城墻遺址。這里正在打造城墻遺址公園，暫未完工開放。

      從白象街看過去，只能看到富華大廈的上半身，要站在長濱路上，才能看到富華大廈的全貌。

      富華大廈白象街平街層的通道，是打望風(fēng)景不錯的位置，可以眺望長江、南山和東水門大橋。

      從白象街平街層進(jìn)去，這里才是富華大廈住家戶的小區(qū)入口。這里有保安值守，樓道里張貼著拆遷前期工作的各類通知文件。

      我在這里依然沒有看到補(bǔ)償方案(征求意見稿)。但這里貼著一個提示:方案公示在128號10-6。

      最終，在10-6號的室內(nèi)，見到了安置補(bǔ)償方案(征求意見稿)。原來，這里是拆遷項(xiàng)目的現(xiàn)場辦公室。補(bǔ)償方案，就張貼在辦公室里面。

      安置補(bǔ)償方案顯示，住宅的預(yù)評估價格，為分兩種:

      土地使用權(quán)是出讓性質(zhì)，鋼混結(jié)構(gòu)的，預(yù)評估價格:17090元/m2;

      土地使用權(quán)是劃撥性質(zhì)，鋼混結(jié)構(gòu)的，預(yù)評估價格:17000元/m2;

      非住宅有三種:

      土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，鋼混結(jié)構(gòu)的商業(yè)經(jīng)營性用房，預(yù)評估價格:38850元/m2;

      土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，鋼混結(jié)構(gòu)的商業(yè)經(jīng)營性用房，預(yù)評估價格:38660元/m2;

      土地使用權(quán)性質(zhì)出讓，混合結(jié)構(gòu)的車庫，預(yù)評估價7700元/m2。

      以上預(yù)評估價格，是房屋本身的補(bǔ)償。

      除此之外，安置補(bǔ)償方案中，還羅列一些征收補(bǔ)償費(fèi)額的標(biāo)準(zhǔn)，包括:

      補(bǔ)償方式的引導(dǎo)獎勵、單戶提前簽約獎勵、單戶按期搬遷獎勵、搬遷補(bǔ)助、臨時安置補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)助、室內(nèi)裝飾裝修補(bǔ)償、公攤系數(shù)保障等。

      具體的標(biāo)準(zhǔn)，我都不細(xì)說了，大家可以點(diǎn)擊放大圖片查看。

      安置房源明細(xì)表顯示，

      該項(xiàng)目的提供了多處安置房源供選擇。

      住宅安置房源，分別是位于巴南區(qū)渝安路的聚福里一期，聚福里二期，位于巴南區(qū)李家沱的東本依山郡小區(qū)。

      聚福里小區(qū)，位于巴南區(qū)李家沱街道。小區(qū)東側(cè)距離軌道3號線麒龍站560米左右。附近有八駿里、重慶恒大城等小區(qū)。

      東本依山郡小區(qū)，位置更好，就在渝南大道邊邊上，背靠南山，面朝渝南大道和軌道3號線，麒龍站近在咫尺。

      非住宅安置房源，分別位于渝中區(qū)李子壩正街的嘉韻山水城和位于大坪大黃路的喜業(yè)花園。

      住宅安置房源預(yù)評估價格，最高8900元/m2，最低8300元/m2。

      安置補(bǔ)償方案顯示，該征收項(xiàng)目，將進(jìn)行預(yù)簽約:

      該項(xiàng)目，在作出房屋征收決定之前，需預(yù)先簽訂附有生效條件的補(bǔ)償協(xié)議。

      預(yù)簽協(xié)議期限屆滿后，預(yù)簽協(xié)議的戶數(shù)占比未達(dá)到90%的，程序終止，預(yù)簽協(xié)議不生效。

      目前，該項(xiàng)目正處于安置補(bǔ)償方案公示征求意見階段，期限是2022年10月27日至2022年11月25日。

04

      今年8月3日起，渝中區(qū)住建委已公布了富華大廈項(xiàng)目暫停辦理各類手續(xù)的凍結(jié)通知。

      從今年的8月3日至明年有8月2日，一年之內(nèi)，納入擬征收范圍內(nèi)的房屋，買賣過戶等相關(guān)手續(xù)辦理，已經(jīng)暫停了。

      所以，富華大廈長濱路臨街門面上張貼的門面出租或者出售的廣告，應(yīng)該是凍結(jié)通知出來之前張貼的。

      一旦啟動了拆遷的前期調(diào)查工作，可能被拆遷的房屋，便有價無市了。

      沒有人會把近期可能拆遷的房屋拿出賣 。

      我在貝殼上面查到，富華大廈在2020年成交了一套二手房，

      這是迄今為止該大廈最近的一起二手房成交記錄，

      從此之后，再無成交。

      這套二手房，是兩年前，2020年7月9日成交的，

      建筑面積71平米，2室1廳，成交總價61.5萬元，建面成交單價僅8628元。

      假如該項(xiàng)目拆遷能順利實(shí)施，這套二手房的買家，算是賺大了。

      該項(xiàng)目公布的住宅最低預(yù)評估價格是17000元/m2，

      按這個價格算，這套房子，僅房屋本身的補(bǔ)償，就可以拿到120.7萬元，

      相當(dāng)于2年時間，理論上可以凈賺一倍。

      這還只是房屋本身的補(bǔ)償價格，

      如果再算上其它的補(bǔ)助費(fèi)額，拿到手的補(bǔ)償總額，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過120.7萬元。

      如果這起拆遷最終能實(shí)施的話，這起二手房買賣，

      可能是近兩年以來，最讓人羨慕的二手房交易。

      最后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，

      老小區(qū)拆不拆遷，何時拆遷，要看發(fā)展的需求和具體的城市規(guī)劃。

      誰都無法預(yù)測。

      現(xiàn)在比較流行預(yù)簽約，即便啟動了前期工作，如果預(yù)簽約達(dá)不到比例，仍然有可能黃了。

      所以，能不能趕上拆遷，能不能當(dāng)上拆遷戶，想是想不來的。

      如果市場上有

二、拆遷補(bǔ)償方案

法律分析：補(bǔ)償費(fèi)以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計(jì)算；房屋征收周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；房屋征收獎勵性補(bǔ)償費(fèi)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

三、拆遷補(bǔ)償

法律分析：拆遷補(bǔ)償是指拆遷人對被拆除房屋的所有人，依照《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定給予的補(bǔ)償。拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞剑梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，還可以選擇貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

第十八條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

第十九條 對被征收房屋價值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中，應(yīng)當(dāng)向社會公開征求意見。

四、一般拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一般拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)如下：

1、房屋補(bǔ)償費(fèi)，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計(jì)算；

2、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼；

3、獎勵性補(bǔ)償費(fèi)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

申請拆遷國家賠償具體須滿足以下條件：

1、主體條件，即拆遷過程中侵害公民權(quán)利的主體為行政機(jī)關(guān)及其工作人員；

2、職務(wù)條件，即拆遷行為是行政機(jī)關(guān)及其工作人員在行使行政職權(quán)的行為；

3、損害事實(shí)，即須存在拆遷行為導(dǎo)致公民合法權(quán)利受到損害的事實(shí)。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補(bǔ)償包括：

（一）被征收房屋價值的補(bǔ)償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎勵辦法，對被征收人給予補(bǔ)助和獎勵。

五、拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)

拆遷賠償沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，每個地方的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，如果是合法建筑可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。詳情請咨詢當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T。

法律依據(jù)

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條第二款，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑的，不予補(bǔ)償。

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投稿：卞俊

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